至中分析｜佩洛西比加息更可怕｜蔡志忠

近來國際政經形勢不穩，美國眾議院議長佩洛西在這個時期訪台，無疑在製造事端，使台灣問題火上加油，這種行為十分危險。短期內加速金融市場動盪，地產市場也難獨善其身。有人擔心加息影響樓市，筆者認為佩洛西比加息更可怕。

美國聯儲局連續兩次加息0.75釐，在短時間內將利率提升1.5釐，幅度不小，香港樓市受到壓力。然而，在一個樓市研討會上，學者曾淵滄博士被問及對後市的看法，第一句話就說：“樓市不會跌，不過，也不會升。美國加息加加下就會減，他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息，之後就一直減息。”根據這個算法，難道美國明年就要開始減息？

在上世紀八、九十年代，供樓利率長期維持在5釐至10釐左右，後來美國在08年金融海嘯後進行量化寬鬆政策，由於聯繫匯率關係，香港便也一直享受超低利率。到了今天，即使Hibor息率有所提升，供樓利率也只是2.5釐左右，相對於內地供樓利率大約5釐，仍有一段差距。

以往經驗 加息周期樓價上升

根據以往經驗，加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月，美國開始加息周期，3年半共加了9次息，但香港只跟随1次；而中原城市領先指數（CCL）由初次加息後錄到135.89點，直至2019年6月錄得187.83點，樓價在3年半之間升了38.22%，即平均每年升幅超過10%。

從短中期而言，美國今年連續兩季度出現經濟衰退，下半年加息態度可能軟化，明年隨時又再度減息。香港樓市表現取決於供應需求、資金流向和經濟表現，除非利率大幅飆升，否則並非影響樓市的主要原因。反觀中美角力、台海風雲等地緣政治事件，更影響金融和樓市，佩洛西這次訪台，短期內肯定會產生一些不良效果。

加息在預期之內，通關仍遙遙無期，台海更危機四伏。如何保持香港國際金融中心地位，如何發展國際創科中心，如何發揮國際超級聯絡人角色，香港背負著艱巨任務，也是光榮使命。通關迫在眉睫，港府可以主導，務必率先聯通世界，否則香港坐困愁城，周邊競爭對手獲漁人之利。

亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長
蔡志忠

註：專欄作家言論不代表本網立場

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