富瑞:新地(00016)現金流料逐步增加列首選 降港鐵評級至跑輸大市

<匯港通訊> 富瑞發表報告指，從現金流角度揭露本港發展商的長期價值。隨著房屋銷售改善以及資本支出周期見頂，新鴻基地產(00016)自2026財年起自由現金流應會逐步增加，其賬面價值多年來也一直在增長。因此從現金流的角度看，新地仍是首選，目標價從90港元上升4%至94港元，評級「買入」。

富瑞指，各大發展商現金流量應該會在2024 財年達到拐點（inflection point），並在2025-2026財年顯著改善。利率上升期間，持續的資本支出導致開發商的資產負債表緊張，並促使2023財年股息調整。鑒於本港項目平均開發周期為5年，疫情前的大多數物業發展和投資都接近完成，富瑞認為增量庫存累積可能會從現在開始放緩。

其他發展商中，恒基地產(00012)和新世界發展(00017)可能優先用於去槓桿化，恒地負債比率將在2029財年達到20%的低水平(包括股東貸款)，之後現金流會趕上。2030財年前，新世界負債比率應降到70%左右，評級「跑輸大市」，目標價從8港元降25%至6港元。

港鐵(00066)現金流日益不匹配現象嚴重，更多新鐵路項目讓資本支出保持高位，而2023財年以來土地市場低迷，項目可能減少。

富瑞將恒地評級降至「持有」，目標價從25.5港元降6%至24港元，因為關鍵催化劑（例如土地收回和每股股息穩定性）已經發揮作用，而在去槓桿化和利潤率壓力下，銷售的改善不太可能轉化為股息上漲。長實(01113)上半年業績不太可能激發信心，目標價35港元，評級「持有」。預計港鐵每股股息可預見性也較低，因此下調評級，由「持有」降至「跑輸大市」，目標價從23.5港元降至20港元。（JJ）