專家樓評：建築物頒令或礙申按揭

查冊時如發現單位有「建築物頒令」，或影響銀行審批按揭。

 

近期有多宗「天降石屎」事故，屋宇署早前透露目前仍有數千幢樓宇未完成強制驗樓或相關工程，如果所持單位或是計劃購入的單位所在大廈有「危險建築物頒令」，是否一定不能做按揭呢？

首先，大家要了解有「建築物頒令」（Building Order），不等同單位或大廈是「危樓」，亦不一定會影響到銀行按揭審批。如查冊時發現單位有Building Order，先要留意相關「頒令」的代號，有部分不會影響到單位內部的結構及安全，例如有Building Order S27A（有危險山坡），大部分銀行仍願意批出按揭。而較大機會影響到按揭審批的Building Order代號是S25（建築物用途的更改）及S26（危險建築物）。

如果有S26「危險建築物頒令」不等同大廈是「危樓」，大家要細閱所涉及的事項，例如外牆有倒塌風險或有危險的廣告板等情況，便要先了解相關大廈業主立案法團的會議紀錄，是否已就相關Building Order問題進行維修招標或正進行或將進行維修工程，又或會否已有付款進行工程的紀錄等，如能提供這類證據的話，按以往經驗仍可找到銀行酌情批出按揭申請。

多數銀行不接受S25

另外，近日新聞較廣泛關注的是強制驗樓或驗窗的問題，亦即是《建築物條例》第30B或30C，處理情況與S26相似，如果能證明業主已有就相關事項進行維修招標或即將進行維修工程等，部分銀行仍可以如常批出按揭。

至於最難找到銀行批出按揭的，是有S25頒令（建築物用途的更改）又或是未符合消防安全（建築物）條例等，大部分銀行都不會接受其按揭申請。

事實上，上述的Building Order不屬常見，較常出現的是S24，這個代號是指單位有清拆令，要拆卸、移走或改動建築物等，最簡單的例子是單位有僭建物未清拆，便可能會見到S24。看到這個代號，銀行仍有可能會批出按揭，但或會要求上門視察，看看單位內部改動或僭建的嚴重程度，如屬較輕微的僭建，可能要按揭申請人簽聲明書「undertaking」，承諾會負責還原單位間隔。同時，銀行會視乎僭建物的嚴重程度去估算還原成本（Reinstatement Cost）。

嚴重僭建較難獲批

如若銀行估算下，認為還原成本不太高，一般是低於樓價10%的話，部分銀行可以如常批出按揭，但如果還原費用較高，有部分銀行或會先從樓價扣減還原費用再去計算貸款額。例如單位樓價為600萬元的話，原本想做70%按揭，貸款420萬元，但如銀行估算還原單位間隔的成本要100萬元，有部分銀行便會於樓價扣減100萬元，以500萬元去計算70%按揭，最高貸款額僅350萬元，與原本想借的貸款額差70萬元。

若想做高成數按揭，按保公司會先參考估價報告，才考慮是否批出按揭。當然，如果銀行發現相關僭建非常誇張，例如曾有個案是僭建多了一層出來，這類個案會較難找到銀行接納按揭申請。

另外，要留意樓齡較大的單幢樓，可能沒有業主立案法團，難以組織維修等，又或是有部分舊式建築物難以符合消防要求，無法設立消防樓梯間、灑水系統的消防水缸等設備，也是極難獲銀行批出按揭。其實不同銀行對有物業令單位的處理方法不同，如發現擬購入的單位有物業令，又不太清楚是否會影響按揭審批，建議先向按揭代理或銀行查詢及做預先批核才入市，會更穩妥。