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長實進軍數據中心 工廈業主發大財?

長實在農曆新年長假期前,向城規會申請將旗下物流中心全層改建為數據中心。
長實在農曆新年長假期前,向城規會申請將旗下物流中心全層改建為數據中心。

長實在農曆新年長假期前,向城規會申請將旗下物流中心全層改建為數據中心。今次申請既為貨櫃碼頭轉型打響頭炮,一旦獲批更可能令一眾工廈業主發大財。

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工廈改建有難度

香港於去年躍升為全球第六大數據中心市場,亞太地區則名列第二。數據中心需求猛增,但政府供應用作興建數據中心地皮有限,最受惠按理應該是工廈物業。事實上,近一、兩年海外基金、本地企業甚至老牌家族,都積極將工廈發展為數據中心,但要留意相關項目往往是將工廈拆卸重建,原因是將工廈直接改建為數據中心有一定難度。

數據中心規格上要求有寬廣空間及較強電量,傳統工廈一般都難以直接改裝。據戴德梁行評估,全港僅有1至2%工廈適合改建為數據中心。故此收購工廈的基金或工廈大業主,都傾向選擇將整棟工廈重建。工廈的小業主,想趁數據中心熱潮下吸金,較可行方案便是聯合出售大廈業權,吸引有意重建工廈的投資者入標。

數據中心規格上要求有寬廣空間及較強電量,傳統工廈一般都難以直接改裝。
數據中心規格上要求有寬廣空間及較強電量,傳統工廈一般都難以直接改裝。

至於將個別樓層發展數據中心,亦會受制於租戶組合。數年前金管局曾斥資1.93億元購入葵涌工廈全層樓花,最終取消交易被殺訂1646萬元。據金管局解畫,該樓層原擬用作後備數據中心,但得悉上層樓面會用作凍肉房,評估將對大廈溫度有影響,評估計不宜作數據中心故決定取消交易。從這事例看,傳統工廈改建數據中心難,將分層出售予數據中心用戶則更難。

所以長實今次闖關,至少有兩大突破點。一是將現有物流中心改建,而毋須將整棟建築物推倒重來,期間物流中心其他樓層,仍可以發揮固有分發中心功能。二是只將其中六樓改建為數據中心,雖然只是一層,但佔地已達71.68萬平方呎,較各區一整棟數據中心面積多數倍。

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假如長實申請獲批,最受惠相信是葵涌區工廈業主。近年工廈重建數據中心申請,葵涌區佔最多,意味葵涌區有機會從物流基地轉型為數據中心總匯,一旦新增和黃物流中心的新數據中心,在名牌效應下,將吸引更多投資者到區內發掘適合工廈發展數據中心。而長實申請獲批,其他工廈業主亦可以參考其方案,申請增建變電站,解決供電問題。屆時幾名工廈業主,確認其他樓層租戶對數據中心影響不大,可嘗試合力將數層樓面改建數據中心,在數據中心熱潮下捕捉發大財機會。