賣樓程序｜簽好正式買賣合約 一旦拒絕成交點賠償？

若買賣雙方都一致同意正式買賣合約內所有條款，就可以簽訂正式買賣合約。買賣雙方均需簽署一式兩份的合約，賣家這時同時收取買家以支票方式繳付的加付訂金，即「大訂」。 (simpson33 via Getty Images)

若買賣雙方都一致同意正式買賣合約內所有條款，就可以簽訂正式買賣合約。買賣雙方均需簽署一式兩份的合約，賣家這時同時收取買家以支票方式繳付的加付訂金，即「大訂」。今文就和大家講講簽訂正式買賣合約及之後的一般步驟，以及一旦拒絕成交的賠償。

第一步：買家簽署及繳付大訂

買方律師向買家解釋正式買賣合約的條款，買家簽署一式兩份的合約，買家並以銀行本票或其代表律師行所簽發的支票繳付加付訂金，即「大訂」，一般大訂連同細訂是樓價的10%。 買方律師然後就將買家已簽署的正式買賣合約（一式兩份）及大訂送交賣方律師。

第二步：賣家簽署

賣方律師向賣家解釋正式買賣合約的條款，然後賣家就簽署一式兩份的合約，其中一份買賣雙方已簽署的合約會送交買方律師，賣方律師會保留另一份買賣雙方已簽署的合約。

第三步：土地註冊處登記

買方律師將在土地註冊處註冊正式買賣合約。

第四步：轉交業權契據

賣家須將所有業權契據（顯示該單位擁有權的業權文件）交給賣方律師，再轉交買方律師審閱。如果契據存放在現有按揭承按人（通常是銀行），賣方律師便須安排銀行發放有關契據，再轉交買方律師。

第五步：買方審閱契據

買方律師審閱所有契據，如有問題就向賣方律師發書面提問，直至買方律師及買家滿意答覆為止。如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天）提供令買方滿意的答覆，即或被視作違反簽訂協議，買家就可「踢契」，即買家有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買家更有權根據合約條款，向賣家提出進一步法律訴訟。

第六步：成交日成交

根據正式買賣合約訂明的日子，買賣雙方於當日成交。

拒絕成交情況

如果在簽署正式買賣合約後，買家或賣家拒絕成交，又要作出甚麼賠償？

賣家拒絕出售：

• 賣家需退回臨時訂金及加付訂金（即大訂及細訂）給買家

• 買家可向賣家追討賠償，賠償金額取決於買家在別處購買類似的單位之實際損失有多少（例如賣家取消交易後，該單位市值上漲之差價）

買家拒絕買入：

• 買家或會失去所付的臨時訂金及加付訂金（即大訂及細訂）給賣家

• 賣家可向買家追討賠償，賠償金額取決於賣家實際損失有多少（例如將該單位再賣出時之價格下跌差額）。 在一般情況下，如所有訂金數額超過樓價的10%，賣家未必可以沒收所有訂金，除非實際損失證明全數沒收是合理。

此外，若其中一方違反正式買賣合約，「守約方」或可向法庭申請「強制履行令」，迫使對方完成交易而不可終止合約。法庭將考慮雙方在違約後是否仍願意、仍有能力及作好準備去完成有關買賣交易，才會作出決定。

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