雅虎香港財經 【新聞點評】一手銷情冷 樓市未跌完
特區政府「撤辣」接近4個月，樓市反彈勢頭卻後勁不繼。在剛過去的周末，新地（0016.HK）旗下屯門NOVO LAND 3B期以折實每方呎均價11598元開售，市場原預期發展商首批推出300多個單位，並可望「一Q清」，結果首輪開售160伙，當天僅沽出130多伙。與此同時，恒和（0513.HK）位於長沙灣的恒珀推出30單位，最終「捧蛋」。新盤肯「劈價」依然滯銷，反映市場觀望情緒濃厚。鑑於短期內潛在供應高達5萬伙，發展商或須繼續「劈」，或為樓市帶來進一步壓力。
新盤紛劈價 仍無助去貨
自從財爺陳茂波於2月28日宣布樓市「全面撤辣」，發展商乘勢低價推盤去貨，帶動新盤銷情呈現小陽春，3月份一手住宅物業錄得4170宗成交，較2月份（273宗）激增逾14倍。可是這股勢頭未能持續，4月、5月份一手銷量分別回落至1848宗和1386宗；城中發展商亦趨於審慎，近期未有太多大型新盤登場。
踏入6月份，最受矚目是屯門NOVO LAND 3B期，一來該項目總規模達4585伙（3B期佔769伙），二來今期首批單位折實平均呎價僅11598元，屬該項目「歷來最平」開價，入場費最低只需298.77萬元（252方呎）。再者，發展商新地的樓盤質素向來有保證，往往能以溢價賣樓，這趟卻反常地以「貼市」甚至略有折讓的價格推盤，料將受到「上車一族」用家追捧。
正因如此，市場原預計NOVO LAND 3B期首批將推售至少300伙單位，並可望「一Q清枱」，營造熱銷聲勢，以帶動餘貨銷情。但發展商衡量市場需求後，最終保守地「試推」160伙，在上周六開售，而業界消息指當日沽出130多伙，未能「清枱」，有點反高潮。
在NOVO LAND 3B期開售的同一日，還有另一個新盤應市，就是恒和旗下、位於長沙灣的恒珀。該市區新盤首批推出30個單位，折實平均呎價18348元，較同區新盤貨尾單位折讓5%至10%。根據市場消息，恒珀在上周六未見開齋。
除了上述兩盤，近日其他新盤銷情普遍遇冷。好似恒地（0012.HK）位於紅磡的MIDTOWN SOUTH重建項目第四期THE HADDON，共有453伙，該盤於本月11日開售首批63伙，折實平均呎價18368元，較同區半新盤折讓逾10%，惟當日僅沽出13個單位。
另莊士中國（0298.HK）旗下位於鴨脷洲的海景新盤弦岸，共有105伙，原訂去年6月開售首批50伙，卻於最後一刻突然煞停。及至今年「撤辣」後，發展商於4月更新價單，把各單位售價「勁劈」19%至30.7%，令折實呎價降到17990至22498元，入場費只需368.8萬元。儘管如此，該盤至今只沽出4伙，兼且全屬面積最細的205方呎開放式單位，發展商累計僅套現1000多萬元。
值得留意，隨着發展商於「撤辣」後爭相以折讓價格推盤，一手新盤成為樓市主導力量，從二手市場搶走了大部分購買力，導致二手成交價量皆弱。追蹤二手樓市況的中原領先指數最新報143.38點，創逾14周新低，僅較「撤辣」前（143.02點）略高0.25%，預料快將跌穿年初的低位。
撤辣效應退 陷負面螺旋
尤甚者，現在連一手市場也呈衰疲跡象，「撤辣」後乍現的「報復式」購買力已消耗得八八九九，市場持份者觀望情緒濃厚。在此情況下，二手樓市將更難望見起色，有可能失守目前膠着的支撐位置，拖累樓價下降，並反過來促使發展商要更大力「劈價」推盤，構成負面螺旋。
據房屋局統計，截至今年3月底，未來3至4年的一手住宅供應量達到11.2萬伙，創2004年有紀錄以來新高。若按目前每月新盤銷量約1000伙計算，該批供應可能需時9至10年才可完全消化。即使單計未來12個月，由於截至5月底新盤貨尾達2.1萬伙，再加上即將面世項目，短期內潛在供應已多達5萬伙，發展商面臨的「散貨」壓力愈來愈沉重。
以上述屯門NOVO LAND為例，整個項目共有4585個單位，自2022年7月第一期開售至今，累計沽出約2800伙，意味還剩下逾1700伙。儘管該項目「一期賣得平過一期」（1B期首批單位折實呎價近1.4萬元），可是來到最新的3B期，折實呎價「劈」到11598元，去貨仍不夠「爽」。由此角度看，新地若然決心「散貨」，NOVO LAND剩餘1000多伙莫非要減至貼近一萬元，甚至乎4位數字呎價水平？
更進一步看，被視為優質發展商、具品牌溢價的新地若也要「勁劈」如此，那麼其他發展商在新界區的數萬伙潛在供應量，又要怎樣才能「出貨」？講到底，觀乎近期新盤銷情，短期內樓市前景難以樂觀。接下來有兩個關鍵時刻可能左右樓市走勢，一是萬眾矚目的中共「三中全會」定於7月召開，或會有振奮人心之經濟改革宣示，帶動包括香港在內的全國市場信心。二是美國聯儲局有機會於9月份首度減息，可望令本港樓市久旱逢甘霖。
