【財圈識真假】內房行業七重天槓桿財技

各位「巴打」，中國詩詞裏常常提到九重天，佛教傳入後開始有了三十三重天的說法，之後道教更進一步有三十六重天的說法。「高仁指點」話你知，從內地房地產行業角度來看，這個市場就有七重天的槓桿財技。

戴孤劃：「鐵哥們」，月落三株樹，日映九重天。良夜歡宴罷，暫別庚申年。

高 仁：戴Sir，食完呢餐飯不用即刻「散水」，仲可以繼續「blow water」（吹水）嘛。

買地只出三成資金

劉 房：既然戴總這麼詩情畫意，咱們來談談內房業的七重天槓桿財技吧！

戴孤劃：什麼財技來的？

高 仁：我知道！首先係「刀仔鋸大樹」買地法。當市場好景時，房企會與基金、信託等合資投地，本身只係支付地價最少三成，其餘則由基金、信託等負責，當然要捱昂貴利息，動輒18至20厘，但可以做到槓桿效果。

劉 房：第二招是申請銀行貸款。當房企取地之後會向銀行借取開發貸款，這個貸款是專款專用的，主要用作支付建築成本。

戴孤劃：投了地，借了貸，到起樓吧！

高 仁：冇錯！第三招就是建樓時都用到槓桿。普遍來說，房企獲得銀行的開發貸款，最高成數可達建築費用的八成，發展商只需要撥付餘下兩成。不過，房企可能會拖住大判（總承建商）、二判的費用，由大判、二判等墊支建築款項，直到工程封頂為止。

劉 房：哈哈！少年，你也太年輕了。雖然在項目竣工之後，銀行的開發貸款不會直接支付予發展商，而是專款專用地支付予總承建商，但開發商一般會與總承建商簽訂了合約，要求總承建商把款項借給開發商另一個項目，總承建商為求獲得工程通常都會就範，令開發商可以第四度槓桿。

戴孤劃：房企銷售項目又可以怎樣槓桿呢？

藉高息債券融資

高 仁：據聞，內地預售樓花制度比較寬鬆，開發商即使只起了一層樓，就可以把項目一半單位作預售。雖然預售款項存放在銀行，但有時候銀行可能會讓發展商提取款項，變相可以第五度槓桿。

劉 房：第六招槓桿是在上市公司層面。上市公司作為發展商的控股公司，可以發行高息債券再向市場融資。例如，房企發債30億元人民幣，主要用作投地起新項目，若每一塊地皮都與基金、信託等合資，本身只需每個項目投放3億元人仔，就可以用到1比9槓桿，同時開發10個項目！

戴孤劃：嘩！超強的槓桿！

高 仁：最後，就係上市公司還可以「明股實債」，造就七重天的槓桿財技。

本欄逢周一刊出

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