雅虎香港財經 層樓賣唔出 點算好？
利率上升和生活成本危機對英國房地產市場造成了嚴重的破壞。
Rightmove表示，現時減價幅度為36%，為2011年1月以來的最高水平，許多賣家即使已經減價，也難以出售物業。
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那麼，我們可以做些甚麼呢？我們採訪了一些專家，詢問他們對那些想要推動事情進展的沮喪賣家的建議。
這包括何時減價（反減多少），以及是否和何時更換地產代理。
賣樓通常會發生甚麼事情？
在進入市場之前，了解房地產銷售的「正常」行為模式是很有用的。這樣，如果您放售的物業沒有立即得到洽購，您就可以計劃並最好地判斷該怎麼辦。
Middleton Advisors倫敦銷售主管James Moran表示：「當您放售物業時，最重要的是前兩到三周。這將表明您的標價是否符合現實。」
「一旦過了三到四周的時間，如果您的地產代理沒有適當的策略，只是在所有入門網站發佈，他們可能已經別無他法了；他們可能會以電子方式完成所有事情，然後疏遠您，反應也會變差。」
Moran將第一個月描述為「蜜月期」，此時有大量的觀看和興趣，可能一周有兩次睇樓。然後可能會跌至一次，再甚麼都沒有。
Moran補充道：「一旦觀看次數下跌，這清楚表明地產代理已經別無他法，耗盡了他們的資源，並且可能會開始建議減價。」
現時的市場尤其低迷。Engel & Volkers London的Alex Broadfoot表示：「（倫敦市中心的）地產代理發現面臨的市場是，80%的物業在前三個月內無法銷售，大約四分之一的物業在市場上待了一年多。」
所以，如果您在銷售方面遇到困難，請放心，您並不孤單。在這個不尋常的時期，在您決定放售物業之前，絕對值得與地產代理商定B計劃的價格。
Broadfoot表示：「在放售之前制定好定價計劃，因此調整價格的決定是預先計劃好的理性决定，而不是在壓力很大的時候作出。」
哪些小東西可以幫您銷售？
如果您的物業已經上市一段時間，您可以在不採取減價等更嚴厲的措施下作一些事情。
給物業重新裝修，會提高買家的第一印象，您也應該考慮是否可以獲得額外的規劃許可。
Broadfoot說：「如果這個物業有擴建的潛力，那麼可以相對較低的成本獲得規劃許可。如果一棟房子獲得許可建造新樓層、填充外圍或挖掘地下室，它是否會比沒有獲得許可的同類型房屋更具吸引力？ 在大多數情況下，是的。」
甚麼時候應該減價？
減價的時機很大程度取決於您的銷售動機。
如果您找到一個您想買的物業，或者因為工作、學校或其他原因急需搬家，您通常會比那些只是測試市場反應的人更願意減價。
「（個人情況）決定了您應該如何以及何時減價，」Tedworth Property合夥人Matthew Morton Smith說，「地產代理應該就出售的時間要求諮詢客戶。」
「當地產代理所提供的建議，沒有適當考慮賣家的壓力或需求，搬家過程就會遇到最大的壓力。」
賣家往往會與地產代理簽約大約12 周。因此，當您的合約到期時，如果市場興致缺缺而您渴望出售，這可能是一個考慮減價的好時機。
Arlington Residential董事Marc Schneiderman表示：「如果經過一段合理的時間後（通常大約三個月），物業沒有成功出售，我們會建議減價。同時，我們會以新的照片重新推出該物業 — 只是為了給它一個新面貌。」
應該減多少？
減價的百分比將取決於幾個因素，包括您的搬家意願、您是否看到其他心儀物業、類似物業的售價，以及地產代理和潛在買家還價多少。
Morton Smith說：「減價始終會發揮作用，而且往往是非常有價值和積極的行動，但它們應該經過認真考慮和具策略性；任何地產代理都應該能夠傳達減價所產生的影響。您不想出錯，並且可能需要在未來幾周內再次這樣做。」
甚麼時候換地產代理？
如果您的物業已經在市場上滯銷數月，而您已經減價了，那麼可能是時候選擇更換地產代理。
Moran說：「一旦沒有人睇樓，您再沒有收到來電，就該換地產代理了。當溝通中斷時，通常是因為您的地產代理知道，他們已經做了他們認為能做的一切，因此他們開始忽視您。」
Schneiderman說：「如果您的地產代理不習慣銷售您類型、價格範圍和所在地的物業，他們就不太可能找到最好的買家，根本不知道誰在等您這樣的物業。」
「如果您沒有從地產代理那裡得到定期的迴響和意見，那麼我們建議更換地產代理。我們經常從客戶那裡聽到，當他們以前與大型、多分行甚至是跨國的地產代理打交道時，他們有時會在系統中『迷失』。
「如何展示您的物業也是關鍵，您的地產代理如何推廣也是關鍵；因此，如果銷售方式不理想，您的物業很可能會被忽視。」
也就是說，如果新的地產代理沒有任何額外的東西可以提供，那麼更換地產代理就沒有甚麼意義了。
Broadfoot說：「（更換地產代理）只有在策略上存在明顯差異的情况下才有用。因此，您應該與地產代理討論他們一直使用的銷售渠道以及成效如何。」
如果您不覺得您的地產代理做得不好，但想嘗試其他人，您可以選擇任命聯合代理。
Morton Smith說：「忠於與您關係良好的地產代理總是值得的，但任命聯合代理可能會產生非常積極的影響，並將您的物業呈現給其他類型的買家。」
應該考慮放租嗎？
對於一些無法成功放售物業的賣家來說，另一個選擇是把物業放租。 雖然這是多年來可行的最後手段，但對租賃的額外監管和稅收，使這一選擇變得不那麼有吸引力。
Morton Smith表示：「租賃市場非常活躍，如果找不到合適的買家，可以是有價值的替代解決方案。」
「然而，這是一個重大承諾，並非沒有風險和麻煩 — 有許多所謂的『意外放租業主』已經重返銷售市場，因為出租的好處不再像以往。」
撰文：Charlotte Duck
內容譯自Yahoo財經
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