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【新聞點評】一手銷情冷 樓市未跌完

恒和位於長沙灣的恒珀上周六推出三十個單位,惟市場消息稱未見開齋。(網上圖片)
恒和位於長沙灣的恒珀上周六推出三十個單位,惟市場消息稱未見開齋。(網上圖片)

特區政府「撤辣」接近4個月,樓市反彈勢頭卻後勁不繼。在剛過去的周末,新地(0016.HK)旗下屯門NOVO LAND 3B期以折實每方呎均價11598元開售,市場原預期發展商首批推出300多個單位,並可望「一Q清」,結果首輪開售160伙,當天僅沽出130多伙。與此同時,恒和(0513.HK)位於長沙灣的恒珀推出30單位,最終「捧蛋」。新盤肯「劈價」依然滯銷,反映市場觀望情緒濃厚。鑑於短期內潛在供應高達5萬伙,發展商或須繼續「劈」,或為樓市帶來進一步壓力。

新盤紛劈價 仍無助去貨

自從財爺陳茂波於2月28日宣布樓市「全面撤辣」,發展商乘勢低價推盤去貨,帶動新盤銷情呈現小陽春,3月份一手住宅物業錄得4170宗成交,較2月份(273宗)激增逾14倍。可是這股勢頭未能持續,4月、5月份一手銷量分別回落至1848宗和1386宗;城中發展商亦趨於審慎,近期未有太多大型新盤登場。

踏入6月份,最受矚目是屯門NOVO LAND 3B期,一來該項目總規模達4585伙(3B期佔769伙),二來今期首批單位折實平均呎價僅11598元,屬該項目「歷來最平」開價,入場費最低只需298.77萬元(252方呎)。再者,發展商新地的樓盤質素向來有保證,往往能以溢價賣樓,這趟卻反常地以「貼市」甚至略有折讓的價格推盤,料將受到「上車一族」用家追捧。

正因如此,市場原預計NOVO LAND 3B期首批將推售至少300伙單位,並可望「一Q清枱」,營造熱銷聲勢,以帶動餘貨銷情。但發展商衡量市場需求後,最終保守地「試推」160伙,在上周六開售,而業界消息指當日沽出130多伙,未能「清枱」,有點反高潮。

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在NOVO LAND 3B期開售的同一日,還有另一個新盤應市,就是恒和旗下、位於長沙灣的恒珀。該市區新盤首批推出30個單位,折實平均呎價18348元,較同區新盤貨尾單位折讓5%至10%。根據市場消息,恒珀在上周六未見開齋。

除了上述兩盤,近日其他新盤銷情普遍遇冷。好似恒地(0012.HK)位於紅磡的MIDTOWN SOUTH重建項目第四期THE HADDON,共有453伙,該盤於本月11日開售首批63伙,折實平均呎價18368元,較同區半新盤折讓逾10%,惟當日僅沽出13個單位。

另莊士中國(0298.HK)旗下位於鴨脷洲的海景新盤弦岸,共有105伙,原訂去年6月開售首批50伙,卻於最後一刻突然煞停。及至今年「撤辣」後,發展商於4月更新價單,把各單位售價「勁劈」19%至30.7%,令折實呎價降到17990至22498元,入場費只需368.8萬元。儘管如此,該盤至今只沽出4伙,兼且全屬面積最細的205方呎開放式單位,發展商累計僅套現1000多萬元。

值得留意,隨着發展商於「撤辣」後爭相以折讓價格推盤,一手新盤成為樓市主導力量,從二手市場搶走了大部分購買力,導致二手成交價量皆弱。追蹤二手樓市況的中原領先指數最新報143.38點,創逾14周新低,僅較「撤辣」前(143.02點)略高0.25%,預料快將跌穿年初的低位。

新地若然決心「散貨」,NOVO LAND剩餘1000多伙莫非要減至貼近一萬元,甚至乎4位數字呎價水平?
新地若然決心「散貨」,NOVO LAND剩餘1000多伙莫非要減至貼近一萬元,甚至乎4位數字呎價水平? (South China Morning Post via Getty Images)

撤辣效應退 陷負面螺旋

尤甚者,現在連一手市場也呈衰疲跡象,「撤辣」後乍現的「報復式」購買力已消耗得八八九九,市場持份者觀望情緒濃厚。在此情況下,二手樓市將更難望見起色,有可能失守目前膠着的支撐位置,拖累樓價下降,並反過來促使發展商要更大力「劈價」推盤,構成負面螺旋。

據房屋局統計,截至今年3月底,未來3至4年的一手住宅供應量達到11.2萬伙,創2004年有紀錄以來新高。若按目前每月新盤銷量約1000伙計算,該批供應可能需時9至10年才可完全消化。即使單計未來12個月,由於截至5月底新盤貨尾達2.1萬伙,再加上即將面世項目,短期內潛在供應已多達5萬伙,發展商面臨的「散貨」壓力愈來愈沉重。

以上述屯門NOVO LAND為例,整個項目共有4585個單位,自2022年7月第一期開售至今,累計沽出約2800伙,意味還剩下逾1700伙。儘管該項目「一期賣得平過一期」(1B期首批單位折實呎價近1.4萬元),可是來到最新的3B期,折實呎價「劈」到11598元,去貨仍不夠「爽」。由此角度看,新地若然決心「散貨」,NOVO LAND剩餘1000多伙莫非要減至貼近一萬元,甚至乎4位數字呎價水平?

更進一步看,被視為優質發展商、具品牌溢價的新地若也要「勁劈」如此,那麼其他發展商在新界區的數萬伙潛在供應量,又要怎樣才能「出貨」?講到底,觀乎近期新盤銷情,短期內樓市前景難以樂觀。接下來有兩個關鍵時刻可能左右樓市走勢,一是萬眾矚目的中共「三中全會」定於7月召開,或會有振奮人心之經濟改革宣示,帶動包括香港在內的全國市場信心。二是美國聯儲局有機會於9月份首度減息,可望令本港樓市久旱逢甘霖。