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拉闊投資│英國物業考察之旅(二)︰交通基建(小勇哥)

英國物業考察之旅(二)︰交通基建
Stratford位於Zone 3,但由於是2012年倫敦奧運會奧林匹克公園的所在地,令Stratford的發展重現生機。 (Busà Photography via Getty Images)

「買樓要睇交通基建」是小勇及紫晶一直在香港奉行的方法,其實去到世界各地買樓都一樣。英國近年最重大交通基建項目非2022年落成的倫敦伊莉莎白鐵路線莫屬。小勇今次英國之旅首七天便是住在伊莉莎白線(Elizabeth Line)的斯特拉福(Stratford)站附近。

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雖然Stratford位於Zone 3,但由於是2012年倫敦奧運會奧林匹克公園的所在地,令Stratford的發展重現生機,現時在公園附近的大廈均是樓齡較輕,建築新穎。由Stratford站乘搭伊莉莎白線去Paddington只需22分鐘。除伊莉莎白線外,該站亦匯聚了多條鐵路線。鐵路站上蓋建有大型商場Westfield,是全英三大購物中心之一。小勇住了一星期,生活既舒適,購物亦方便,感覺不錯。

伊莉莎白線改變倫敦樓價

伊莉莎白線前稱橫貫鐵路(Crossrail),顧名思義是一條為了貫穿倫敦東西的鐵路。西面兩個起點分別是雷丁(Reading)及希斯路機場;東面兩個起點分別是Shenfield及Abbey Wood。該鐵路由2001年提出興建至2022年落成長達21年,建設及發展成本高達190億英鎊,全線興建42 公里新隧道,設有40個車站。

上月是伊莉莎白線通車兩周年,首年運載人次超過1.5億人次,第二年增加40%至2.1億人次。倫敦交通局預計,2024至25年度全年乘客量增加8%至2.26億人次。平均每個工作日約有70萬人次出行。

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Zone 1樓價最多升215%

這條鐵路線不僅改變了倫敦的交通,也改變了倫敦人的生活,重塑了倫敦多區的房地產價值。倫敦交通局表示,伊莉莎白線直接帶來55,000套新建住宅,未來仍有潛在15,000 套新住宅落成。東倫敦的起點之一Abbey Wood 是倫敦最大的重建區之一。至今新房數量已增加 6%,未來5年將繼續發展。西倫敦方面,新房增長率最高的是 Southall 和 Hayes & Harlington。

根據英國大型地產代理公司Benham and Reeves的研究顯示,自從2008年伊莉莎白線工程啟動以來,沿線所在的郵編區域內樓價大升,其中W1郵編區域升幅最高達215%,該郵編是Tottenham Court Road和Bond Street站的所在地。Woolwich站的升幅達128%,排名第二。另有6個站周邊樓價升幅超過100%。

買樓租樓要考慮交通費

除了樓價,租金亦大幅上升。根據租賃平台 Goodlord,在伊莉莎白線在2022年5月首階段開通後一年,分析13個已開通車站郵遞區域內超過14,000個租戶的數據。Hayes & Harlington站附近租金升幅高達25%,另有四站升幅均逾20%。倫敦市政府亦指出,同期整體倫敦的租金上升了14%,是所有地區中升幅最高。

倫敦始終是全英國事業發展及工作機會最多的地方。小勇今次英國之旅是出席女兒的畢業典禮,女兒畢業後亦會在倫敦尋找工作機會。小勇認為,伊莉莎白線改變倫敦的故事未完,雖然樓價升幅最快的一段可能已過,未來可能只是平穩,但在伊莉莎白沿線尋找居所應是較佳的做法,始終英國交通運輸費用昂貴,買樓或租樓均要一併考慮交通費用。

小勇哥

Yahoo Money Talk客席主持、投資達人

本欄隔周四刊出