專家觀點：內地樓市新政僅短線撐房企

內地多個城市下調首付比例，居民上車門檻大降。

中央打出樓市組合拳，迅即刺激A股及港股大市氣氛。與以往不同，今次內房新政在幾日內連環出拳，更配合銷售的即時反應，不再停留於憧憬投資氣氛，而是向市場提供實時的效果，難怪昨日內房股顯著反彈。

最新的內房政策真的可解除現時股債皆不振的悲觀情況嗎？先看政策，上周中廣州宣布「認房不認貸」，及後住建部緊接透過會議，宣布廣州、深圳、成都、中山、武漢、惠州、東莞、上海、北京等16個城市紛紛落實。在新條例下，「無房有貸款紀錄」的家庭可執行最低的首付比例，等同於「無房無貸款紀錄」的家庭標準，首付比例下調空間為普通住宅14個百分點、非普住宅19個百分點。

即時刺激睇樓銷售

有分析指，直接受惠於「認房不認貸」的改善型需求，在全國住房銷售金額中的佔比可能在10至20%之間。這16個城市佔全國住宅銷售面積的15%，佔全國住宅銷售金額的27%。因此，受惠的程度可預期是接近三成。

另一新政是全國劃一下調首套及二套房首付比，首套房首付比下限調整為20%，二套房首付比下限統一為30%。比較之前「限購城市」首套和二套房的首付比下限為30%和40%，以及「非限購城市」才可享受首套和二套房首付比20%和30%的下限，首付大大減低，上車門檻大減一至兩成，而且惠及二套房，疊加16個城市「認房不認貸」可調整的影響，可下調房貸首付比的超高/高能級城市將擴至29個，佔全國銷售面積的27.7%。有分析指，未來數月全國新建商品房銷售面積增速或將提升6.5個百分點，房地產開發投資增長幅度或加快超過一個百分點。

除此之外，官媒亦作配合，在新政後首個周末，即時直擊全國各地一線（沒有二線以下）城市新盤賣樓最新情況，均指帶看量及成交量較之前大幅增加。同時，二手方面也受刺激，據中原地產研究院統計，9月2日北京二手房成交量大約為1,200套，與上周六成交只有不到600套相比，上漲超過100%。

債務到期問題嚴重

由此可見，最新刺激樓市組合拳初步已迅即見效。內房股昨急升，明顯氣氛轉好，但問題是，這次是反彈的逃生門，還是已見底回升，甚至現時值得高追嗎？說到底，宜先考慮是短炒抑或持中長線。內房問題涉及範圍廣泛，賣到樓確實有助改善內房的資金流，但一兩天的盛況會持續整個月，甚至是年尾嗎？

其次是，就算未來數月銷售情況理想，內房企年內的債務到期可依靠幾個月的銷售數量解決嗎？因此認為，長線免了，短線無妨。由於內房股受眾多負面因素影響，部分價值就如經歷了颱風摧殘過後一樣凋零，確有可能被嚴重低估，加上市場對內房「金九銀十」重拾信心，淡友也會先觀望今個月的銷情，好友短線應佔上風。