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【財圈識真假】內房行業七重天槓桿財技

【財圈識真假】內房行業七重天槓桿財技

各位「巴打」,中國詩詞裏常常提到九重天,佛教傳入後開始有了三十三重天的說法,之後道教更進一步有三十六重天的說法。「高仁指點」話你知,從內地房地產行業角度來看,這個市場就有七重天的槓桿財技。

戴孤劃:「鐵哥們」,月落三株樹,日映九重天。良夜歡宴罷,暫別庚申年。

高 仁:戴Sir,食完呢餐飯不用即刻「散水」,仲可以繼續「blow water」(吹水)嘛。

買地只出三成資金

劉 房:既然戴總這麼詩情畫意,咱們來談談內房業的七重天槓桿財技吧!

戴孤劃:什麼財技來的?

高 仁:我知道!首先係「刀仔鋸大樹」買地法。當市場好景時,房企會與基金、信託等合資投地,本身只係支付地價最少三成,其餘則由基金、信託等負責,當然要捱昂貴利息,動輒18至20厘,但可以做到槓桿效果。

劉 房:第二招是申請銀行貸款。當房企取地之後會向銀行借取開發貸款,這個貸款是專款專用的,主要用作支付建築成本。

戴孤劃:投了地,借了貸,到起樓吧!

高 仁:冇錯!第三招就是建樓時都用到槓桿。普遍來說,房企獲得銀行的開發貸款,最高成數可達建築費用的八成,發展商只需要撥付餘下兩成。不過,房企可能會拖住大判(總承建商)、二判的費用,由大判、二判等墊支建築款項,直到工程封頂為止。

劉 房:哈哈!少年,你也太年輕了。雖然在項目竣工之後,銀行的開發貸款不會直接支付予發展商,而是專款專用地支付予總承建商,但開發商一般會與總承建商簽訂了合約,要求總承建商把款項借給開發商另一個項目,總承建商為求獲得工程通常都會就範,令開發商可以第四度槓桿。

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戴孤劃:房企銷售項目又可以怎樣槓桿呢?

藉高息債券融資

高 仁:據聞,內地預售樓花制度比較寬鬆,開發商即使只起了一層樓,就可以把項目一半單位作預售。雖然預售款項存放在銀行,但有時候銀行可能會讓發展商提取款項,變相可以第五度槓桿。

劉 房:第六招槓桿是在上市公司層面。上市公司作為發展商的控股公司,可以發行高息債券再向市場融資。例如,房企發債30億元人民幣,主要用作投地起新項目,若每一塊地皮都與基金、信託等合資,本身只需每個項目投放3億元人仔,就可以用到1比9槓桿,同時開發10個項目!

戴孤劃:嘩!超強的槓桿!

高 仁:最後,就係上市公司還可以「明股實債」,造就七重天的槓桿財技。

本欄逢周一刊出

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