富瑞料新盤本季減價更狠 租賃強勁帶動投資 有助銷售

富瑞發表香港地產行業報告指出，今年上半年住宅樓盤銷售比去年下半年復甦，對發展商來說屬利好因素。富瑞預計，雖然第三季新盤降價幅度可能更大，但強勁的租賃活動可支持資產收益率並吸引投資需求，繼而有助樓盤銷售。該行維持看好地產發展商股多於收租股的觀點，首選新地（0016.HK）及信置（0083.HK）。

報告指出，6月一手市場住宅銷售量按月降50%，至986個單位；銷售額跌55%，至126億元。不過，上半年銷售額比去年下半年增長1.41倍，至1120億元，按年亦錄得33%增幅，為2021年以來最高銷售額的半年。當中，新鴻基地產位於元朗的YOHO Hub在6月貢獻28億元銷售額；其次是鷹君（0041.HK）的何文田朗賢峯錄得4.74億元銷售額；會德豐的的將軍澳日出康城Park Seasons則有2.32億元銷售。

恐有發展商延遲推售保利潤率

二手市場成交6月表現稍好，成交量按年升12%，至2700宗；成交額上揚6%，至212億元，惟按月仍分別錄20%及13%跌幅。反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），6月按月跌1.3%至142。

進入第三季，富瑞預計發展商將繼續降價以提振銷售，部分發展商可能延遲推盤，以保持平均售價或利潤率。在第四季減息預期更明確之前，新盤降價促銷將無可避免影響二手樓價。

近期租金持續上揚，5月中原城市租金指數（CRI）按月上漲0.5%至118，年初至今則升1%，支撐平均租金收益率約達3.4厘。富瑞預計租賃活動於第三季保持強勁，或有利新盤銷售及整體買家情緒。

看好新地信置股息率高

富瑞認為，雖然減息仍存在不確定性，但負擔能力減弱只是周期性現象，而且樓市需求仍然健康，將支持未來住宅銷售，現金流改善可能為地產股帶來正面驚喜。該行預期，中期而言，新地的股息有上升空間，目前估值已很大程度反映利潤壓力。該行亦看好信和置業，在強勁的資產負債表下，股息可見度較高，股息率達7厘。

相對而言，考慮到零售市道在消費外流及過去10年投資不足下，可能經歷更長的結構性變化。富瑞預計，太古地產（1972.HK）上半年業績較疲弱，並指由於租賃需求不振和新增供應充足，寫字樓業務料持續面臨不利因素。