財爺樓市「減辣」轉口風 推演潛在路綫圖

今年第四季市場涉13個全新盤有望推售，合共8,353伙，大部份主打中小型單位。 (Tyrone Siu / reuters)

香港近月不論是股市或樓市都出現調整，政府由早前企硬稱不打算減辣，到近日口風開始轉軚。但若然真的減辣，又是好是壞？

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港樓8月跌勢轉急

據差餉物業估價署資料顯示，今年8月私人住宅售價指數報339.2點，按月下跌1.4%，為近九個月來最大，跌幅按月擴大0.36個百分點。以點數計，亦是自今年1月見338.3點後約7個月新低。樓價有下跌壓力除了繼續受到美國加息影響外，近日有新盤好像親海駅大幅低開及蝕讓盤增加都是影響市場信心的因素。

見到香港股市及樓市都向下跌，商界要求政府減辣的聲音由之前相對弱，力量及聲音已變得更大，甚至有商界較有份量的人或前高官都開腔表達意見。財政司司長陳茂波最新指出，樓市現況與引入辣招時不同，並稱政府會密切注視樓市發展。與今年7月金管局放寛按揭時指，「就辣招並沒有改變，當局必須優先滿足本地市民的自置居所需求，重申不存在任何形式的減辣前奏或變奏」的口風明顯有變。

今年第四季市場涉13個全新盤有望推售，合共8,353伙，大部份主打中小型單位，而在政府放寬樓花按保限制及樓價有壓力下，分析預期發展商會想辦法搶攻突圍。

若然出現政策調整，市場估計會按情況針對高端移民去放寬買家印花稅，因為能配合「搶人才」政策，亦有好的出師名義，降低減辣會予人政府怕樓價跌的印象。 (winhorse via Getty Images)

減辣料針對購買力調整

眼見樓價有跌勢，此時調整辣招會釋出兩種訊號：正面解讀為對樓市有支持作用；負面是樓價有下跌壓力，並且得到官方承認。因此，減辣較加辣是更為難做。

現時辣招主要有三類：

從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty；AVD），是在物業轉讓時，必須繳付的一項印花稅。首置是跟樓價按指定稅率去收。非首置基本收取 15% 稅項。

額外印花稅(Special Stamp Duty；SSD)，是在指定持貨期內出售或轉讓單位需繳付的額外稅項。按樓價計算，6個月或以內收20%；超過6個月至12個月內收15%；超過12個月至36個月或以內收10%。

買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty；BSD），是針對境外投資人士及公司客，亦稱「非香港永久居民買樓印花稅」，是在從價印花稅及額外印花稅之上徵收。稅率基本為樓價15%。

若然出現政策調整，市場估計會按情況針對高端移民去放寬買家印花稅，因為能配合「搶人才」政策，亦有好的出師名義，降低減辣會予人政府怕樓價跌的印象。不過，對樓市支持成效有多強需觀察。再者移民與買樓掛鈎是否必然或會否於樓市跌市出現，值得深思，始終既然屬較高端人才，自己都會計數。

如果減低針對移民的買家印花稅無效，照理應調整非首置從價印花稅，這有助需求端。估計最後才會就額外印花稅作出改變，相信是要無招出才考慮，因為這可能會短期增加市場供應，但有助準買家減輕入市心理負擔，亦屬有利樓市措施。

是否應減辣一定有正反意見，香港樓價仍絕對不平，但是如果見從高位大跌兼存在跌勢，就應因時制宜修定政策，始終很多香港人一生累積的資產都儲在物業，如果有更多負資產出現，過往樓市上升帶來的財富效就會逆轉，到時要刺激經濟及消費市道將更難。至於終極大招，相信是再推出投資移民，惟相信非到較惡劣情況下不會很快推出，因為若非向中央求助，內地不希望現時在經濟挑戰艱難時，有很多資金再外流。

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