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樓見之明|放寬樓花按揭成效有限料樓價續下行|布少明

Hong Kong crowded building
Hong Kong crowded building

近期不少樓市中人,有本港政黨甚至前財爺均不約而同、異口同聲地建議,政府理應在10月份公布的「施政報告」中,及早為樓市「減辣」以刺激經濟。筆者明白,政府擔心一旦「撤辣」,本港樓價或會因而飆升,然而,觀乎近期本港經濟未有明顯起色,倘若政府想重新激活經濟表現,理應拋低「心理包袱」,盡快在調整樓市的政策上著墨。

因此,筆者認為,港府絕對有空間調整辣招。值得注意的是,其實「減辣」的重點並非提振樓價,而是在於激活樓市交投,因為此舉可增加樓市供應,同時盤活樓市換樓鏈,令普羅大眾可按個人需要靈活套現,無需被「辣招」綁手綁腳之餘,亦可藉此間接刺激香港經濟表現,絕對是一石二鳥。

另一邊廂,日前美國聯儲局公布最新議息結果,一如市場預期息率維持不變。然而,美聯儲年底前仍有機會加息。在息口走勢未完全明朗下,相信會持續影響樓市氣氛。筆者估計,雖則今次本港銀行未有上調息率,但鑑於本月中已有大型銀行上調新造拆息按揭計劃(H按)的鎖息上限,增幅高達0.5厘,同時現金回贈亦大幅下調。

受調高按息鎖息上限影響,相信業主及準買家拉鋸情況持續,料二手交投持續疲弱,相信準買家以「筍盤」為入市目標,急於套現的業主減價沽貨,樓價續有下調壓力;反觀,新盤雖然同樣受調高按息鎖息上限影響,惟發展商以吸引價、甚至折讓價開售,連同各式各樣的優惠及付款方法,因此估計樓市購買力傾向一手市場。在此情況下,相信二手交投勢難以避免地繼續疲弱,一方面準買家以「筍盤」為入市目標,另一方面急於套現的業主亦迫於減價沽貨,令樓價續現下調壓力。

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執筆之時,按揭證券有限公司突發公佈修訂按保,將樓花住宅物業與已落成住宅物業看齊,筆者相信新措施無疑令新盤買家更多的按揭選擇,但是現時面對息口上升,加上銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限,令新置業人士每月供款增加,而壓力測試對每月入息要求亦因此提高,入市門檻不斷上升,打擊置業意慾。因此即使今次放寬樓花按保,但壓力測試未有同步配合政策放寬,相信部份有意置業的買家仍難以入市,單靠放寬樓花按揭是未「對症下藥」,對提振整體樓市「於事無補」,相信樓價續有下調壓力。如果特區政府未有進一步的提振樓市措施,預測全年樓價或「倒跌」2%至3%。即使有相應的措施,亦只會令第四季的樓價回穩,相信屆時全年樓價升幅「捧蛋」,惟成交將略見回暖。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

註:專欄作家言論不代表本網立場

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