雅虎香港財經 渾水專欄｜商廈市場會否成為另一個八萬五？（渾水）
近日，有傳媒報道本港的甲級寫字樓空置率屢創新高，而其中李嘉誠旗下的長江中心空置率從2020年年中的5.4%升至今年9月的21%。毋庸置疑，經過三年的疫情，企業對本港商廈或甲級寫字樓的需求急速下跌，原因大致有二。外資逐漸撤離香港有之，勞資雙方逐漸適應疫情帶來的在家工作及遙控溝通的工作模式亦有之，所以商廈市場尤其在這段的交易需求不高，其空置率屢創新高也是大家預期之中。
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雖然長江中心空置率比以往同期以及其他甲級寫字樓空置率為高，數字達21%，然而他們似乎仍能接受近來經濟欠佳時期導致企業租用長江中心的意欲減低的事實。
長江中心為何不減租
我相信長江集團當然明白，如果他們希望減少長江中心的空置率，立竿見影的做法就是減租，只要他們減租到若干水平，香港總有相若數量的企業樂意租用長江中心的物業作為辦公室。
然而，長江集團並沒有將長江中心減租。聽之似乎違反他們的經濟效益，為何他們會這樣部署？
第一，將長江中心減租會導致整個中環的甲級寫字樓租值一併被拖低。長江中心作為中環金融企業首屈一指值得租賃的地方，如果長江集團如斯減租，其他較次一等的甲級寫字樓、商廈的租賃估值，可想而知亦會伴隨長江中心一樣急速下滑，到時相信他們連最基本的租值也無法保存，整個中環地段的辦公室的地價相信亦會一併下跌，遑論成為跨國企業、上市公司值得租用的地方。李嘉誠家族為了保存其物業租值，當然不會減租。
第二，未來中環也有部分新的甲級寫字樓準備落成以及翻新。恒基地產位於中環美利道2號的「超甲級」商廈「The Henderson」，預料將於明年落成。恒基表示會將「The Henderson」定位為國際矚目的「地標中的地標」。仲量聯行相信The Henderson將成為中環近十八年來最新、最大樓面的超甲級寫字樓供應。
同樣地，新鴻基地產在中環亦有與恒基相似的舉動，導致未來中環商廈供應仍是存在。
如是者，如果長江中心租金被過分壓低，恒基地產以及新鴻基地產未來落成及翻新的中環甲級寫字樓相信亦前景堪虞，地價、租價難以與甲級寫字樓租金可以互相匹配。
目前對商廈的投資策略
綜合來說，地產商不肯將甲級寫字樓減租放任空置率，某程度也是估計香港經濟會盡快復甦，香港政府未來會取消防疫政策，重新吸引來自五湖四海的人在港投資經商。
在我而言，即使中環甲級寫字樓保持相應的空置率，透過滴漏效應，其他地區的次級辦公室以及工廈仍有相應的需求，租金保值的防守力亦會較佳。
如小弟般，我亦會選擇工廈作為公司的辦公室，麻雀雖小，五臟俱全，辦公室所需的設施及設備也是十分齊全，不會窒礙我的公司運作。至於現時是否值得購入辦公室，大家還是按兵不動較佳。
渾水
本欄逢周日刊出
