雅虎香港財經 【新聞點評】「舖二代」落難記
香港以往有「一舖養三代」講法，皆因舖位矜貴、租金穩定，若持有一個市區靚舖，真可足以養活三代。然而，隨着舖市急滑坡，不少「舖二代」也陷入水深火熱，除了「波仔」鄧耀昇，近期有一位網民發帖求救，指其父親於2018年把價值1200多萬元的舖位轉名給他，原以為「印印腳唔使憂」，豈料這幾年市況劇變，該舖位現時以700萬元放盤也乏人問津，同時每月須供款2.6萬元，收租1.5萬元根本不夠維持，令這位「太子爺」要打工賺錢填氹，十分無奈。
租跌賣不出 逼打工還貸
該網民在「全港店舖消息關注組」（前身為「全港店舖執笠結業消息關注組」）發帖，表示自己家裏經營食肆，他屬於「半個老闆」，父親多年前以數十萬元購入自置舖位，到2018年升值至1200多萬元，市值月租約3萬多元，但父親多年來一直堅持自營餐廳，並無放租。
這位父親妻子早逝，長期獨身，至疫情前結識了一名類似「新何太」的內地女子（比該網民更年輕），並萌生退休念頭。父親提出把舖位轉名予該網民名下，但轉名後要加按套現500萬元，讓其北上內地養老。鑑於當時舖位市值1200多萬元，即使扣除500萬元按揭，淨值仍達700多萬元，有點似「分身家」，父親把財產傳承予兒子。
但轉名後不久便爆發疫情，由於生意欠佳，該網民遂把餐廳結束，索性齋收租。初期每月租金有2萬多元，後來疫情惡化，舖位亦曾丟空長達一年。熬到去年「通關」，他終於找到租客接手，租金則降至1.5萬元，還須簽下3年死約，期間不得加租。隨着息率飆升，現時每月須償還貸款2.6萬元，意味該網民既無法從舖位賺取收入，還要每月填補1萬多元，他唯有打工賺錢以免「斷供」。
面對此包袱，該網民嘗試把舖位沽出，可是由1200多萬元陸續「劈價」至850萬元、700萬元，仍乏人問津。若舖價進一步下跌，不排除會變成負資產。他慨嘆「以前做老闆，玩吓車，打吓波又一日」，在高峰期坐擁4輛靚車，每次改車花費數萬元面不改容，豈料現時這樣坎坷，「仔細老婆嫰，有排捱」。身處人生交叉點，該網民公開徵詢意見，究竟應該「壯士斷臂」降價至600萬元沽舖，抑或「守多幾年」等待市況好轉。
一些網友對這個故事主角寄予同情，亦有人笑謂，他的經歷猶如「小型版波仔」，同樣從父親手上繼承舖位資產，以為「打跛腳唔憂」。然而由於拖着一筆按揭負債，隨着地產市場劇變，舖位市值一旦跌穿按揭餘額，「舖二代」恐將淪為「債二代」。從另一角度看，該網民的父親就堪稱為「現代版范蠡」，在2018年舖市高位精準套現500萬元，攜女伴北上退休，享福快活。
事實上，很多人對「一舖養三代」存在誤解，以為擁有一個舖位物業便能確保三代無憂。其實，箇中成功故事的「第一代」往往像該網民父親一樣，本身是草根創業者，在早年創辦餐飲、零售、跌打、裝修之類小生意，略有成績之後咬緊牙關購入自置舖位，繼續努力打拚。
香港經濟自七十年代起飛，這類刻苦勤勉創業者本身生意不俗之餘，同樣重要是其自置舖位累計升值數十倍以上，兼且早已「供滿」。尤其2003年「自由行」政策實施，不久後美元超低息時期開啟，兩道猛火把本港舖市烘得火熱。
市值急滑坡 難再養三代
在2018年前後高峰期，旺角、灣仔等地一個普通經營雲吞麵檔、藥材舖、二手書店的舖位，市值動輒達到逾億元。「舖二代」若在此刻繼承家業，接近小富門檻，想必躊躇滿志。假如一切順風順水，上述個案舖位確實能保障「第三代」亦豐衣足食，應驗「一舖養三代」之說。
不過，近年形勢大逆轉，包括美元從超低息轉為急劇加息，本港社會動盪，由「左右逢源」變為地緣政局磨心，加上電商衝擊及內地消費市場「搶生意」，大批市區靚舖早已跌價六七成，負債沉重的投資者例如「凱施老闆」、「小巴大王」、「化妝品大亨」、「波仔」等各有各苦惱。相對來說，該位承繼「家傳舖位」的網民手上並非市區核心旺舖，屬民生地區舖位，貶值已不算太多。
當然，筆者也見證過不少「真．一舖養三代」成功故事，箇中關鍵往往繫於「第二代」如何處置家業。其中一種方向是在2018年前後，及時於高位把市值上億元舖位沽出套現，接着「分身家」予家族成員；儘管這些成員把資金轉為股票、債券、海外物業之類投資，亦未必能避免虧損，但至少不會蝕得那麼「甘」，也不會「綁死在一棵樹上」。
另一種方向是沒有沽舖，但亦無進取地借貸「加注」，又或者「身痕」染指諸多副業。鑑於該網民舖位N年前已供滿，現時不論繼續自營生意抑或放租，每月總有點收入，對家族成員的生活不無幫補。這看來容易，惟在那幾年風光無限之際，不少「舖二代」心態膨脹，無法踏實地守護家業。
由此可見，所謂「一舖養三代」並非那麼簡單，須結合努力、時運、堅定及正確決策，再經受長久歲月洗禮和沉澱，方可望創出傳奇。本港經濟及舖市倘持續惡化，「舖二代落難」故事恐怕會愈來愈多。
