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盧卡股主場|「供平過租」已成過去?

美國聯儲局將於9月22日(周四)凌晨公佈議息結果,市場預期再次大幅加息0.75厘,甚至1厘;更重要的是,本港銀行的最優惠利率(P息)今次亦預期會跟隨上調,直接影響供樓人士的負擔。此外,隨着樓市下行,住宅租金同樣回落,過往不少人認為屬利好樓市因素之一的「供平過租」,會否從此成為過去?

事實上,近期已有不少銀行上調拆息按揭(H按)計劃的封頂息率,令實際按息由2.5厘加至2.75厘。至於所謂「供平過租」,即是在低息環境下,置業人士的供樓開支較租客的租樓開支更平。不過,有關計算方法其實頗有「彈性」,而且有不少需要注意的地方。

首期多少  結果截然不同

根據地產代理網頁顯示的成交記錄,近日淘大花園1期E座中層7室有一宗租務成交,實用面積375呎,兩房間隔,以12,000元租出;此外,本月該屋苑1期A座中層8室亦有一宗買賣成交,同樣是375呎、兩房間隔,則以590萬元賣出。

以上述兩宗成交作例子,若以一成首期上車,即需付59萬元,再以30年期、2.75厘息率作計算,每月需供款21,678元;相反,若以毋須購買按保的方法上車,即需付四成首期或236萬元,每月供款則大減至14,452元。因此,這反映出首期多與少根本是兩個截然不同的結果。

細分供款  還本金當儲錢

雖然以上兩個情況均顯示出供款較租金為高,但供款開支之中,仍可細分為本金及利息兩項。若以四成首期入市例子計,首月供款中有6,339元是償還本金、8,113元則償還利息,即如果將前者「當儲錢」,再以利息與租金比較,仍可慳3,887元。

若以一成首期上車,首月供款就有9,509元是償還本金、12,169元還息,則利息支出已超越租金,不再「供平過租」。惟要留意的是,假設利息不變,供款期數越後,當中利息佔比將逐漸減少。

供款以外  還有多重考慮

但作為業主,要考慮的相關開支絕非僅僅供樓。除了首期及每月供款外,置業時還需付釐印費、律師費及佣金,其後也有管理費及差餉等持續性開支;相反,租客則毋需付管理費及差餉。

此外,雖然租客一般需付兩個月按金予業主,但相對於置業首期,只是九牛一毛,即租樓的資金成本較低;而在目前加息周期下,將資金投放於無風險指標的定存,亦可獲得約3厘回報,可進一步抵銷租金開支。

筆者當然明白,每宗住宅物業買賣或租務,都可能受裝修及座向等個別因素影響,上述單一例子亦不能概括整個市場,本篇專欄則皆在指出各種注意事項,讓各位讀者自行考慮是否「供平過租」。

盧卡股  https://www.facebook.com/lokastock

註:專欄作家言論不代表本網立場

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