【置業安居】住宅用地料將急增 (曾淵滄)

自中資開始來香港投地，香港地產商就逐漸處於劣勢，現在特區政府土地招標，中資中標的比例比香港地產商高。當然，香港地產商也可以到內地開拓新天地，不過，內地戰場一樣激烈，可能比在香港買地更難。

補地價再度活躍

香港地產商中，有數家在新界擁有大量農地，但是農地要改變用途而變成住宅用地，得補地價。所謂補地價就是地產商付特區政府一筆錢，以轉換土地的用途。補地價的計算法就是將住宅用地的市價減去農地的市價。因此，住宅土地不斷升值，地產商補地價的價錢也水漲船高，愈來愈貴、愈來愈難有地產商願意付高價，以取得發展用地。

不過，中資前來香港參與土地招標後，香港地產商發現自己愈來愈難通過招標買好心目中良好的土地，部分地產商決定與中資競爭，也出高價競爭，偶爾還會有成績，成功中標。當然地價也不低，高價買地自然帶來風險，導至股價受壓，股價受壓的另一層考慮是將來集資的困難，股價低的股票，配股集資，供股集資，開價都難以提高，打亂大股東的部署。沉靜一段時期的補地價活動又再活躍，最新例子是新鴻基地產（0016.HK）將手上已經持有超過20年的西貢十四鄉通過補地價改成住宅用地，總樓面住宅面積高達482萬平方呎另加10萬平方呎商用土地面積，市場估計補地價金額為265億元。

住宅供應誓破10萬

目前，梁振英政府千方百計尋找土地，全部可供建設，以及將來銷售的住宅共9.6萬個單位。現在，新地的482萬平方呎的樓面面積，估計可以建1萬至2萬個住宅單位，將輕易地使到未來數年的住宅供應增加至10.6萬至11.6萬個單位。另加上剛剛成功招標的港鐵黃竹坑車站上蓋又是數千個單位。因此，梁振英可以在其任期結束之前，告訴香港市民他可以供應11萬至12萬個住宅單位。

新地成功補地價，補地價的價格也不算高，相信會刺激香港其他的地產商也開始認真的考慮將手上的農地、工業用地通過補地價改成住宅用地。香港地產商在新界擁有巨大的土地儲備，多是以農地形式持有，一旦大量開發，改為住宅用地，住宅用地的增加速度可能倍增，達到多到你不信的程度，到那個時候，樓價也會受壓。

作者：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。