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黃金商場「亂衰」 會否拖累同區樓價?

黃金商場因為一張告示,觸發網民熱議黃金是否由「盛世」步入「亂衰」。
黃金商場因為一張告示,觸發網民熱議黃金是否由「盛世」步入「亂衰」。

曾有「香港秋葉原」美譽的黃金商場,因為一張告示,觸發網民熱議黃金是否由「盛世」步入「亂衰」。究竟黃金商場盛衰,會否影響同區住宅樓價?

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秋葉原樓貴過麻布十番樓?

探討黃金商場周邊樓身價前,不妨研究一下真正秋葉原的樓價。秋葉原予人感覺既宅又人多,但原來區內的物業受年輕上班族租客歡迎,在剛性租賃需求下,一些樓齡較新的住宅身價水漲船高。例如有2017年落成、面積約451方呎單位,叫價6千200萬日圓。東京「中央五區」之一港區麻布十番,有放盤單位僅叫價3千398萬日圓,令人驚訝秋葉原樓價竟然跑贏麻布十番?

秋葉原予人感覺既宅又人多,但原來區內的物業受年輕上班族租客歡迎。
秋葉原予人感覺既宅又人多,但原來區內的物業受年輕上班族租客歡迎。 (Education Images via Getty Images)

當然細看麻布十番的「平價」單位,原來面積只有298方呎,而且早於1980年落成。不過從秋葉原樓齡較新單位的叫價,反映「宅區」印象未必會對同區樓價構成太大壓力。

至於「中國電子第一街」華強北,周邊房價亦不失禮。據代理統計,深圳6月新房每平方米均價約5.7萬元人幣,華強北6月新房每平方米均價約6.59萬元人幣,大幅跑贏大市。

相對秋葉原及華強北,不黃金商場所在的深水埗情況較複雜,首先深水埗本身是香港知名「窮區」,每年香港住戶入息調查,深水埗例必在包尾三名之列。「窮區」標籤之下,不少新盤都刻意在定位上作出調整,例如較鄰近長沙灣便定位為長沙灣新盤,較鄰近南昌站便定位為西九龍新盤等。從成交紀錄看,過去30日深水埗平均成交呎價僅8,105元,即使與前一個站長沙灣成交平均呎價11,569元都明顯較遜色。

深水埗除了有黃金、高登、福仁構成的電子產業街,同區還有玩具街、布藝市場及由Cafe與皮料店構成的文青街。
深水埗除了有黃金、高登、福仁構成的電子產業街,同區還有玩具街、布藝市場及由Cafe與皮料店構成的文青街。

不過再細看成交及放盤紀錄,又會發現鄰近黃金商場周邊物業身價其實唔差。例如與黃金商場連在一起的黃金大廈,高層385方呎兩房單位現時叫價530萬元,呎價13,766元。同樣位處福華街,不過位置較近長沙灣站的海峯身價就更厲害,日前28樓677方呎成交價達969萬元,呎價14,313元。另一個同樣位處福華街的半新盤The Campton,高層515方呎單位日前以860萬元沽出,呎價高見16,699元。

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從放盤叫價及成交價碼看,雖然區內新盤避免提及深水埗區,但深水埗對用家或投資者仍有一定吸引力。深水埗除了有黃金、高登、福仁構成的電子產業街,同區還有玩具街、布藝市場及由Cafe與皮料店構成的文青街。確實認識一些有經濟實力的情侶,他們睇中深水埗區特色街夠多,首次租屋住都選擇區內租盤。

影響物業交投及身價,仍要看經濟環景及樓市氣氛。遠離深水埗雜亂區域、長沙灣新盤「恆珀」,上周六推出30伙,據報未見開齋。黃金商場即使是深水埗重要地標之一,甚至是吸引部分用家進駐區內的考慮因素,相信「盛」或「衰」都未必對區內物業有太大影響。

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黃金商場由治入興「亂衰」背後四大市場現象