雅虎香港財經 KingSir傾樓│施政報告僅減辣 樓市怎樣走？（葉景強）
萬眾期待的新一份施政報告終於出爐，之前各方持份者包括地產業界、業主、上車客都在估算政府會開「大」即撤銷所有辣招、還是會開「細」只是減少部分辣税，雖然發展商及地產代理一面倒要求政府開大，但結果都係開個細。政府今次在三項辣招上都有着不同程度的調整，最終能否令樓市起死回生呢？
美股外幣即時報價 多國新聞任睇
禁售期三年縮至兩年
首先，額外印花稅（SSD）的禁售期由原來的三年縮減至兩年，即業主若持有物業的首6個月、6至第12個月、及12至24個月內出售物業，仍須支付分別20%、15%及10%的「罰款」，而過了兩年禁售期後就不需再付有關稅款。此舉確實有助因財困或睇淡後市的業主盡快賣樓脫身，但同時亦會令市場放盤量增加，估計對整體樓市會帶來輕微負面影響。
稅率仍高 難吸引投資客
而新住宅印花稅或從價印花稅（DSD/AVD）的稅率由原本的15%減半至7.5%。其實買得第二層樓的大多是投資者，他們一般會購入600萬或以下的單位作收租用途，貪其首期少、易租出、回報相對高。以往如想買層600萬樓收租，他們就要付90萬（15%）從價印花稅，而今天即減半至45萬（7.5%），但相對首置客只需付13.5萬（2.25%），即就算減辣後他仍需多付31.5萬（5.25％），5.25%其實已差不多等於兩年的租金回報，因此估計近親轉讓來避税的情況將仍會出現。
當然這個世界永遠有一班磚頭忠實粉絲，就算在過去慘淡的8、9月份、在還需付15%稅款的情況下，分別仍有130宗及86宗成交。筆者估計減DSD對樓市有刺激作用，但效果相信不會太大。
還有買家印花稅（BSD）亦減半至7.5%，即一個非本地居民或以公司名義在港購買住宅，由原先需付的30%減至15%。外來投資者來港置業的絕大多數都是內地人，但今天他們想在港買樓卻遇上兩大問題：一是國內資金管制，資金流出十分困難；二是人民幣兌港幣貶值，令投資成本增加。然而，樓價由高位至今已下跌近兩成，加上辣稅減少了15%（如買入一個2,175萬以上的物業，他們實際只多付10.75%的稅款）。因此，是次減辣估計對一些一直有心來港置業、但礙於要付30%辣稅的內地買家有一定的吸引力，但因訊息的傳遞及資金來港的安排需時，相信這個減辣的成效需要一段時間才能在市場逐步反映出來。
至於政府優化去年為合資格的外來人才退還在港置業印花稅的安排，由「先繳後退」改為「先免後繳」，即購入物業時暫免繳交相關稅項，但若相關人士住滿7年後未能成為香港永久居民才需付該稅款。
大家不要以為政府所說的「合資格外來人才」只是近期常說的十萬八萬個「搶人才計畫」或「高才通」申請，而是包括過去多年一直推行的相關計劃如「一般就業政策」、「輸入內地人才計劃」、「優秀人才入境計劃」、「非本地畢業生留港／回港就業安排」、「科技人才入境計劃」及「輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃」。據早前瑞銀估計，有33萬非本地人士將成為香港永久居民，如其數據確實的話，哪怕只有其中的一成人想提早今天置業，未來將有多33,000個新增需求，而他們偏愛新樓，將有助一眾發展商出貨，減低其囤貨壓力，因此估計這個改變將令住宅成交量增加，樓價在短期內有機會止跌回穩甚至微升，但樓市長遠走勢還是要看本地經濟及利息走勢的發展。
葉景強（King Sir）
本欄隔周刊出
