雅虎香港財經 精算生活｜免費住三年再撻訂 買樓採用「先住後付」有著數？
為了吸引買家，近年不少樓盤都推出「先住後付」計劃，讓買家以幾乎零成本免費入住三年或更長的時間，但近日有買家眼見樓市勢色不對，臨近大訂日期撻訂離場，令計劃變成「先住後撻」，究竟這種付款方式是否真的進可攻、退可守，賺了免費入住、又可以對抗樓價下跌風險？
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🏡 「先住後撻」成趨勢？
新近一宗「先住後撻」成交位於將軍澳「Monterey」，涉及單位為9B座3樓B室的兩房單位，面積531方呎，早於2018年以1,064.5萬元成交，呎價約20,047元，買家當時採用發展商提供「置業攻略1088升級版」的「先住後付」計劃，簽約時先付樓價10%作為訂金，在長達1,088日成交期方付大訂，但單位在一月下旬顯示已終止買賣合約，買家已撻大訂離場，被沒收訂金涉約106.45萬元。Monterey近三個月平均成交呎價已回落至18,000餘元水平，一月份成交呎價更只有約16,500元，相信原業主眼見樓價不斷下跌而決定離場。
🧮「先住後付」有何好處
「先住後付」是發展商特別針對換樓客而設，樓市低迷下，賣出舊物業和買入新物業未必無縫銜接，先住後付向買家提供三年或更長的「走盞位」，有更多時間放售原有物業，避免兩邊供樓壓力；換樓時只需繳交較少首期及「暫住費」即可取鎖匙入住；在付大訂時，不少發展商更會讓買家用已繳暫住費來抵消訂金餘額，以實現「零成本」入住單位三年的目標；更重要的是，若樓價急跌，業主在到期日可以考慮撻訂離場，「免費」入住單位的成本，可以視作抵消部分撻訂損失。
🤔 近日部分提供「先住後付」新盤
恒地啟德The Henley：付樓價1%，另分期繳付樓價，最長720天先住後付
華懋三個港島樓盤：900天特長成交期，繳付10%訂金及2%許可證費用後，可提前入住
會德豐旗下八個樓盤：1088天的成交期，簽署臨約60天後繳付按金及樓價20%
鴨脷洲凱玥：900天特長成交期兼先住後付優惠，支付樓價15%即可入住，720日內分階段繳付樓價39%，餘額900日內付清
我們試試為這位Monterey業主計數，了解若置業時採用「先住後付」並且免費入住三年，是否可取方法。
💰 「先住後付」定直接租樓著數？
採用「先住後付」：樓價1,064.5萬元，買家在置業時先付樓價10%的訂金，及樓價10%的入住費，兩者加起來令三年入住總成本為212.9萬元（未計管理費），平均每月接近6萬元。
若租用同屋苑單位：比較屋苑同類單位呎租約40元，531方呎單位市場租金約為2.1萬元，三年租金成本為76.5萬元。
租樓成本僅是「先住後付」約三份之一。
不過從另一個角度看，撻訂損失為樓價的12%，相比過去三年樓價平均下跌20%，可能是除笨有精，樓市淡友減少損失的方法。
⚠️「先住後付」細節要留意
用「先住後付」表面上對樓市淡友可以降低樓價跌的風險成本，樓市好友則可幾乎免費入住單位三年，又可以用暫住費抵消樓價，但換樓客決定採用這種付款方式前也要特別留意，首先不少樓盤「暫住費」高昂，以上述Monterey單位為例，業主平均每月成本為六萬餘元（當中一半是暫住費、一半是撻訂訂金），但市場租金水平只為2.1萬元，因此即使換樓客無需即時為新樓供款，但舊屋供樓加上新屋暫住費，也可構成沉重的財政壓力。
此外換樓客在買入新屋時，理論上與同時持有二個住宅單位無異，需繳付15%額外印花稅，除非能在一年內賣出舊有物業，以「一換一」成功換樓才可申請退稅；所以即使發展商提供三年或更長的成交期，但在淡市下要在一年內成功賣樓，時間亦十分緊迫。
