雅虎香港財經 盧卡股主場｜內地爛尾樓斷供潮十個為甚麼？
上周最爆新聞莫過於內地爛尾樓斷供潮，影響由一眾內房蔓延至內銀，更令恒指一周急挫6.6%或1,428點，表現遠差於美股。事實上，內地樓市無奇不有，究竟今次事件有何特點？下文將嘗試整理一下。
1. 爛尾樓斷供潮有幾大？
據媒體報道，截至昨日為止，有關項目涉及286個、遍及25個省份，較早前所指的150個樓盤、20個省份進一步擴大。在各個省份之中，早前爆發村鎮銀行存戶未能提款事件的河南省，更被指是重災區。
2. 哪間房企涉及最多項目？
據報有關開發商包括恒大（3333）、新力（2103）、世茂（813）、融創（1918）、康橋悅生活（2205）、鑫苑服務（1895）、正商實業（185）及美好置業等，而牽涉最多項目者仍以深陷債務危機的恒大最多。
3. 事件起因是甚麼？
今次斷供潮風波正正由一個恒大樓盤開始，上月30日，江西景德鎮恒大瓏庭樓盤業主發出了一份「強制停貸告知書」，控訴恒大於去年5月因資金斷鏈停工，警告需於今年10月底前復工，否則全體業主將會在11月停止償還銀行按揭，以保障自己的合法權利。有關聲明隨即觸發多地爛尾樓業主響應，以向地方政府及發展商施壓。
4. 遠因又是甚麼？
這可追溯至內地於2020年收緊內房「三條紅線」，其中要求包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，不達標者將會影響其新融資。在新政策影響下，恒大、融創等多間內房亦逐漸出現資金問題，從而令旗下項目延後，甚至爛尾。
5. 為何內銀也有責任？
有爛尾樓業主控訴，銀行違規發放資金予建築商，未有按規定將所繳房貸存入監管帳戶，而且亦未有履行資金監管的義務。根據內地規定，開發商必須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，而且只能用作項目建設，不得隨意支取及使用。然而，今次事件側面說明了部份項目預售資金監管不足，導致工程缺錢。
6. 哪間內銀最多相關貸款？
據各銀行近日公佈，興業銀行涉及斷供潮相關按揭貸款餘額16億（人民幣，下同）最多，當中不良貸款餘額7,500萬元，已停止還款按揭3.84億元。農行（1288）、工行（1398）相關按揭貸款餘額各有6.6億及6.37億，郵儲行（1658）、交行（3328）各有1.27億及1億，招行（3968）則有1.2億，建行（939）及中行（3988）則未有公佈。股價方面，上述7間在港上市內銀中，過去一周則以招行及郵儲行跌幅最大，分別跌15%及13%，其餘五大內銀分別跌逾5%至7%不等。
7. 大行點睇內銀影響？
花旗認為，一旦發展商違約，銀行無法收回資金，加上業主集體斷供，有機會產生5,610億元不良貸款。即使對銀行整體影響可控，但建行、郵儲行及工行等國有銀行可能面臨更多按揭貸款風險。惟綜合各項因素後，花旗認為風險敞口較大的是平安銀行、招行和興業銀行。
8. 港銀又會否受累？
穆迪日前表示，港銀在內地貸款資產風險正在上升。該行預期內地貸款佔港銀總貸款額5%至35%，其中內房貸款佔兩成至三成；而且港銀對內房大部份貸款均是離岸貸款，風險較在岸貸款更高。至於港銀去年內房總貸款額中，以滙豐（005）及中銀（2388）最多，分別有1,633億及1,065億港元；而佔貸款總額比例則以東亞（023）及中銀較高，各有11%及7%。
9. 內地官方有何回應？
中銀保監已表示高度重視，並將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門及人行工作協同，支持地方政府積極推進「保交樓、保民生、保穩定」工作，以及繼續堅持「房住不炒」定位。另一方面，人行前行長戴相龍就認為，中國不會出現像美國2007年般爆發「次貸危機」，又指中國下半年經濟將有逾5％增長。但值得留意的是，國統局早前公佈今年上半年GDP僅按年增長2.5%。
10. 斷供業主也違法？
雖然遇上爛尾樓無疑是受害者，但據內媒引述法律人士指，斷供業主的集體停貸告知書沒有法律效力，事件或會影響到業主的徵信問題，甚至被銀行列入失信名單。
總括而言，事件影響之大，相信中央不得不出手干預，惟內地民眾對樓市信心必然大減，短期內亦難以恢復，那怕更多「西瓜換房」、「大蒜換房」的曲線減價，以至內地多地容許提取公積金買樓、實行「一人買樓全家幫」等政策，也難以挽回樓市劣勢。
在如此情況下，民眾不再買樓，房企銷售轉差，資金更難回籠，恐怕有更多爛尾樓出現，猶如陷入一個惡性循環。又即使解決了爛尾樓斷供潮，未來恐怕還有劈價潮、負資產潮陸續有來，那麼所有內房股，以至內銀股，想撈底似乎仍言之太早。
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