樓市放大鏡: 二手難賣 新盤入伙 租金面臨下調壓力

撰文：鄭配珈 攝影：李嘉羲 美術：Ray

樓市前景未明，部分準買家將置業大計押後，並轉買為租，令租賃成交大升。雖然需求上升，卻未有帶挈租金向上，相反，近月租金跟隨樓價掉頭向下。事關買賣成交減少，有不少放盤業主轉賣為租，令租盤數量大升，再加上接連有大型新盤入伙，大批租盤傾倒入市，致供應增長較需求更快。

就如月前入伙的日出康城領凱，雖然租賃成交大旺，但由於租盤多，部分放盤業主務求盡快將單位租出，不惜以較低租金吸客，所以令屋苑的呎租屢創新低，甚至比同區二手屋苑更平。雖然七月為租務旺季，但下半年將再有數個大型新盤入伙，租金有可能短暫回升後，再掉頭向下。

大型新盤相繼入伙，加上二手賣盤轉租趨勢持續，二手租盤供應霎時過剩，中小住宅租金持續受壓，情況更明確呈現在指標屋苑租金走勢之上。綜合利嘉閣地產研究部數據，五月全港五十個指標屋苑的建築面積加權平均成交呎租為二十五元三角七仙，較四月的二十五元五角，下跌百分之零點五。除了數字連跌兩個月外，租金現水平相比去年底的二十五元四角三仙，更低百分之零點二，令上半年呎租出現「倒跌」現象。

按地區劃分，港島、九龍及新界三區指標屋苑的租金全線下滑，其中港島及九龍兩區屋苑租金的滑落幅度尤其顯著。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示：「隨樓市買賣交投回順，業主賣樓壓力減輕不少，部分業主遂將賣盤轉租，二手租盤供應持續增加，多個新盤包括灣仔尚匯、佐敦御金．國、黃大仙現崇山、將軍澳天晉、日前康城領凱，以及大埔玥．天賦海灣近月相繼入伙，二手業主為求盡快租出物業積極減租搶客，牽連兩區指標屋苑租金加快下滑。」

而港島區九個指標屋苑加權平均成交呎租，上月僅報三十元一角五仙，按月下滑百分之零點九，跌幅最大。九龍區二十個指標屋苑租金，上月平均下跌百分之零點九，至每方呎二十五元零二仙，排名居次。至於新界區二十一個指標屋苑租金相對「硬淨」，全月租金平均僅跌零點一，至每方呎二十元二角九仙。

�E龍區最旺

雖然租金下跌，但成交量卻背道而馳。五月五十個指標屋苑，共錄一千二百九十一宗租賃成交個案，較四月的一千零七十八宗，增加百分之二十。當中以九龍區最為「旺場」，二十個指標屋苑共錄得五百六十六宗租賃個案，較四月的四百六十六宗，增加百分之二十一，為三區之中增幅最大。港島區租賃交投亦按月增加兩成，有二百三十六宗。至於新界區二十一個指標屋苑則有四百八十九宗租賃成交，較四月增加百分之十八。

五十個指標屋苑當中，剔除九個租金未可比較的屋苑後，四十一個屋苑之中，共有二十七個屋苑上月租金報跌，所佔比率高達百分之六十六佔多數，可以預期租金向下趨勢持續。租金報跌的屋苑當中，東九龍及將軍澳區屋苑跌幅較大，減幅介乎百分之二點三至四點七不等，其中九龍灣德福花園及將軍澳蔚藍灣畔平均成交呎租，按月分別下跌百分之四點七及百分之四，至每方呎二十二元一角及二十一元四角元，遠遠跑輸大市。

由此可見，租金下跌的重災區為將軍澳，其實今年初位於港鐵（00066）將軍澳站的天晉入伙，由於屬新盤，加上環境較佳及設施較為完善，所以雖然租金較貴，但亦搶走同區不少租客，屋苑由年初入伙至今，已錄得約二百一十四宗租賃成交，佔單位總數兩成一。五月約有二十五宗租賃成交，實用面積平均呎租約三十三元。

不過，最近將軍澳租賃最旺的屋苑非天晉，而是位於康城站的長實（00001）領凱，物業共由三座組成，提供一千六百一十八伙，以大單位作主打，間隔由三房至四房連套房不等，剛於五月中開始收樓入伙。

由於領凱於一一年九月發售，在額外印花稅（ＳＳＤ）措施下，現時轉手須繳付樓價百分之五的稅款，故不少投資者寧選擇將單位放租。目前領凱約有一百八十個租盤，佔單位總數百分之十一左右，實用面積每呎叫租二十，現時實用面積六百零一方呎三房戶，租金入場費最平一萬一千五百萬元，呎租約十九元一角。

