雅虎香港財經 【新聞點評】2013年買樓勁蝕慘案
本港二手樓價指數已回落至2016年水平，意思是若有人在8年前買樓，持貨至今，普遍只能「打個和」。但實際上，就算在更早的2013年入市，現在「出貨」也可能勁蝕，近日就湧現多宗損手個案，且不乏當年開售的一手住宅新盤。同時，此現象某程度上反映二手樓價指數存在滯後，皆因面對新盤「勁劈」搶客，二手市場陷入「冇價冇市」局面。
yoo Residence狠劈52%賣出
位於銅鑼灣的單幢豪宅yoo Residence近日錄得一宗慘輸成交，一個355方呎的高層G室海景單位以750萬元售出，平均呎價約2.1萬元。原業主於2013年以1568萬元一手購入該物業，當時呎價達4.4萬元，持貨逾10年，賬面勁蝕818萬元或52%。
由於此項交易蝕幅驚人，有人懷疑可能是「內部轉讓」個案。不過，yoo Residence同一面積、間隔及座向的G室單位（不同層數），在2022年4月、2023年6月、今年4月都曾錄得成交，作價介乎700萬至800萬元，意味今次交易屬於市價範圍。
事實上，近期市場上不乏持貨10年或以上的蝕讓個案。例如觀塘「觀月．樺峯」一個808方呎的高層G室單位，本月中旬以1100萬元易手，平均呎價約1.3萬元。原業主於2014年以1205萬元一手購入該物業，持貨至今賬面蝕105萬元或9%。
此外，西灣河「港島．東18」一個531方呎的高層C室，較早前以705萬元成交，平均呎價約1.3萬元。原業主於2011年向發展商購入該物業，作價846萬元，意味持貨13年，賬蝕141萬元或17%。
「一手新例」改變入市概念
不難看到上述例子有一些共通點。首先是皆涉及大約10年前開售的一手住宅，其次均位於港島或九龍市區，且都屬於高層優質單位。由此角度看，這些個案「慘蝕」的其中一個原因，可能是當年「買貴了」。事關那幾年市區新盤供應緊張（特區政府增加土地供應、加快重建的努力尚未見效），優質單位更屬罕見，在「缺貨」兼「搶手」效應下，價格難免有點「離地」。
值得留意的是，《一手住宅物業銷售條例》（俗稱「一手新例」）自2013年4月起生效，對本港樓市運作帶來很大變化，包括規定發展商不准用「建築面積」賣樓，只能使用「實用面積」，同時窗台、空調機房、電梯大堂等空間不可再「發水」。由於維持了數十年的做法被更改，新例實施初期曾在市場造成一點混亂，例如買家在入市時衡量樓價的概念有所改變（由「建築呎價」變成「實用呎價」），令部分人覺得「實用呎價貴些也不出奇」。
以yoo Residence為例，項目位於銅鑼灣道33號，鄰近中央圖書館，位置旺中帶靜，大部分單位可享維港海景或大球場景觀。由著名豪宅發展商資本策略（0497.HK）打造，yoo Residence定位為精品式單幢豪宅，提供144伙，一般實用面積介乎300多方呎至1300多方呎，頂層還設超過5000方呎的巨無霸複式大宅。該盤於2013年開售時，吸引不少名人參觀或入貨，包括「六嬸」方逸華、名模Amanda S、「電器大王」蒙民偉妻子王蓓芬等。
由此可見，yoo Residence確實很「優質」，但剛轉手的355方呎高層海景G室當年以1568萬元一手成交，呎價高達4.4萬元，就無疑有點「離譜」。翻查資料，中半山帝景園、地利根德閣等地標級豪宅，於2013年的平均成交呎價約介乎2.8萬至3萬元。儘管yoo Residence「樓齡新」兼「lump sum細」，也很難支持其呎價「貴過帝景園50%」。
正因當年入貨貴，隨着樓價逐漸「回歸現實」，原業主就難以避免錄得賬面虧損。其他同期市區新盤如「觀月．樺峯」、「港島．東18」等，定位雖沒yoo Residence那麼「豪」，當年開售價同樣存在一些「泡沫」。
二手「冇價冇市」 指數恐滯後
除此之外，上述「慘蝕」個案的另一成因，相信亦關乎有業主為求「走貨」，不惜承受買家「勁劈」。追蹤二手樓價的中原指數最新報144點，回落至大約2016年水平。不過，今年多個新盤都以顯著低於同區二手樓的價格推售，造成「新樓平過舊樓」的罕見現象，當一手市場吸納了大部分購買力，二手市場就變得「冇價冇市」。
換句話說，二手樓價指數可能存在一定滯後，若計及一手市場，整體樓價恐怕已調整至比2016年更早時期的水平。下一個關鍵位置正是2013年，當年年底中原指數約119點。樓市短期內若未能企穩，持貨10年以上的蝕讓個案恐將愈來愈多。
