旺角平價地王 寫字樓拆售定收租好？

旺角區摩天商廈現時代表為朗豪坊商廈，現時呎租市價為35至50元。 (josephmok via Getty Images)

旺角商業地以47.29億元成交，呎價平過新界工業地，令百億地王變身平價地王。中標發展商新地透露，計劃在地皮興建320米高商廈，將是繼西九ICC後全九龍第二高商廈。寫字樓未來一段時間供過於求，旺角這棟超級商廈落成後拆售抑或收租好？

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同區朗豪坊商廈年收租3.63億元

旺角區摩天商廈現時代表為朗豪坊商廈，現時呎租市價為35至50元，參考持有朗豪坊商廈冠君產業信託2022年度業績，朗豪坊商廈年內收租3.63億元，而截至去年尾出租率達93.3，已勝過不少旺區甲廈。

旺角地王項目，業界估算發展成本至少逾百三億元，假如摩天寫字樓每年收租數億元，要回本確實是一項超長線投資。不過新地起跑優勢是地皮成本平，項目布局上可以更具彈性。

想快一點平衡成本，拆售仍是有效策略。新世界荔枝角的甲廈系列便選用拆售方式套現，其中南商金融中心去年中已累售75%樓面，上月再售出七伙套現1.25億元。

商業項目傳統印象是拆售會影響租戶組合及管理質素，不過是局部拆售，再由發展商繼續管理，仍能確保租戶組合及管理質素。例如新地有份發展的IFC二期，早年亦拆售部分樓面予金管局，現時IFC二期仍是中區地標級商廈之一。故旺角地王商廈，以新地品牌及管理質素，拆售部分樓面，應可獲長線投資者追捧，既可套現亦可以繼續掌控物業管理質素。

新地有份發展的IFC二期，早年亦拆售部分樓面予金管局。 (ValentinAyupov via Getty Images)

引入服務式寫字樓

新地日前公布，將旗下將軍澳服務式住宅星峰薈與九龍東智選假日酒店整合，由星峰薈全權負責營運，同時提供日租及月租服務。新地這一著正呼應疫後商業項目管理上更靈活更節省成本的新趨勢，套用在旺角地王商廈之上，或許可引入服務式寫字樓概念。

寫字樓供應大增，加上不少企業都引入更靈活辦公方式，中環大地主置地年前都將公爵大廈兩層樓面轉型為共享工作間，據報出租率逾九成，另一好處是發掘潛在新租客，以及為現有長期租戶提供額外短期辦公空間。

科學園專為租戶而設的共居空間InnoCell出租率達九成，可見專用服務式住宅對租戶有一定吸引力。

旺角是其中一個有多個共享空間插旗旺區之一，新地未來在旺角地王商廈撥出數層樓面作為服務式寫字樓，提供免按金彈性租賃服務，將有力盡吸區內共享空間的企業客，攤分呎租回報或跑贏傳統寫字樓呎租，不過管理及裝修布置上就要投入更多心機。

另外新地在新世紀廣場側邊有帝京酒店，亦可撥出部分樓層翻新成服務式住宅，並優先以優惠價租予旺角地王商廈租戶租住。科學園專為租戶而設的共居空間InnoCell出租率達九成，可見專用服務式住宅對租戶有一定吸引力。活用現有周邊酒店資源，又可以為地王商廈增加一個賣點。

參考朗豪坊模式，新地未來亦可考慮將旺角地王商廈配搭西九ICC，打包成摩天雙廈REIT上市。 (YuenWu via Getty Images)

參考朗豪坊模式，新地未來亦可考慮將旺角地王商廈配搭西九ICC，打包成摩天雙廈REIT上市，摩天優廈勝在主題清晰，而且兩項物業都位處旺區，加上新地品牌，應可掀起基金及散戶認購潮。