中央提振樓市政策 「健康倖存者」可受惠？

最新的政策組合在穩定房地產行業方面將更加有效，雖然大多數違約私營企業不會得到救助，健康的倖存者將會受益於市場復甦

大華繼顯

5月17日，中國政府公佈了一系列政策提振樓市。在需求側方面，首套房、二套房最低首付比例分別由20%與30%，降至15%及25%；其次，取消首套房和二套房抵押貸款利率下限；第三，中國人民銀行將向銀行提供300億元、利率1.75%的低成本質押補充貸款(PSL)，用於支援地方國有企業從開發商手中收購已竣工的未售單位，並將其轉為出租或出售政府住宅。

在供給側方面，政府將進一步加快「白名單」貸款的實施；其次，督促開發商加速未開發土地的動工；第三是支持地方政府回購陷入財務困難的開發商手中的原地，興建更多公營房屋。

我們認為，取消抵押貸款利率下限是一個積極的驚喜。隨著全球經濟接近本次加息週期的尾聲，取消抵押貸款利率下限的行動，有望積極改變購屋者的預期。然而，在貸款市場報價利率(LPR)保持不變的情況下，銀行因成本因素而降低房貸利率受到限制。考慮到房屋公積金貸款(HPF)利率同時下降25點子，我們預期近期第一及第二套房抵押貸款利率，將分別下降25點子至3.34%及3.91%。

未來一年，我們不排除銀行在中央壓力下進一步收窄房貸利差的可能性。畢竟，LPR下調預計將成為未來房地產市場的重要動力。

違約企業難獲救助

取消抵押貸款利率下限的行動優於預期，與去庫存的PSL規模較小，可起平衡作用。這些反映了中國政府對房地產行業整體審慎的態度。另外，官方也採取了一些措施來增加政府住房供應，例如敦促地方政府儘快將從開發商手中購買的住房轉為政府租賃及出售住房，以及支持地方政府回收欠缺發展能力的開發商手中，並將其用於政府住房。

截至2020年，中國只有不到20%的城市人口居住在政府住宅。因此，此舉或可理解為政府熱衷於增加政府住房，同時逐步縮小私人房地產領域的規模。

與以往的政策相比，最新的政策組合在穩定房地產行業方面將更加有效，但方式也更加平衡。因此，這標誌著該行業的積極發展，雖然大多數違約私營企業不會得到救助，健康的倖存者將會受益於市場復甦。

在芸芸中資房地產股中，我們較看好龍湖地產(960.HK)的前景，得益於相對較強的償債能力，以及可觀的經常性收入，預計龍湖將成為民營房企中的主要倖存者和參與者，因此維持該股的買入評級，目標價17.86港元，比現水準大約有兩成上升空間。

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