領凱供應多

其實，領凱自入伙後，租賃愈來愈旺，五月約錄得十六宗租賃成交，全屬三房戶，實用面積平均呎租約十八元。六月截至十一日為止，日出康城已錄逾八十宗租賃成交，當中領凱佔五十宗。雖然租賃交投暢旺，但租金卻未有受惠，上月屋苑屢錄低價租賃成交，包括十座五十樓以上極高層LA室，為三房內園景戶，一一年底由內地的業主底以四百六十五萬元一手購入，原叫租一萬一千萬元，但見租盤日增，決定減價一千元，最終以一萬元租予同區年輕分支家庭，減幅約百分之九，呎租僅十六元六角，租金回報僅得二點六厘。

此外，該區地產代理指，由於有不少放盤業主願意減價，亦刺激租客入市。最近有租客見業主肯減價，於未有睇樓下，以每月一萬八千元承租領凱十一座低層LC室，單位實用面積一千零六方呎，實用呎租十七元九角，業主原開價二萬一千元，減幅約百分之十四。而樓齡最新的領凱的呎租，屬日出康城各期中最低，較其他期數的整體呎租平約百分之五點八。若與同區新都城五月平均呎租二十九相比，領凱更低出百分之三十七點九，難怪領凱搶走同區其他屋苑不少租客。

由此可見，入伙屋苑租盤湧現，令租賃市場雪上加霜。但利嘉閣周滿傑認為，儘管目前二手租盤出現積壓情況，但二手租賃旺季在六月中旬正式展開，二手租盤吸納速度料會明顯加快。租盤積壓情況可望兩、三個月內消除，屆時指標屋苑租金亦會停止下跌。不過，下半年租金走勢如何仍然是未知之數，事關有數個大型新盤即將入伙，當中逾千伙的入伙盤包括：日出康城峻瀅一千七百七十七伙、屯門瓏門一期的一千零七十五伙，及元朗尚悅的二千五百八十伙。

而將軍澳區的租金下調壓力最大，事關今年初先有天晉一期入伙，屋苑提供一千零二十八伙，再加上正收樓的領凱共一千一百六十八伙，單是今年上半年已有逾二千伙新供應。而現時領凱的租盤還未被消化之際，峻瀅下半年又入伙，共一千七百七十七伙傾倒入市，樓盤亦是受ＳＳＤ限制，相信屆時租盤數目會再增。

或跌穿低位

峻瀅單位間隔大致分為兩房、三房連套房，以及三房連套房加多用途房三大類，建築面積由六百五十六至一千零三方呎。由於早前入伙的天晉一期及領凱同是以大單位作主打，所以預計三房的租盤將會增加。難怪有代理估計峻瀅入伙後再有不少租盤釋放，屆時區內私人屋苑建築面積呎租或會跌穿十元低位。

若然以峻瀅首張價單中，建築面積呎價最低的單位計，建築面積九百一十五平方呎，建築面積呎租十元，月租僅得九千一百五十元，而單位樓價為四百五十六萬九千元，所以回報率僅得約二點四厘。由於以上單位低層戶，故建築面積呎租可能更低，而回報率有機會少於二點四厘。再加上近年將軍澳南有多幅土地先後批出，該區是未來本港供應重災區之一，新盤未來會接連開售及入伙，相信租金難有起色。

至於位於屯門鄉事會路八十三號，港鐵屯門站上蓋的新地（00016）瓏門一期，預計於今年八月落成。物業共四座，共一千零七十五伙，標準戶建築面積由四百七十八至一千一百二十八方呎，間隔由一房至四房；特色戶建築面積由四百七十九至二千五百七千方呎，間隔由一房至五房三套房不等。雖然屬大型項目，但預計屋苑入伙未必會對該區租金造成太大壓力，皆因屯門區己有多年未有新盤供應，而該區二手屋苑以提供兩房單位為主。再者，瓏門位於港鐵站上蓋，兼且自設商場，亦設有中港巴士站，所以質素及基本條件實難與同區二手相比。

如以屯門區二手屋苑卓爾居為例，現時屋苑建築平均呎租約十九元左右，而以瓏門的質素代理保守估計日後建築呎租可達二十三至二十五元，個別高質素單位甚至更高。所以若以首批兩房戶入場費最低的為三座低樓Ｅ室計算，建築面積六百二十六方呎，建築呎租二十三元的話，月租可達一萬四千四百元，而單位樓價為四百五十八萬二千元，回報率達三點七厘，算是是俗的回報。

元朗前景差

至於今年最大的入伙項目為地（00012）及新世界（00017）的尚悅，屋苑共十二幢，提供二千五百八十伙，現時仍有約一千零六十伙待推。尚悅兩房佔單位總數八成，建築面積由四百九十至六百方呎，三房佔百分之十八，建築面積介乎九百至一千方呎，另特色單位包括平台戶、頂層戶及天池屋，建築面積由一千一百至二千七百方呎。尚悅有機會於今年年底入伙，而近日該區已有不少新盤入伙，加上元朗區明年全區私宅落成量約二千二百零八伙，佔全年落成預測約一萬一千八百一十七伙的百分之十四，所以預計是繼將軍澳區後，另一個租金將會受壓的地區。