雅虎香港財經 胡國威專欄｜「睿峰風波」你有你鬧，我有我回
不知大家仍有否印象，年初我們曾經報道過鼎珮集團在長沙灣「睿峰」，透過枱底回佣模式托穩面價，但實情大劈價三四成賣樓的報道。 當各大發展商為清倉而絞盡腦汁，要推出不同付款辦法、甚至乎明刀明槍大打割價戰，卻有發展商選擇走條例灰色地帶，結果一層原本只值15,000多元/呎的中小型物業，卻因這種手法托高至30,000元/呎以上。
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當局指是商業決定
報道出街後的確引起不少迴響，我們曾經向「一手住宅物業銷售監管局」查詢，當時局方表示佣金屬商業決定，不在條例規管。但我們也曾訪問當年有份立法的委員會成員潘永祥，他也認為「睿峰」的情況並不理想，認為銷售監管局應該介入，亦不是無法可執。
事件發酵了一個月，最近我們再收到代理報料，表示「睿峰」枱底回佣的情況並沒有收斂。代理傳給我們一張WhatsApp截圖，顯然是主區代理向外區代理廣發的「英雄帖」，更新一月份「睿峰」的新價錢。截圖開首便表明回贈給代理的最高金額，開放式或一房單位可以爭取20%樓價的回贈，而兩房單位則可爭取30%回贈，當然相關回贈最終也會轉交到買家手上。
因此，撇除基本佣金4.5%、額外佣金5%、及協助客人支付3.75%的厘印費外，在額外「爭取」樓價20%至30%回贈的前提下，七除八扣後，開放式單位折後價400多萬元、一房單位500萬元，而兩房則介乎700多至800多萬元。
這個銷售模式引伸的問題，我們在影片中也曾詳細討論。除了關注代理會否貫徹始終將回贈轉交給買家外，亦關注買家申請按揭時有否主動向銀行披露? 若沒有向銀行披露，銀行則有可能高估物業價值而批出較預期高的貸款額，如果當中衍生出法律責任，發展商絕對可以劃清界線，責任一律由買家及代理承擔。
事件曝光 有銀行收緊估價
其實在事件曝光後，我們知道有銀行已獲悉事件，並收緊「睿峰」的估價。如果買家仍寄望以合約價向銀行借取按揭，則有可能事與願違。
雖然銷監局表明，佣金事宜屬商業決定，但我記得當日訪問潘教授時，他曾指出監管機構執法的理據，就是按照《一手住宅物業銷售條例》第61條，因為第61條如此訂明：「發展項目的成交紀錄冊的目的，是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。」
看見一層實質價值只有800多萬元的兩房，卻以過千萬元的合約價登記到成交紀錄冊，公眾人士看見相關資料時，會如何理解香港住宅物業市場? 我們所得到的認知就是有物業以極高價成交，當然之後我們可以有不同推斷，但其中一個合理推斷就是「樓市氣氛很暢旺，所以有高價成交」，繼而相關資訊可能會影響準買家的入市決定。
猶記得十年前《一手住宅物業銷售條例》的實行，就是希望一手住宅市場買賣會更清晰透明，讓消費者入市前掌握到充足資訊。實施過程中，偶然我們都會面對一些關於《條例》的質疑，例如曾面對遲交樓困境的業主質疑，《條例》未對買家提供最大保障，但最起碼《條例》有列明無理延期的賠償準則。今天枱底回佣的問題，如果純粹認為佣金是商業考慮而把它置之不理，造成的影響恐怕非《條例》所希望帶來的效果。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
