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高成數按揭單位可以出租嗎?

近日廉政公署落案起訴一名消防處高級消防隊長,指他涉嫌虛報物業屬自住,並向工銀亞洲及香港按證保險有限公司申請8成按揭,但原來實質是將單位「偷雞出租」,涉嫌欺詐$780萬的貸款。

報導一出,即引來很大迴響,擔心自己都會中招。究竟單位在什麼情況下才可以出租呢?根據金管局現時規定,如果單位申報為出租用途,按揭成數最高只有5成。

而6成或以上的按揭,申請人必須要自住,最高可做9成按揭,即是說申請高成數按揭的單位是不能將單位出租的。若然先自住幾年後,才考慮將單位租出,先要甩按揭保險及通知銀行才可以。

為什麼要這樣做?這要追溯至與銀行申請按揭時,物業用作自住,在申請表上也要作出聲明,因此將單位出租即屬違約,銀行發現後會追收貸款,俗稱Call Loan;而按證公司方面不再純粹追收貸款,而是強制要求客人額外繳交逾$10萬保費罰款。

香港樓價高,不少人感到供樓太吃力,因而採用「以租養貸」,將單位出租,以租金收入應付每月的供樓開支。無可否認,這是一種常見的手法,但要合資格才可以將單位出租。

事實上,不少人會抱著「膽博膽」心態鋌而走險,認為銀行或者按證公司並不會發現。當業主申請的是高成數按揭,按證公司每年會抽樣調查,要求借款人聲明單位是否「自住」,並提供水、電、煤等帳單證明。

收到有關抽樣信後,業主需誠實回覆,一旦被發現虛報後,便有機會干犯詐騙罪。那若然回覆信件指單位是出租,不是自住,會有什麼後果呢?一般而言,銀行或按證公司會要求業主補回按揭差價至5成按揭,不過都視乎個別實際情況而定。

大部份銀行最短的供樓期為5年,最長則是30年。30年流流長,中途難免會改變初心,由原本的自住需要更改為放租單位,那業主可以怎樣去申請及處理呢?

業主可以主動向銀行提出轉按,將單位的按揭成數降到5成或以下。就此會有2個情況發生,一是物業大幅升值,按揭餘額已是樓價5成或以下,銀行可直接幫貸款人甩按保。如果買樓時間少於3年,甩按保可取回15%按保費。

而第2個情況是,單位樓價沒有大幅上升,按揭成數未能降至5成,若買家需要甩按保後將單位出租,那就要補回差價的,待銀行批核後才正式把單位出租。

總的而言,不合法將出租單位實屬違法,業主切勿因一時之貪以身試法,最後後悔收場。

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