雅虎香港財經 King Sir傾樓│加息對樓市影響 心理多過實際（葉景強）
上星期四，美聯儲局一如預期再次加息0.75厘，聯邦基金利率在短短四個月內由0至0.5厘上調至2.25至2.5厘，加幅相當於上一次加息周期、由2015年12月至2018年12月、36個月內的9次加息總和。加息之大、速度之快令二手住宅市場成交幾近冰封。
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今天買家大都抱觀望態度，擔心加息會令未來供款大增，部分亦憂慮加息後會更難通過壓力測試，有機會借唔足。今次筆者就跟大家計算一下加息對按揭供款、上會批核以及樓價會帶來多大影響。
現今在選擇按揭計劃時，絕大部份買家都會揀銀行同業拆息計劃Hibor Plan，其優點是有最優惠利率P-2.5%的封頂位，就算Hibor不斷上升，只要P不變，供款上限都只是2.5厘。
假若本港銀行未來會跟隨美國加息，每月供款將會增加。如閣下承造了20年按揭，銀行每加息1厘，供款開支將上升10%，如承造30年的話，供款開支更會上升13%。
至於壓力測試方面，同樣就算Hibor不斷上升，只要最優惠利率P不變，同一份薪金仍然能借到同一額度的貸款。以今天來說，承造8成按揭或以下、以30年期P-2.5%計算，每借100萬元， 每月收入需$9463，即是如你需借500萬元的話，銀行要求閣下每月收入不少於$47315。如承造9成按揭，每借100萬，每月收入需$10323，借500萬元，月入需不少於$51615。
但當本港銀行跟隨加息，如想成功借到同一額度的貸款，你將需要更高的薪金。如P上升1厘的話，承造8成按揭，每借100萬，每月收入需增加約11.3%至$10535，如承造9成按揭的，每月收入同樣要增加約11.3%至$11492。
從以上數據可見，買家擔憂加息對未來供款壓力上升以及有機會導致借貸不足，令他們在置業路上卻步是可以理解的，但問題是本港銀行會否加息1厘或以上。
經濟走向+台海局勢 更關鍵
自5月12日起，金管局25度接錢共約1,750億元，今天銀行體系結餘進一步下降至約1,500億元，但相距1,000億元還有好幾百億的距離，如9月份美國只加息半厘，估計本港銀行最快要到年底才有機會加息，而今年內加息幅度可能只有1/4厘甚至只是1/8厘。
加上，市場估計美國整體通脹有可能已見頂，美聯儲局在上星期公佈議息結果時亦轉「鴿」，未來加息步伐很大機會減慢，明年更有可能掉頭減息。
因此，筆者認為加息對樓市的影響是心理多於實際，相反，香港能否盡快通關，全球經濟明年會否出現衰退，台海未來會否發生戰爭，以上因素對未來樓市走向將有着更大影響。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
