雅虎香港財經 胡國威專欄｜2023年新盤開價，多難啊
以前新盤開售，翻開報章地產版，發展商總會跟你說：「我們看好市況，所以會保留部份單位在現樓發售。」因為從發展商角度，只要他們對貨品有信心，都會覺得在現樓落成時，讓買家親身實地考察，更能感受項目優勢，發揮最大價值，有助現樓時加價加推。
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雖然香港大部份老字號的發展商，在推售時均採取貨如輪轉策略，但我知道，有一間大型發展商卻是例外。管理層規定，首輪只售出小部份，因為他們的看法是，若在短時間內全盤沽清，證明他們開錯價。
不過，對一貫奉行貨如輪轉的發展商，由他們口中說出：「保留至現樓才推售」，感覺又有點矛盾。細心剖析，這只是一種管理期望的手法，起碼在首輪開售時撻Q，也有藉口把銷售期拉長而不失面子。
把物業保留至現樓才發售，以往屬於發展商的銷售策略，來到今天卻是迫不得已。因為，現在樓市氣勢薄弱，令每個發展商在樓花期推盤，都面對前所未有的壓力。
2022年首十個月，市場共有18,753個單位落成，這跟政府預計全年目標19,984個相當接近，但我們《胡．說樓市》編輯部翻查去年落成的物業，並逐一翻查土地註冊處紀錄，卻發現多達5,900個單位仍未售出，部份物業屬於已落成但未發售，部份則屬於貨尾，全年的售出比率只有68%，遠低於過去十年水平。
曾經創出地王紀錄、位於港島利南道的「凱玥」，若非剛剛售出的一個單位，全盤295個單位根本原封不動。貨尾量堆積得誇張的現樓，還包括元朗「The YOHO Hub」B期，全盤1,030個單位，尚餘超過一半單位待售。
將軍澳「海茵莊園」入伙後劈價20%出售，因為全盤1,556個單位，僅售出554個，還有過千個單位等待吸納；以至曾捲入包按風波的長沙灣「睿峰」，買家大規模取消交易後，全盤414個單位，也有過半未賣。
樓花期滯銷，入伙時已淪為貨尾，失去賣點的同時，亦要面對全新盤開售的競爭，更令發展商頭痛的事，用什麼價位推售。
畢竟這些銷情受阻的現樓，在去年或前年樓市仍未轉差時，均以超高價推售。如果當時一個單位都未售出，推售上還大可以回收價單，改頭換面再重新出發；若樓花期已售出小部份單位，日後推售上更綁手綁腳，發展商的金漆招牌隨時被拆。
如果在入伙前劈價賣樓，一班樓花期入市的買家，隨時出現估價不足的困境；入伙後劈價賣樓，亦令首批買家怨氣大增，發展商商譽也會受損；但如果在現樓時不減價，則會落得繼續滯銷的地步。
2023年的新盤市場，我們除了聚焦全新盤外，也要留意貨尾盤市場，始終貨尾盤也有一定量數，對今年新盤的定價也有一定參考。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
