胡‧說樓市｜傳銀行調高按揭回贈至3%，應該點部署?

較早前，本地媒體指出本地一間大型銀行批出按揭借貸時，提供高達3%的現金回贈，創出了自2007年以來的新高。受制於連接加息，本港第二季的買賣氣氛顯然有點膠著，也迫使銀行出手搶生意。對準業主來說，銀行願意提供較高的現金回贈，當然覺得有點「甜頭」，起碼承造按揭時有錢落袋，但事實是否如此? 對於銀行提供的「現金回贈」，有幾點必須留意。

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隨著二手市場處於買賣兩閒的局面，本港銀行的按揭業務也顯著萎縮。本港大型銀行首五個月，共錄得30,893宗現樓按揭申請，按年減少12%；首五個月的樓花按揭亦僅有481宗，較去年同期大減80%。要追趕生意進度，銀行都各出奇謀搶佔市場，最近市場便傳出龍頭滙豐銀行，把按揭貸款的現金回贈提高至3%。

但向市場人士了解，上述的3%現金回贈方案從未正式公布，銀行只提供2.6%現金回贈，但會向個別客戶額外提供10,000至17,000元的獎賞，令現金回贈上調到2.7至2.8%，傳媒在表述上，則以四捨五入的方式來達到3%的震撼效果。無論是2.6%或3%的回贈，就算銀行真的批出3%現金回贈，針對「現金回贈」四個字，準買家必須了解清楚其計算準則，否則會影響置業時的資金調動。

首先，銀行計算按揭現金回贈，是以60%按揭貸款額作為計算基礎。換句話說，若打算借取90%按揭的準買家，銀行批出現金回贈時，仍會以60%作為計算基礎。

舉例，若買家購入600萬元的物業，並借取90%按揭，其貸款額為540萬元，但銀行計算的現金回贈，並不是540萬元的3%，即16.2萬元；而是以60%按揭計算，也就是貸款額360萬元的3%批出現金回贈，相當於10.8萬元，兩者有明顯差異。

如果購入物業的樓價為1,100萬元，雖然買家可以透過按揭保險借取最高90%按揭，最高貸款額900萬元；但根據現行按揭政策，銀行最高只可以承造50%按揭，故其現金回贈的計算方法，是以50%按揭貸款額作為基準計算，批出當中的3%。上述例子，1,100萬元的50%貸款額為550萬元，現金回贈則為16.5萬元。

更重要一點，根據金管局指引，凡高於1%的現金回贈，需把整筆現金回贈扣減貸款額，變相買家首期會增加。對於新造按揭的買家，因有機會加大首期金額，故可能需要預備更多資金上會。