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內地樓市見底 吼三隻藍籌內房股

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內地樓市見底 吼三隻藍籌內房股
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5月內房銷售數據略見起色,加上樓市鬆綁措施陸續出台,內地券商連日唱好內房股,認為當前國內樓市或已見底,帶動內房股集團走強。不過內房債務危機仍未落幕,投資者選內房股當以規模及穩健作考慮為先,其中中國海外發展(SEHK:688)華潤置地(SEHK:1109)碧桂園(SEHK:2007)三家藍籌內房可留意。

1. 中海外

中海外是藍籌股亦是紅籌國企,當前內房債務危機主要集中在民企內房,國企股財務相對穩健得多。於今年3月31日日,中海外銀行結餘及現金為1147.4億元淨借貸比率為43.1%。

5月中國內房數據跌勢稍緩,中海外同期系列公司的合約物業銷售金額約263.91億元(人民幣‧下同) ,按年下跌23%,較4月時按年跌35.8%有所改善;不過首5個月合計,合約物業銷售金額約950.33億元,按年仍下跌38.9%。據銀河聯昌報告透露,中海外管理層預料6月銷售會較5月理想,雖按年仍出現倒退,但相信銷售已在今年4月時見底,而且即使今年公司仍處於低毛利率,但受惠地價回落,估計整體毛利率不會再錄按年倒退。

中海外對項目併購持開放態度,惟公司專注項目併購而非公司層面,原因是較難評估併購公司相關的風險。內房股整合大趨勢下,中海外採取相對穩健的策略,料業務增長穩健。彭博綜合券商預測,中海外今年每股盈利按年倒退0.85%,而明年及後年則分別增長5.8%及9.1%,對應預測股息率介乎5.4厘至6.2厘。

2. 潤地

華潤置地與中海外都是國企,而潤地更是央企,財務實力亦較同業穩健。截至去年底,集團的現金及銀行結存為1067.73億元,銀行及其他借貸額為1400.69億元,另有優先票據及中期票據合共399億元,淨有息負債股東權益(包括少數股東權益)比率為30.4%。而自5月以來便至少獲得3筆合共26億元來自銀行的融資貸款,反映融資情況仍然健康。

潤地今年5月實現總合同銷售金額約203.2億元人民幣,按年減少19%,較4月按年減少54.6%,跌幅顯著收窄。首5個月累計合同銷售金額約813.5億元,按年跌35.5%。上海6月開始解封,富瑞認為是主要受惠者,早前疫情下封城對公司物業銷售及租務只是帶來暫時性影響。彭博綜合券商預測,今年潤地每股盈利倒退3.8%,但明年及後年可望錄得10%及10.4%的按年增長,對應預測股息率為5厘至6.1厘。

3. 碧桂園

碧桂園雖然是民企,但是內地銷售額最大房企,而且是內地監管機構選定的示範房企,另外兩家公司是龍湖(SEHK:960)和美的置業(SEHK:3990)。碧桂園已成功發債融資,反映債務情況獲中央認定為健康,融資活動將維持正常。日前提前贖回今年7月到期美元優先票據,亦進一步給予市場信心。

碧桂園5月合同銷售額按年跌50%至約287.1億元,較4月份按年跌57.14%僅輕微收窄。銷售數字顯然尚未進入狀態,並落後同業。不過隨著政府政策進一步向高能級城市非核心區域蔓延,主打二、三線城市的碧桂園將能受惠。此外,各地政府進一步降低首付比例,對上車盤銷售有幫助,亦與碧桂園定位相近。

儘管碧桂園銷售數字跌幅較中海外及潤地厲害,但彭博綜合券商預測,碧桂園今年預測每股盈利反而能有2.1%增長,明年及2023年則為4.2%及11.6%,市盈率只有3倍多,遠勝兩大國企,而且對應的預測股息率介乎7.5厘至8.9厘,也較中海外及潤地為高,屬相當高息。息率高企一定程度反映市場戒心仍在,倘若公司銷售數字回暖,料股價有更大增長潛力。

作者:Carlos Hie

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