雅虎香港財經 如何用智慧而非感覺 選擇英國投資物業
目前英國的物業市場充其量只屬平穩，無論是您計劃自住、投資放租抑或假期出租，獲得投資回報比以往任何時候都更加困難。
在投資物業之前，您必須仔細考慮 —— 全屋翻新的鎖匙盤當然很受歡迎，但它可能價格很高。而「化妝樓」可能很便宜，但從長遠來看，隨著建築工程和物料漲價，將來的成本可能更高。
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為了幫助您決定應該在甚麼方面作出妥協（或絕對不應該妥協），我們向4位物業投資專家和開發商詢問他們的最佳建議，如何用智慧而非感覺去選擇物業。
投資者在尋找甚麼？
1. 位置
毫不奇怪，許多投資者將地理位置視為首要因素。Middleton Advisors倫敦中部、北部和東部的首席顧問Oliver Sanhaji表示：「黃金地段的好處總是超過翻新的好處。如果該地區沒有吸引力，再多的投資或翻新也無法改變這一點。」
無論是自住抑或放租，在最好的街道買最差的物業是所有投資者都在尋找的東西，他們可以改造物業，但他們不能改變位置。
「第一是位置。這是最重要的：它靠近景點和旅遊熱點嗎？它全年都有吸引力嗎？」 Unique Cotswold Cottages經營者Amanda Stecker說。
2. Freehold永久業權
物業投資者更喜歡永久業權。這給了他們更多的空間來添加特色，比如閣樓改造，也讓出租變得更簡單。
「如果您是投資放租，那麼永久業權房屋是最佳選擇，」Arlington Residential的Marc Schneiderman說：「不需要徵求地主的同意和許可，與分層住宅不同的是，也無需支付服務費用，這會侵蝕您的租金收入。」
Stecker說：「購買租賃業權（Leasehold）房屋可能會帶來問題，就是租約通常會對短期出租有所限制。」
3. 浴室和廚房的狀況
人們常說單憑廚房和浴室便可成功賣出房子，這在一定程度上是正確的。新裝修的現代化廚房和浴室造價高昂，同時反映在樓價之上。相比之下，如果這些房間需要認真的進行翻新，可能也很昂貴，尤其是在當前勞動力和材料成本不斷上升的情況下。
最好的情況是廚房和浴室有點陳舊，但可以透過簡單掃油使其煥然一新。
「擁有現代風格的廚房和浴室，大大增加對買家和租客的吸引力，」ML Property Venture創辦人Melissa Lewis說：「但在計算成本時，廚房和浴室的狀況是關鍵，因為根據物業的使用年期，它們可能需要徹底拆除重整。」
4. 是否可以添加睡房
把一個大的開放式單位改造成小型一房單位，或者把兩房單位變成三房，即使面積保持不變，也會增加價值。
Lewis說：「有可能添加額外的睡房嗎？這可能是簡單的考慮，將一間大房拆開，到擴建或將閣樓／車房／地窖改建。確保周圍有足夠的生活空間也是關鍵。」
5. 基本翻新
翻新房屋應該會增值，但您必須仔細考慮需要完成多少工作。只是粉飾一下，還是有更實質的問題？
Lewis說，您需要了解物業的整體狀況。她說：「您要看看翻新是否只是裝飾性的，或是存在更大的問題，例如，是否只是因為空氣不流通而造成冷凝，還是有更大的潮濕問題？牆壁是否有裂縫，如果有，是否只是油漆的表面裂縫，還是存在沉降的問題？」
「當我細看一個物業時，我首先關注的是牆壁和地板，然後是門、框架和窗戶等的整體狀況。」
6. 添加時代特徵的能力
雖然較舊的房屋在能源效益方面可能存在不足，但人們仍然希望自己的房屋具有懷舊特色，並願意為此支付溢價。
Sanhaji說：「如果一個物業進行了翻新，拆除了飛簷、壁爐或原始百葉窗等懷舊特徵，那麼恢復這些特徵可以帶來可觀的投資回報。」
而且，如果您計劃將該房屋作短期出租，Stecker建議增加「一個燒柴的爐子或壁爐。有煙囪嗎？或者我們可以放一個燒柴的爐子嗎？？這有助於推動冬季住宿。」
7. 不用怎樣打理的花園
無論是都市裏的一個小小後花園還是幾英畝的土地，外部空間的關鍵在於維修保養成本愈低愈好。
一小塊草地非常適合城市住宅，因為室外空間可以讓您更接近大自然，而且很容易保持整潔。至於更大的花園、林地和草地都很受歡迎，但要避免需要修剪的繁瑣樹籬或需要不斷除草的花圃。
「要注意花園。這有時會被忽視，但清理和美化景觀會增加成本，」Lewis說。「這適用於後園和前園。此外，請記住持續的維修保養成本；雖然後園設有特色湖和浴池會很漂亮，但最終用戶的維修成本可能會很高。」
對於在假期出租的房屋，請仔細考慮誰將入住。「對於較小的出租房屋，不用怎麼打理的庭院花園是理想的。對於較大的出租房屋，可供孩子和狗安全玩耍的花園是理想選擇，但太大則需要考慮維修保養成本，」Stecker說：「在這一點上，如果有泊車位（或者可以在花園加建停車位），那將會有正面影響。」
投資者需要避免甚麼？
1. 重大結構損壞
大多數投資者都在尋找只需要簡單粉飾的房屋，他們對任何需要大維修的物業都非常謹慎。
「除非價格合理，而且您有一支優秀團隊，否則（我會避免）沉降、嚴重潮濕等物業。」Refresh & Impress的Linda Webb表示：「總括而言，這對普通投資者來說，這帶來的麻煩大於價值。」
2. 室內游泳池
雖然夏天愈來愈炎熱，令室外泳池愈來愈受歡迎，但室內泳池的情況卻非如此。
Schneiderman說：「室內泳池幾乎沒有任何價值；它們的維修保養成本很高，而且許多擁有室內泳池的客戶，使用的次數不夠多，致令維修保養顯得不值。」
3. 高科技特點
這似乎是一個投資者存在分歧的領域 — 一些人看重智能照明、供暖系統和一些小工具，而另一些人則迴避它，因為它們很容易出現故障，而且運作起來很複雜。
「隨著世界的發展，我們看到愈來愈多的小工具讓我們的生活變得更輕鬆。」Lewis說：「最近有一個關於無鎖匙前門的討論 — 我採訪過的一些開發商現在只安裝數碼鎖，而一些買家／租客更喜歡攜帶一套鎖匙，指紋進入系統會讓他們望而卻步。」
4. 能源效益低的房屋
英國政府可能會在2028年底前，為出租物業引入 C 級最低能源效益證書（EPC）評級，以期最終將其推廣到所有家庭，因此現在首要考慮的是房屋的供暖成本。
雖然傳統爐灶、原裝窗框和明火很具魅力，但它們正慢慢變得不那麼受歡迎。
Sanhaji說：「買家正在尋找環保的替代品，而不是可持續性較差的物料，比如傳統AGA爐灶、安裝不良的窗戶或過時的供暖系統。」
5. 受保護建築和規劃限制
受保護建築看起來很美，但投資者往往望而卻步，因為改裝它們要麼是不可能的，要麼涉及大量的往來文件、時間和金錢。
「如果該房屋受保護建築，可能會限制我們翻新的機會，」Stecker說：「（此外）由於需要規劃許可，這將是昂貴的，而且可能非常耗時。同樣的情況也適用於保護區或自然風景地區的物業。
撰文：Pedro Goncalves
內容譯自Yahoo財經
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