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【胡.說樓市】估價過高都出事!?點解執平貨反而上唔到會?

【胡.說樓市】估價過高都出事!?點解執平貨反而上唔到會?

呢幾年,相信大家都經常聽到估價不足嘅故事,但係同你講,有谷友就係因為估價太高,所以上唔到會,你又聽過未?今次呢個Case,既唔係凶宅,又唔係銀主盤,物業業權完全無問題,銀行拒批按揭嘅原因,純粹係因為個盤太筍,究竟點解會係咁?

一年前,跟太太及女兒搬了愉景灣居住的黃先生(假名),在區內租樓自住一段時間後,覺得區內環境頗舒適,決定在區內置業。人生第一次買樓,看中愉景灣五座一層864呎的三房單位。

睇樓過程中,得知業主在放盤時因曾有買家縮沙,所以見到黃氏一家為實客,都刻意便宜一點放售,叫價760萬元,呎價8,796元。黃先生眼見一萬元呎也不用,兩夫婦坐船往返中環上班亦方便,認為外區難求,慎重商量後都決定嘗試買入。

業主開價760萬元,參看多間銀行估價,物業估足有餘。匯豐、恒生銀行估價高達860萬元,相當於比起業主開價高出13%;中銀的估價更加誇張,估價高達917萬元。兩夫婦計劃都是,反正成交價仍在800萬以下,自己支付10%首期後,餘額可以透過銀行承造60%按揭,以及30%則承造按揭保險。雖然月供高達28,378元,要過到壓力測試入息要有68,000元才可以,但合兩夫婦二人之力應該夠過,所以問題並不大,怎料當他致電銀行查詢按揭時,得出的答案是不會批核。

明明黃先生兩夫婦入息、物業業權沒特別問題,銀行估足有突,為何仍會不批核按揭? 我們嘗試以顧客身份致電三大銀行,包括匯豐、中銀及恒生查詢,回覆均指,成交價太低,擔心該成交會有瞞稅情況,建議準買家可以估價上下5%的範圍作參考。

我們重新看一看黃先生個案,業主開價剛好是800萬以下,以價格來推算,剛好合乎按揭保險90%按揭的門檻;但若以銀行估價成交,則會做不到90%按揭門檻,最高只能以84%按揭。這個情況有點尷尬,就是銀行可能擔心買家跟業主有「枱底交易」,刻意壓低樓價迎合按保要求,餘額透過其他方式交收,變相下手買家可做高成數按揭。

明明買家並不是刻意造市,其實可以怎樣說服銀行? 按揭中介表示,要解決問題,可以多找幾間銀行做估價,也提醒如果買家與業主之間直接接洽,而非經由地產代理簽約,同時間價格又低於市價,銀行拒批機會較高。

做「預先批核」又是否可行? 特別個案中,黃先生希望借按揭保險,而銀行曾表示,就算銀行肯借,但因估價差幅太遠,按保未必受理。究竟向香港按揭證券公司申請「預先批核」又是否可行? 答案是按證公司會受理,但銀行卻不願意進行預先批核。

純粹落訂前想知清楚一點而已,按揭證券公司說可經銀行預先審批,但銀行卻要交臨約才可再遞交申請,即怎說都要先落訂金,「洗濕頭」後才可知道是否批核,過程對準買家可說零保障,所以當你購入了一個超級平的筍盤,也請不要先沾沾自喜,如果你對銀行按揭有需求的話。

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