《本地樓市》經絡：料港銀下月再加息0.25厘 年內合共加息0.625厘

美聯儲議息會議結束，宣布加息0.75厘，聯邦基金利率由3厘至3.25厘，提升至介乎3.75厘至4厘，是次已是年內連續6次加息，共已加3.75厘。另外，滙豐銀行同日宣布跟隨加息，現時最優惠利率P將由5.125厘上調0.25厘至5.375厘，是次已是年內連續兩次加息，共已加0.375厘。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次滙豐銀行加息，其幅度如市場預期，事實上拆息一直攀升，今日一個月HIBOR為3.21厘，並已連續九個工作天維持3厘以上水平，早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率，相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。而本港銀行體系結餘亦已跌至約1,000.3億元水平，料短時間內將跌穿1,000億元。 另外，美國9月份消費者物價指數(CPI)報8.2%，按月有所回落，但仍高於市場預期，顯示通脹放緩速度不如預期，聯儲局聲明指，現時通脹率仍然高企，加上疫情及俄烏問題打擊全球經濟活動，為通脹上升帶來壓力。 曹德明預料美國加息仍會持續，年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，金管局今日亦已按既定機制上調貼現窗基本利率75基點至4.25厘。加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行加息已難避免，相信各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息步伐。曹德明預測本港銀行於下月議息會議後或再調升P，加息幅度約0.25厘或以上，即料今年本港銀行合共加息或超過0.625厘。 未加息前(P=5.125%)，滙豐銀行一手物業H按封頂息率為P-2.5%＝2.625%，二手物業H按封頂息率為P-2.25%＝2.875%。是次加息後(P=5.375%)，一手Ｈ按封頂息率增至2.875%，二手物業H按封頂息率增至3.125%，供樓負擔及壓力測試將再調升。假設貸款額500萬元、年期為30年、選用二手物業H按並以封頂息率計算，未加息前，實際息率為2.875厘，每月供款為20,745元，壓力測試要求為44,101元。而港P增加0.25厘，實際息率升至3.125厘，每月供款將增674元或3.2%至21,419元，壓力測試將增1,273元或2.9%至45,374元。 曹德明續指，現時按息雖升至3厘以上，但根據經絡按揭息率指數(MMI)過往數據，對比2000年代(2000年至2009年)的平均息率為3.79厘、1990年代(1990年至1999年)的平均息率為9.8厘，以及近30年的平均息率為4.9厘，可見現時的按息水平仍屬超低息水平，利率只是步向正常化，是次加息供樓負擔未見大增，仍屬健康水平。長遠而言，整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。不過料加息將會持續，未來一兩年的供樓負擔將逐步增加，曹德明提醒供樓人士須有長遠穩健的財務安排，而有意置業人士則避免借盡按揭成數及年期，預留空間及備用資金，並衡量自身負擔能力才入市。(ad/da)~ 阿思達克財經新聞 網址: www.aastocks.com