雅虎香港財經 氣氛低迷｜「樓市大好友」汪敦敬 寫樓市下跌四步曲 認悲情氣氛籠罩「叫業主執生」
有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁敦敬，今日在《經濟日報》的專欄以「樓市下跌四個階段」為題，指出香港樓市雖然結構性沒有改變，但卻籠罩着罕見的悲情，有些板塊價格上升，有些板塊價格下跌，出現「平行時空」的情況，但強調並非認為樓價會持續下跌。
笑指以往樓市強勢「想唱淡都唔得」
汪敦敬接受BossMind訪問，解釋現時看到購買氣氛低迷，充斥負面情緒。他指香港財富整體沒大改變，但疫情導致失業、生意結束，個別板塊不理想，「係事實嚟嘅，好多剛性購買力仲喺到，但啲人唔係好有心機，唔敢入市。所謂被悲情影響，係的而且確見到啲人冇乜心機。」
他指看到近日不同板塊個別發展，尤如平行時空。樓價上升的板塊，如樓花、個別豪宅，這些板塊的特性是放盤量減少 。至於二手市場的三、四線屋苑，近日看到樓價有下跌趨勢，處於他所說的第二個階段。板塊的特性是放盤量越來越多，「多人賣樓，細樓放盤多過搵盤嘅人，咁樓價咪跌。」
汪也提到有人稱他是「樓市大好友」，他笑言，「啲人話我大好友好冤枉，因為香港過去十幾年來從未試過第二個階段，想唱淡都唔得。而家見到有啲屋苑係處於第二個階段，所以我就分享，叫業主執生。」他指以往樓市曾出現第四個階段，就是98年金融風暴至沙士期間。
認為全面跌價階段不會出現
汪敦敬今日在專欄指出，樓價下跌的四個階段分別為：第一個階段是個別的「劈價盤」出現。劈價樓盤通常讓較多準買家興奮，於是就容易成為市場關注焦點。但是隨着平盤增加，準買家新鮮感會降低，從而進入下一階段。
第二個階段是「劈價盤」普及。隨着平盤越來越多，每個板塊都會出現平盤，買家就會沉下心來仔細比較，即是說劈價盤的市場關注度就會減少。換句話說，就是買家對最／較平盤的珍惜感會減少，從而變為「又要平、又要靚」。
第三階段是「樓梯式減價」。當一些板塊的減價盤持續增加，但仍未有成交的時候，就是樓梯式減價的開端。當第一個破格平盤出現後，如果仍未成交，很快市場就會有第二個破格平盤出現，當準買家看到第二個破格盤出現就會要求更低的價格。如此下去，平盤價格就會一段段地下降。
第四階段是全面跌價。隨着下跌板塊愈來愈多，本來升的板塊都轉升為跌，市場就由平行時空轉為整個樓市下跌。
他指，過去十多年，香港樓價只曾出現第一階段的下跌，屬於微調階段。他不認為今次會出現第四階段的跌市；但第三階段的初期跌市，的確有機會在個別板塊出現。
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