雅虎香港財經 胡國威專欄｜樓市信心何時歸來?
2024年伊始，在這裡先跟大家說聲新年快樂、事事順景。剛過去的聖誕，身邊接近過半朋友都選擇外遊，就連有些昔日刻意迴避節慶出埠的朋友，即使機票昂貴也要破例出走一番，畢竟這是復常後可外遊的首個聖誕。想不到，疫情壓抑了幾年的外遊情緒，延續至年尾仍然繼續爆發。
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急走移民盤帶來衝擊
外遊情緒高漲，反觀本港的經濟、股市及樓市氣氛，顯然冷清得多。對於2024年的樓市，其中一個最令人擔心的地方，就是新盤銷情。早前我們《胡 ‧ 說樓市》為YAHOO財經製作「2024年新盤巡禮」時，當編輯部盤點2023年大盤時，卻發現去年不少過千多伙的新盤，儘管發展商出盡九牛二虎之力，最終也只能賣出數十伙。重點是，發展商不是沒有讓步，但減價後仍收不到預期的熱賣效果，換著幾年前，這個情況絕不會發生。
一張不合格的新盤成績表，不禁令人反思，何以購買力在短短幾年間萎縮得如此嚴重? 有分析認為，這跟昔日較具實力的中產移民有關。這肯定是其中一個原因，以前買家賣樓，自然會再買樓，但現在急走移民盤，沽貨後連人帶錢離開香港，這是購買力流失的一個原因。而且，急走移民盤對二手市場帶來的衝擊，要錢不要貨的心態也導致物業價格滑落的幅度，遠較我們估計的來得誇張。
雖然有人離港，但也有人來港。照道理，本港理應還有其他買家填補空缺，緣何未能撐起一手市場? 港人有錢去旅行，卻無暇思考置業。雖然跟置業相比，去旅行花費當然有限，但某程度也是對前景信心的一種投射。如果真的看不清前景，倒不如叠埋心水及時行樂，著眼於短期享樂再算，甚至乎緊縮開支，以備不時之需。
有一類買家，他們未必抱有如此心態。他們很想按計劃置業，透過樓換樓提升生活質素，但他們卻未有條件。以前透過樓換樓上游，但現在二手市場一潭死水，先別說需否蝕本沽貨，可能連找個人承接也有困難。舊去新來，本是一件平常事，但當舊居未能成功甩手，自然也沒條件、沒資金去購入新物業。
以前辣招打斷換樓鏈，換樓客受制高昂稅項，寧願一動不如一靜；但現在卻不是辣招，而是市場氣氛轉讓。退一步看，為何準買家不願意購入二手物業，令換樓鏈打斷? 環環緊扣，這也許跟準買家面對澎湃的一手供應有關，也跟部份人擔心經濟前景、息口走勢有關。
還有一類人，他們有能力入市，但卻偏偏不入市，原因是把資金放於定存還較投資穩陣。買股票擔心變大閘蟹、買樓擔心被套牢，或擔心銀行不願放貸，反而穩穩陣陣把資金投放在定存戶口，無驚無險已可收高息，這不是來得更加實際嗎? 只要一日仍有高息，這些有資金、有實力的人，也會選擇把資金停泊在定期戶口內。除非之後息口回落，去到一個放在銀行收息也食之無味，而資產價格又開始飛升，此時才有較大動力驅使資金回流樓市。
所以，當大家都問，究竟2024年樓市如何，受什麼因素影響，其實答案也不外乎是陳腔濫調的息口走勢、經濟前景。只是當息口真的回落，收息者真的會轉投樓市嗎? 當經濟回暖，又是否代表對長遠前景也有信心，而決定重新置業? 這些跟消費者情緒有莫大關係。我們不能預測只能觀望，隨大市步伐而行。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
