惠譽憂商業地產累港銀降評級

彭博資料圖片）

香港商業地產和住宅按揭市場持續疲弱，發展商收入受壓，勢拖累銀行業的資產質素。評級機構惠譽（Fitch）指出，從周期因素來看，高息環境令發展商還款壓力大增；結構因素方面，在家工作等新模式令寫字樓空置率上升，租金收入減少，是更長遠影響收入的因素，最終拖累銀行在房地產行業的貸款質素。雖然現時整體香港銀行都獲得高的信貸評級，但當商業房地產貸款質素進一步惡化，個別銀行評級會有下降的風險（vulnerable）。

商廈空置升租值跌 抵押縮水

惠譽信貸評級主管Dan Martin接受本報訪問時表示，香港銀行面對的較大挑戰，由過去一段時間的內房債務問題，轉移到現時本地房地產資產風險，儘管港銀普遍獲高評級，能在資產質素轉差時提供緩衝，惟部分銀行的獨立評級（standalone rating）有可能被下調。

所謂獨立評級，即銀行在缺乏母公司或政府等大股東支持下，單獨的信貸評級。換言之，個別沒有大股東財務支持的銀行被降獨立評級後，再被調低整體評級的機會較大。

值得留意的是，今年初惠譽曾發報告提到，恒生銀行（0011.HK）資產質素評分展望已降至「負面」，如果商業房地產貸款質素急速惡化，其保持現有整體評級的能力會較弱。目前，惠譽給予恒生評級為「AA-」，展望為「穩定」，屬香港銀行之中較高評級。

參考不同統計報告，香港甲級商廈空置率由疫情前低於7%，攀升至去年底的16%水平，而指標寫字樓差餉租值，亦較高位累挫25.3%，是亞洲區跌幅最大地區之一，意味發展商收入減少之餘，抵押品價值亦相應「縮水」。

已公布上半年業績的大型香港銀行股之中，恒生和東亞銀行（0023.HK）先後表示，有本港地產商相關貸款質素轉差，當中包括貸款人抵押品估值下跌，導致撥備金額增加。Dan指出，根據經驗，銀行為應付相關風險，會對商業房地產貸款持更審慎態度，對該板塊的貸款佔比料持續下降。

在家工作成勢 減息幫助有限

事實上，香港銀行業今年上半年總貸款跌3.9%，港銀要減少發展商貸款佔比，意味着該行業獲融資的難度增加。惠譽統計顯示，港銀的商業地產貸款佔比，已由疫情前的6.6%，降至去年底的6.2%。

Dan特別提到，香港銀行盈利能力預期仍能保持穩健，即使房地產相關風險上升，暫時亦不預計銀行會以減派息作為應對。

除商業房地產外，高息環境同樣會打擊住宅按揭業務。Dan稱，過去兩年港元利率急升，按揭息率因而大幅上調，但至今未見按揭不良貸款明顯惡化；同時，考慮到香港失業率低，銀行按揭貸款成數（LTV）續處於50%至60%的健康水平，各項因素都有助保持資產質素穩健，估計對香港銀行的衝擊不大。

金管局數據顯示，今年上半年按揭貸款拖欠比率僅為0.1%。

展望前景，Dan認為，如果美國減息令港元利率下降，有助發展商紓緩還款壓力，亦令供樓成本減輕，但在家工作等結構性問題持續，相信減息對商業房地產貸款質素的幫助較輕微。

採訪、撰文：董曉沂