護老院租金 大幅拋離地標寫字樓?

華懋集團在銅鑼灣的新護老院,前身曾經是TVB旗下電視企業及南華早報辦公室。
華懋集團在銅鑼灣的新護老院,前身曾經是TVB旗下電視企業及南華早報辦公室。 · winhorse via Getty Images

近日有位於銅鑼灣護老院及灣仔地標式商廈落成招租,有趣的是護老院單人房月租高見6.5萬元,地標式商廈辦公室月租卻低見一萬元,究竟兩者對租賃市場有甚麼影響?

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護老院前身大有來頭

位於銅鑼灣禮頓道一號的新護老院,是華懋集團收購松齡護老集團,以新品牌「CCG Healthcare」經營的重點院舍。這間護老院所在建築物大有來頭,早年是TVB旗下電視企業的辦公室,營運雜誌、旅行社等周邊業務,之後電視企業轉歸南華早報旗下,在南早易手及遷到時代廣場前,便以禮頓道一號四層作為集團總部。

設有浴室的豪華單人房,月租高見6.5萬元。
設有浴室的豪華單人房,月租高見6.5萬元。

可以作為傳媒企業總部,這四層樓面當然夠寬敞,現時經翻新改裝後,護老院總面積達35,400平方呎。位處三樓的尊貴樓層,尊貴豪華單人房月租索價6.5萬元。定價如此「進取」,除了房間面積達400呎,配置浴室及功能床,護老院更享有地利優勢。禮頓道一號位處銅鑼灣、灣仔及跑馬地交界,毗連港島富裕家庭居住地,距離五間私家及公立醫院僅五至十分鐘車程,院友家人探訪或到醫院求醫都算就腳。

頂級收費房間其實只有28間,二樓及三樓分別設有74間及77間經濟客房,最平月租17,800元。假如這間高級版院舍試水成功,甚至月租6.5萬元頂級房都全數出租,高級私人院舍或會成為未來新屋苑標準設施,甚至是發展商重點拓展的新業務。但資本實力雄厚的強者加入護老院市場,並打價格戰吸客,現有護老院將要正面迎戰,或出現新一波汰弱留強潮。

駱克道382號翻新後分拆54個單位招租。
駱克道382號翻新後分拆54個單位招租。 · Nirut Benjabanpot

工作室月租或創新低

巧合的是,翻新後再招租的駱克道382號,與松齡護老集團同樣原屬於鄧成波家族資產。易手經翻新後分拆出54個單位招租。特別之處是引入近年工貿區湧現的工作室設計,單位設有獨立洗手間,另一亮點是180呎小型單位,月租由1萬元起,而且雜費全包。按發展商解畫,新間隔及配套是瞄準遙距工作及斜槓族日漸普及,故單位設計上可以即租即用,並提供短期租賃方案。

180呎小型單位,月租由1萬元起兼雜費全包,租金與觀塘工作室睇齊。
180呎小型單位,月租由1萬元起兼雜費全包,租金與觀塘工作室睇齊。

駱克道382號的新動作,反映甲級商廈除了引入共享空間租戶,亦有機會將單位改劃為工作室吸納新租客,此趨勢將衝擊年前在工貿區買入工作室的投資者。不少購入這類工貿區工作室的投資者,在疫情後都抱怨不單租金回報遠遜預期,目標租客亦流到共享工作室,即使願意蝕讓亦缺乏承接力。現在港島區工作室月租低見一萬元,新界工貿區工作室租金只會更受壓,貪平想入手這類工作室的準買家,便要認真衡量此風險了。

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