250萬一間酒店房係「賣大包」？

250萬一間酒店房係賣大包？

天水圍新地大盤Yoho West首批一房入場費299.96萬元，非開放式間隔三球有找確實吸引眼球。不過原來同區有酒店放售，按意向價計算，平均每間房僅售250萬元，兩球半一間酒店房是否「賣大包」？

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配套媲美Yoho West

放售酒店位於天秀路8號，全幢酒店提供336個房間，總面積142,733方呎，業主連同酒店牌一併出售，意向價8.38億元。

酒店本身設有健身室、餐廳及多用途室，物業另一隅為商場。酒店落樓直達輕鐵天秀站，附近有大型公園、運動設施，乘搭多一個輕鐵站可達濕地公園。論配套，追得上與毗連輕鐵站、大型商場、天水圍公園及運動場的新盤Yoho West。

按業主的意向價，每間酒店房平均價為250萬，平均呎價僅五千多元，相對Yoho West首批平均呎價10,888元，似乎相當吸引。假如業主選擇拆售，再提供代租代管服務，或許可以吸引不少買家吸納作為長線投資。

酒店旁邊設有商場，匯聚迷你超市、離貨店及餐廳等民生商舖。

深度遊願意過夜才有機

不過選擇拆售，業主要繼續代租代管，又頗有機會須提供保證回報，較全幢出售「有手尾跟」。假如業主對繼續經營酒店興建不大，一般都寧願選擇全幢放售。另外嘉湖海逸酒店將改建住宅，區內酒店變得罕貴，應可吸引更多投資者加入競購。

兩球半一間酒店房，以現時旅遊市道計是否超值？通關後內地旅客來港流行深度遊，參考外國經驗，傳統上深度遊熱潮有利位置較偏遠酒店，皆因這類旅客不介意遠最緊要平，而且住得遠一些，更可以體驗旅遊區以外的社區生活。

可惜參考旅發局統計數字，今年6月來港過夜旅客較疫情前流失82萬人，一如港人到深圳消費習慣不過夜，當內地旅客來港習慣即日來回，久而久之就不會再研究哪一間香港酒店較抵住，即使是深度遊，理應受惠的偏遠位置酒店都較難翻身。

參考旅發局統計數字，今年6月來港過夜旅客較疫情前流失82萬人。 (Tyrone Siu / reuters)

位置偏遠酒店另外兩條出路，一是經營服務式住宅，二是改建為學生宿舍。政府放寬內地專才置業辣稅規定後，市場上已陸續出現專才買樓成交，專才棄租轉買，服務式住宅需求或下跌，位置較偏遠的服務式住宅就更輸蝕。至於學生宿舍，早前都會大學出手收購荃灣及紅磡酒店作宿舍，作價分別為4.3億及10億，天水圍酒店意向價8.38億元不算貴亦不算太平，加上位置相對荃灣、紅磡又遠一點，能否獲大學收購就稍有難度。

現階段這幢酒店要顯得抵買，關鍵似乎在於內地客過夜人數會否回升，一旦回升，這類平租酒店變得有競爭力，兩球半一間房就確實是賣大包了。