雅虎香港財經 拉闊投資│港樓租金回報仍不吸引（小勇哥）
小勇及紫晶出發去英國前，計劃將位於劍橋的1房Apartment出售，因淨回報率不高。不過，租務代理表示最近租金可加14%，令總回報提升至5.3%，吸引力大升。由於數月後定息按揭到期，需重訂利率，小勇要看供樓成本會否大增，再計算回報率，才決定是否出售該物業。
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英國樓租金回報稱冠
講開住宅租金回報，新冠疫情期間全球主要國家大放水，推高各國樓市，令租金回報大縮水。不過，疫後各國樓價回落令收租再有吸引力。根據Global Property Guide的統計，全球62個地方根據租金年總回報（未減物業支出）分為5類，回報最好的一類是超過7厘，英國屬這一類。最差的一類是回報低於3%，台灣屬這裡。根據統計，香港住宅租金回報為3.39%，屬於第二差的類別。
港樓價自高峰跌23.2%
根據差餉物業估價署資料顯示，香港樓價自2021年9月至上月底跌幅為23.2%。其實，近期最低位是今年2月，跌幅達24%。由於今年2月財爺取消所有樓市「辣招」，吸引大批人入市。不過，經過兩個月小陽春，香港樓市再度回落。
隨着樓價回落，香港住宅租金回報率正在上升。上月中原城市租金指數CRI最新報117.73點，按月升0.55%。CRI連升3個月共1.58%，升穿2023年11月117.40點高位，指數創52個月新高，重上2020年1月水平。而根據差餉物業估價署資料顯示，面積40平方米（438平方呎）以下的住宅租金回報率在今年4月回升至3.3%，但其餘面積較大的單位租金回報率仍低於3%，介乎 2.2至2.8%。
不過，租金總回報率未扣除物業開支（如管理費、差餉及地租），小型單位淨回報率將低於3%。其他單位更可能低於2%。再加上樓價反彈兩個月又再下跌，仍未見底。現時港元定存利率在3厘或以上，很難吸引收租客入場。
第四次熊市暫回落3年
那麼，香港樓價何時見底呢？小勇相信，香港樓市仍未見底。至於港樓熊市有多長？參考紫晶2022年10月的文章引用差餉物業估價署自1979年以來的私人住宅售價指數紀錄以及其他資料，自二次大戰以來，香港樓市經歷過4輪周期，每輪周期都包括上升及下跌兩個階段。
第一輪週期是由戰後上升近16年至1965年高峰，之後回落4年至1969年，歷時近20年；第二輪是由1969年上升12年至1981年高位，再回落3年至1984年，歷時15年；第三輪是由1984年上升13年至1997年的新高，之後回落6年至2003年，歷時19年。
第四輪即是現在我們正經歷的周期，由2003年至2021年9月的18年大牛市。現時我們正身處於第四次的回落期，樓市現時已回落了近3年。
以租金回報作入市指標
過往三次樓市回落期的時長依次是4年、3年及6年。至於回落深度，由於統計數據不足，只知道第三輪回落期跌幅高達70%。考慮到今輪樓市升幅及破紀錄的時長，再加上香港正經歷結構性轉變，估計熊市有機會超過4年，可媲美第三輪熊市。
第三輪熊市結束時，租金總回報率介乎5至6.5厘，當中面積40平方米的Ａ類單位回報率最高達到6.5%；面積160 平方米或以上的E類單位回報率最低，只有5至5.1%。其餘3類面積介乎前兩類之間的單位，租金回報率有5.4-5.5%。若利率將來不能回到超低利率時代，以租金回報率為入市指標，是一項較好的方法。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄隔周四刊出
