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安峯 VS 凱玥 邊個豪宅較「落難」?

安峯在上月底已取消銷售樓花,華懋配合旗下松齡集團安老服務,將項目重新定位為安老社區。 圖片提供:胡‧說樓市
安峯在上月底已取消銷售樓花,華懋配合旗下松齡集團安老服務,將項目重新定位為安老社區。 圖片提供:胡‧說樓市

早前有測量師行預計今年本地豪宅跌價達一成,更直言豪宅地不再是「天之驕子」。話猶未了,安峯及凱玥兩大豪宅項目現時狀況,與投地時有頗大落差,究竟邊一個豪宅項目慘情啲?

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安峯避「內卷」選擇「躺平」

安峯位處安達臣石礦場原址,該幅地於2017年由呂志和旗下公司歸還予政府,平整後政府分為11幅地,當中只保留一幅興建公營房屋。由於整幅地位處九龍半山,當年第一幅地吸引25個財團入標競投,最終由華懋斥31.1億元投得並發展成安峯。

豈料到2018年政府變陣,將餘下9幅地其中8幅改建公營房屋,及後剩下一幅私宅地由長實以49.51億元投得,每呎樓面地價4546元,遠低於安峯每呎樓面地價1.2萬。長實投得地皮又會抽出一千伙作首置單位並以市價八折發售,加上定價更平的周邊居屋盤,令以豪宅定位的安峯陷入平價競爭困局,一如內地後生仔面對職場鬥平鬥勤力的「內卷」挑戰。

不過華懋勝在實力雄厚,總投資逾50億安峯都不急於回本,項目在上月底已取消銷售樓花,加上之前僅賣出三伙買家均撻訂,令華懋可全權擁有項目,並配合旗下松齡集團安老服務,將項目重新定位為安老社區。這一著變相是將項目棄售轉租,以「躺平」方式避開周邊公營房屋頂爛市威脅。值得一提是以往華懋賣樓特色之一是攤長來賣,部分樓盤銷售期長達二、三十年,說不定安峯在十多年後又會撥出兩座大廈翻新重售。

位處鴨脷洲的凱玥,2017年由龍光及合景泰富兩間內房斥168.56億元投得,地皮身價相當於5.4幅安峯地皮。 圖:Bloomberg
位處鴨脷洲的凱玥,2017年由龍光及合景泰富兩間內房斥168.56億元投得,地皮身價相當於5.4幅安峯地皮。 圖:Bloomberg

凱玥由地王盤成接管目標

至於位處鴨脷洲的凱玥,2017年由龍光及合景泰富兩間內房斥168.56億元投得,地皮身價相當於5.4幅安峯地皮。凱玥以逾五年時間建成6座住宅,提供295伙三房兩套及四房四套超大單位,以配合地王身價。項目於今年一月開售,雖然成交均屬於天價,但僅售出三伙。

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銷情慢固然不利發展商資金回籠,另外為發展這個項目,龍光及合景泰富在2021年向滙豐、渣打及工銀亞洲取得102億元銀團貸款。隨著兩間內房陷財困,早前彭博報道凱玥可能成為資產接管主要目標,最新發展是據報銀團貸款代理行大華銀行,已收到貸款收購意向,將會與潛在買家磋商。不過亦有消息指銀行認為凱玥為優質項目,未考慮出售貸款權益。

據報凱玥銀團貸款代理行大華銀行,已收到貸款收購意向,將會與潛在買家磋商。
據報凱玥銀團貸款代理行大華銀行,已收到貸款收購意向,將會與潛在買家磋商。 (ROSLAN RAHMAN via Getty Images)

銀團貸款易手,凱玥可能會加快成為被接管目標。凱玥成為銀主盤後,或會像陳紅天旗下祥祺中心劈價招標出售,項目易主既可能按豪宅實際市況減價促銷,亦可能轉型為服務式住宅,甚至將六座樓分拆出售予不同財團。

安峯與凱玥都算出師不利,但計「落難」,明顯凱玥慘太多。安峯發展商華懋不缺錢兼可百分百掌控項目發展,凱玥涉及的百億銀團最終易手,發展商或失落項目話事權。計成本,安峯總投資額約50億元,凱玥單計地價已達168.56億元,假如兩個項目都是白忙一場,仍是凱玥的財政殺傷力震撼得多。

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