東涌住宅地先係樓市探熱針？

中秋招標的東涌地，或有望成樓市探熱針。 (josephmok via Getty Images)

按證公司放寬按保後首個周末，新盤成交增1.5倍，但成交僅53宗。市況淡靜，之前賣地又流標收場或成交價乏驚喜，政府再推地大家都零期望。不過中秋招標的東涌地，或有望成樓市探熱針。

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東涌地撇除兩大限制

之前兩幅政府地反應遇冷，主要是分別受制於賣地條款。被形容為「反應超冷淡」、僅收一份標書最終流標收場的荃灣油柑頭項目，有分析指這項目難在計到數，因為屬於「港人首置盤」，發展商要以市價八折推售，估計以平均呎價9,600元推售利潤微乎其微。加上單位設有五年禁售期，發展商又必須一次過推售，在如此「辣」的條款下，難怪發展商抱觀望態度。

荃灣油柑頭項目僅收一份標書，被形容為「反應超冷淡」，最終更流標收場。 (CHUNYIP WONG via Getty Images)

至於啟德第2A區2及3號地盤，雖然獲信置等合組財團以53.5億元投得，但每方呎樓面地價僅5,392元，創啟德區9年半新低。成交價創新低，除了受樓市疲弱影響，亦關乎地皮設有多項發展要求，中標發展商須興建男童院、嚴重弱智人士宿舍、長者鄰舍中心等社福設施，更要興建地下街，發展條件複雜亦可能令發展商出價更審慎。

不過今次東涌第106B區住宅地，既非「港人首置盤」用地，亦暫未見加入興建社福設施條款。另外地皮位處東涌臨海地段，毗連東環、昇薈等豪宅，最高可建樓面40.1萬方呎，提供約四百多伙。地皮位置優勢、面積較小，且沒有之前地皮額外條款限制，中秋啟動招標，按理應可吸引更多中型及大型發展商入標。

「機場東涌專道」

東涌區獨有「無人駕駛」概念

東涌地皮身價，另一重要因素是機場發展。香港國際機場8月日均客運量約13萬人次，已恢復至疫前66%水平，今年更再獲選為「亞洲最佳機場」及「中國最佳機場」。機場重拾熱鬧及人氣，加上航空公司積極在本地及大灣區增聘人手，應可持續增加東涌住屋需求，有望穩定東涌物業租值。

「機場東涌專道」將直達機場島香港口岸站。 (Photo by Tse Hon Ning via Getty Images)

另外機場亦將啟動一項全港獨有的基建，早前機管局向離島區議會提交文件，介紹「機場東涌專道」設計方案及進度。「機場東涌專道」是將「航天走廊」的自動駕駛運輸系統，由航天城伸延至東涌市中心，東涌站連接港鐵東涌站，機場島則設有香港口岸站及航天城站。「機場東涌專道」的運輸系統有別於現時機場使用的無人駕駛列車模式，而是較小型的自動駕駛車輛。

「機場東涌專道」的運輸系統有別於現時機場使用的無人駕駛列車模式，而是較小型的自動駕駛車輛。 (Future Publishing via Getty Images)

假如「機場東涌專道」像機場現時無人駕駛般不收費，東涌居民便多了一項十分鐘可達機場的交通捷徑，足以吸引更多在機場返工人士遷入東涌。

有機場復甦及只此一家基建作賣點，這幅東涌地估值約9.4億至14億元，假如順利達至估值上限成交，便探出樓市或稍見回暖，在加息陰影下，都算是樓市一枝強心針。