地皮不好卖了 香港的财政模式面临威胁

【彭博】-- 随着香港房地产市场滑坡，这个金融中心的一大政府收入来源现在也面临枯竭。

几十年来，得益于房价上涨，香港政府通过把土地卖给财大气粗的地产商获得了巨额收入。这也是香港得以实施低税制的基础，而低税制对其享有的商业中心地位至关重要。直到不久前，这种模式基本运转顺利。

但现在，旷日持久的楼市下滑正在动摇这种模式。过去几年里房价下跌和写字楼空置率上升，导致开发商要么不再参加土地招标，要么报出极低的竞标价格。一项香港房价指数于7月跌至近八年低点，表明了市场仍有多么低迷。

香港政府2023-2024财年的土地收入降到了全球金融危机以来的最低水平，而且需求料不会恢复房地产行业鼎盛时期的水平。经济显著放缓则日益要求香港增加其他来源的收入。这座城市已决意打造一个大型科技中心，并且还在建设其他一些昂贵的项目，这可能耗空其金库。此外，香港的人口又在迅速老龄化，这意味着社会福利服务支出必将增加。

在楼市最热的时候，香港的土地收入高达1,648亿港元。根据香港城市大学经济学教授梁嘉锐等学者的分析，房地产相关总收入占到当年香港政府收入的近三分之一 —— 为1989年有记录以来最高 w。

而在这个刚结束的财年里，香港政府的土地总收入降至区区196亿港元。这比2023-24财年官方预算估计的低了77%。在截至2025年3月31日的当前财年，政府估计土地总收入为330亿港元。

梁嘉锐表示，香港房地产市场下滑和人口减少，表明了经济中根深蒂固的问题。随着更多人移居海外、选择去临近的深圳市生活或者因为预期房价会下跌而停止投资房产，住房需求正在下降。

他补充说，香港靠卖地进账的时代已经过去了，如果政府不想一想支出而继续这样下去，香港将面临更大的问题。

香港政府今年早些时候废除房产购买限制措施的大招，只带来了昙花一现的反弹。销售已经放缓，新建和二手房价格已重拾跌势。

测量师Hannah Jeong表示，由于开发商信心低迷、库存量巨大以及当前的高利率环境，土地出让市场在2025年和2026年料将保持低迷。她补充说，面临高昂的融资成本和建设费用，香港的开发商有降价销售新房的压力。

竞标减少

在上一财年，香港政府仅卖出三幅地皮，总金额73亿港元，为2008-09财年以来最低。去年9月，启德地区 —— 曾经是开发商争夺热点 —— 的一幅地皮以九年来最低价格卖出，而且香港还经历了创纪录的土地拍卖流标。

今年以来，香港政府卖出了一幅住宅用地和两幅电动车充电站用地，总价7.22亿港元。7月，因仅有的一份标书报价未达到底价，香港柴湾的一幅住宅用地流标。

前所未有且不断深化的商业地产滑坡则加剧了挑战。世邦魏理仕称，香港写字楼空置率今年上半年达到16.9%的历史高位，而2024年租金价格料将下降至多10%。

在几年前市场最热的时候，商业地块动辄给政府带来数十亿美元进账。但2023年3月以来，香港没有拍卖任何商业用地。

财政赤字

在截至2024年3月的财政年度里，香港政府的预算赤字约为1,000亿港元，几乎是先前估计的两倍 —— 主要是因为土地相关收入远不及预期。

香港已在五年里四次出现赤字，导致财政储备从2019年1月的1.2万亿港元顶峰，降至6月底的6,150亿港元。这很不寻常，因为基本法规定，香港财政预算以量入为出为原则，力求收支平衡，避免赤字。

但政府支出未来只会增加。到2046年，65岁及以上的香港人口占比，将从2021年的21%升至逾三分之一。除了福利支出可能增加之外，香港还要建设一个涉及金额2,200亿港元的巨型项目 —— 北部都会区，它将把新界的部分地区变成一个科技中心。香港还计划修建三座大型人工岛，预计将耗资5,800亿港元。

香港政府发言人回应彭博新闻社的询问称，该市正在努力增加收入并更加重视努力控制支出增长。其中包括限制公务员队伍的规模，以及评估大型补贴计划 —— 例如针对老年人和残疾人的公共交通票价折扣。

债务增长

政府还在考虑公私协作等其他融资方法，并将发行更多债券来为各种项目提供资金。港府今年料将发债近958亿港元，规模为至少25年来最高，而且到2028-29财年为止每年的发行规模料将至多达到1,350亿港元。

智库团结香港基金副总裁叶文祺称，从长远来看，发债无助于解决结构性赤字。政府必须设法削减支出，并发展新产业以使经济摆脱对房地产的依赖。“但这需要时间，”他补充说。

诚然，香港的财务状况仍然好于其他大多数发达经济体。政府估计，未来四年香港的政府债务与本地生产总值(GDP)之比将在9%-13%之间。相比之下，2023年美国的债务规模达到了GDP的123%。

香港很难提高所得税，因为“简而低”税制一直是这个金融中心吸引企业、外派人士和外国投资的一大因素。今年早些时候，政府将高薪人士的税率从15%提高到16%，只影响了0.6%的相关纳税人。

“如果税制太复杂，香港就会丧失优势，”法国外贸银行高级经济学家Gary Ng称。“简而言之，香港很难摆脱土地财政。”

原文标题Hong Kong’s Collapsing Land Sales Threaten City’s Funding Model

(新增最后一个小标题下的内容)

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