高力料今年甲廈租金最少跌2% 一線街舖租金最多升10%

<匯港通訊> 多元化專業服務與投資管理公司高力發布《2024年市場展望》報告,顯示2023年寫字樓、零售和工業物業的房地產市場喜憂參半,期望2024年下半年開始的整體租賃和投資市場有更顯著的復甦。

高力香港研究部主管李婉茵表示:「香港房地產市場在2023年好壞參半。隨著旅客流入,一線街舖整體租金全年錄得7.5%升幅。另外,由於地緣政治和貿易緊張情勢而導致倉庫和甲級寫字樓需求減弱,加上大量新增的寫字樓供應,導致空置率創空前新高。展望2024年,我們期望全球經濟和香港商業環境能改善,以大幅度提升商業空間需求且增加交易活動。」

由於經濟增長低於預期和利率大幅提升,企業在2023年一整年的策略都是以節省成本為優先而非擴張業務。在眾多產業中,保險業表現出色,支撐了尖沙咀的租賃市場,亦是唯一見證年度租金增長的子市場。整體甲級寫字樓租金於2023年第四季降至呎租52.9港元(按季下跌2.3%,按年下跌6.5%)。核心商業區(中環/金鐘)租金則大幅調降至呎租93.1港元(按季下跌2.4%,按年下跌8.2%)。由於2023年第四季新供應量大增,且預租率低,2023年淨吸納量錄得達負97.6萬平方呎,空置率為15.9%,創有記錄以來新高,按季上升1個百分點。

由於大量的貨存加上新增供應,高力預計2024年仍會是租戶導向的市場。高力香港企業客戶服務主管顏慧萍表示:「2024年上半年疲弱的租賃趨勢仍會維持,租戶普遍持觀望態度。甲級寫字樓需求會以科技、媒體和電信(TMT)和保險業為主導,有條件的租戶亦會考慮從核心商業區周邊升級搬遷至核心商業區裏質素更高,但租金相約的大廈。我們預計2024年租金仍然有下行壓力,會最少下調2%。」

由於旅遊業逐步復甦,一線街舖租金於2023年第四季升幅達2.2%。2023年首11個月,累計零售營業額為3700億港元,為2018年同期的84%。餐飲、健身室和運動休閒服飾行業的業務仍然強勁,普遍希望能搬遷或擴張到黃金地段。另一方面,由於內地遊客的購買力低於市場預期,珠寶、化妝品和藥房等行業的租賃勢頭在第四季趨緩。

高力香港商舖服務主管吳凱寧提到:「入境旅客在2024年將持續增加,我們預計餐飲、娛樂、保健、健身室和運動休閒服裝零售商將成為今年租賃市場的主要動力,我們預測一線街舖租金在2024年最多可上漲10%,整體表現優於民生區零售板塊。」

就商場新供應而言,2024年在新發展區和非核心區將有大約有400萬平方呎的總供應,創下過去20年來的最高紀錄。吳凱寧提到:「商場的新供應預計將會為消費者帶來多元化的購物體驗,並為零售商帶來擴張版圖的機會。」

工業市場在2023年首三季面對多重挑戰,但採購經理人指數(PMI)在2023年11月反彈。一般工業物業租金表現平穩,全年增長1.4%。不過,2023年第三方物流供應商(3PL)租賃的腳步趨緩,倉庫租金按年下降1.1%。

高力香港工業物業服務主管陳彪表示:「2023年租賃市場由續約行為主導,租戶採取觀望態度。菜鳥智慧港於2023年尾落成,倉庫市場新增410萬平方呎可租用面積,使全港整體倉庫空置率由2023年第三季3.1%上升至同年第四季6.6%。我們對2024年的展望偏向樂觀,主要由於市場對新能源車輛和保健食品製造業的樂觀情緒推動了整體工業物業需求。展望未來,隨著經濟逐漸地復甦,使2024年一般工業和倉庫物業的租金將趨於平穩。」

2023年整體投資市場低迷,錄得65宗大額交易,總成交額370億港元,按年減少28%,是自2008年來年錄得的最低水平。利率大幅上升及經濟復甦速度低於預期均導致投資市場疲弱。在多種資產類別中,零售業、酒店業和寫字樓表現大幅提升;受惠於2023年第四季錄得多宗大額成交,寫字樓佔2023年總投資成交額的57%。2023年第四季,一般工業和分層寫字樓資本價值按季下調0.7%和1.0%,而一線街舖的資本價值亦按季下降0.4%。

高力香港資本市場與投資服務聯席主管翟聰提到:「機構投資者對利率十分敏感,追求超過4%收益回報的資產。在2023年全年裏,基金只佔投資市場成交額的9%,惟用家則佔約40%。市場期望未來六到九個月,聯儲局的加息周期能穩定下來,再加上政府的「總部經濟」和「新資本投資者入境計劃」的措施,均會增加投資者信心,讓香港重新成為投資目的地。我們預計投資市場成交額將會從2023年的低基數中按年增加37%,至今年的500億港元。住宿型資產將繼續受惠於人才和中國內地學生流入,至於零售板塊前景將會隨著旅遊業形勢趨於穩定,因而維持正面,資本價值繼續可望增加5-8%。」 (BC)

#高力