雅虎香港財經 King Sir傾樓│深圳樓市見底論 還看成交（葉景強）
上星期，筆者應莊太量教授的邀請作一管理課程分享嘉賓，題為《大灣區樓市的未來走勢》，之後我和一眾學員到酒家午膳。席間，有學員說因深圳樓價已跌了很多，加上近期有豪宅新盤賣個滿堂紅，他想今年內買深圳樓作投資，但又擔心買入後樓市會繼續調整，而近年深圳人口下降，未知未來房屋需求會否減少，問我現在應否入市？聽後我便向他詳細解釋深圳今天樓市的景況。
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2022年至今 深圳樓跌約24.5%
自2022年初至今，深圳樓價總體下跌了約24.5%，去年新樓成交共31621套，創近五年低，而二手成交更只有32768套，創20年第二低。深圳一線區如福田、南山、寶安等平均下跌約兩成多，而那些二三線區如光明、坪山、大鵬等部分更下跌超過三成。
然而，自國內樓市爆雷後，中央及地方政府不斷推出政策穩定樓市。今天持深圳戶籍的可購兩套，第一套首付三成，第二套首付則由原來的七成下降至四成，大大降低投資成本，而港人則可購一套，首付為三成，近期更傳出限購令有機會會再放寬以刺激更多投資者入市，而限價令基本上已名存實亡，只要開發商能賣得出，降多少價亦沒有問題，加上按揭利率大幅下降至3厘多，因此令近期成交有所回升。
供過於求仍待解
而上月底深圳確有豪宅「日光盤 」出現，在短短6小時就將270套、面積由189至240方平米、每套總價千多二千萬人民幣的平層大單位全部售罄。過千萬豪宅盤能極速沽清在近期實屬罕見，筆者認為原因是該盤位於前海CBD罕有靚地段，以及開發商願意大減價清貨，加上深圳有部份有錢人仍想買樓投資，但個別樓盤大賣不一定代表樓價已見底，最重要還看未來幾個月買賣成交能否持續。
至於深圳人口下跌方面，根據2022年人口統計，全國人口60年來首次出現萎縮，人口比上一年減少85萬人至14億1175萬，而同年深圳人口亦減少了1.98萬人至1768.16萬人，是43年來首次回落。中國人口減少及老齡化是不爭的事實，但深圳人口減少則有所不同，其原因是因為在疫情期間外省員工回流家鄉、以及部分創科企業裁員，加上自2021年起收緊落戶政策要求吸納更高端人才，在出多入少的環境下便出現人口收縮的情況。
然而，深圳人口短期回落其實不用太過擔心，正如在日本，有志的年輕人大都希望能到東京、大阪等大城市闖一闖，嘗試過就算最終失敗要返鄉下「耕田」亦心甘命抵，國內的年輕人一樣，都想到北上廣深等一線城市拼一拼，因此筆者相信深圳人口長遠還是會上升的，加上深圳市政府亦訂下在2035年人口增加至1900萬的目標，未來在房屋需求上仍有一定的上升空間。
最後，筆者對他的忠告是，自連串穩樓市政策推出後，成交雖有所回升，但國內經濟仍然疲弱，內房爆雷仍有機會發生，房屋供過於求的問題仍需一段長時間才能徹底解決，因此現在入市仍有一定的風險。
葉景強（King Sir）
本欄隔周三刊出
