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胡‧說樓市｜朗賢峯實地考察! 何文田站瑜一開價有難度!
政府全面撤辣後，多個發展商都積極推售新盤，始終大家都難以估計市場還剩餘多少購買力，也不知道旺市能持續多久，所以發展商取態都是求量不求價，包括港鐵在內。繼黃竹坑站上蓋Blue Coast、康城站上蓋Seasons Place後，港鐵與鷹君合作發展的何文田站上蓋「朗賢峯」都緊隨推售。這個項目共分兩期，提供990個單位，實用面積介乎340至2,572呎之間，預計關鍵期為2025年3月31日，相當於樓花期約一年，今集我們決定帶大家到地盤考察。 「朗賢峯」為何文田站上蓋項目，早於2016年12月推出招標，項目可建樓面742,716呎，預計可建1,000個住宅單位，原本不是由鷹君發展，而是由當時高銀金融主席潘蘇通、高銀金融以及華融金融聯手投得發展權，當時他們分別各佔項目33.4%、50.1%及16.5%，未計及當時一筆過支付的入場費，單計補地價金額62.8億元，也就是各佔地價20.98億元、31.46億元及10.36億元。 高銀金融及華融金融把項目權益全數轉售予潘蘇通，分別作價60億元及7.033億元，令項目總地價上升至88億元，相當於每呎11,849元，但因潘蘇通陷入財困，其後把項目轉售予其他發展商。起初長實聲稱擁項目優先認購權，並差點與潘蘇通對簿公堂，最後項目輾轉落入鷹君手上，並市傳鷹君向港鐵支付逾10億元的入場費成本，所以毗鄰「瑜一」就算較「朗賢峯」遲取得發展權，但「瑜一」仍較「朗賢峯」早一點推售。 至於開則定位，「朗賢峯」跟「瑜一」也有點相似。一房由377至388呎之間，共提供198個單位；兩房佔全盤最多，共有372伙，面積介乎482至685呎，還有提供三房及四房戶型，分別有281伙及60伙，以及提供79個特色單位。當然，樓盤定位理應不難去貨，而發展商賺多賺少，我們也很難得知，因為項目實際成本要多少，外界不能確定。 我們只知道以這個價格開售，卻直接影響毗鄰，華懋有份發展的「瑜一」。因為這個項目在去年推售時，售價卻一直向上推高。由最先推出的1B期，首批均價每呎24,838元，一路上升至1C期的25,953元，並去到最後1A期的26,718元，前後加價近8%。問題是，除了1B期接近沽清外，餘下兩期都有貨尾，撇除四宗取消交易個案，暫時累計售出453個單位，佔全盤844伙的54%。當還有一半貨尾等待推售時，「朗賢峯」取態對「瑜一」的上會氣氛有重大影響。 近期港鐵推售的樓盤，不單扭轉市場常說「首批一定有水位」的說法，開價取態更不理會早前入市的業主有否怨氣，總之一期比一期劈得深。長實「Blue Coast」開出深水炸彈價，首批每呎均價21,968元，較早前推售的「海盈山」劈價20%；會德豐康城站「Seasons Place」首批每呎均價14,188元，也比毗鄰的「凱柏峰」大減價21%出貨。這全跟鐵路公司業績不理想，物業發展利潤大跌逾90%至只有7.32億元有關，今年必須全速跑數。
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胡‧說樓市｜等足兩年才推售，實地睇映岸環境!
政府全面撤辣後，恒基售樓成績最理想，旗下香港小輪與市建局合作發展的深水埗通州街「映岸」都準備推售。項目一共有262個單位，面積介乎261至573呎，原本兩年前計劃以樓花形式推出，當時市況仍未完全轉角，但最終卻緊急煞停，眼白白錯過了最佳賣樓時機，今天以現樓形式發售，又是否容易去貨? 似乎並不容易。因為「映岸」所在的「通州街280號」，屬於市建局「需求主導」重建項目之一，當日香港小輪以10.292億元中標，每呎地價10,518元。由於當時招標條款規定，若發展商日後售樓收益達18億元、相當於每呎住宅售價達18,396元時，便要開始跟市建局分紅，對比現時附近規模較大的入伙新樓「愛海頌」，現時二手平均呎價僅15,000多元，如果市建局希望圖利，就必須要求開價高於分紅水平，但這就等於要高市價開盤。全面撤辣後，能去貨的新盤全屬低市價水平，高價開售則未必具吸引力。 「映岸」周邊街舖均為一些舊式回收廠，或車房為主，偶然會有一些回收紙品或回收電器擺放在路邊，頗影響市容。這些回收廠晚上都會關門，所以入夜後的「通州街」很寂靜，有夜歸需要的準買家，最好在晚上前往現場視察，看看是否接受周邊環境。 另外，雖則「映岸」位處舊區，但離多個港鐵站仍有一定距離，前往南昌站、深水埗站都要約6至8分鐘步距，形成半天吊格局。如果你棄搭港鐵，選擇乘坐巴士或小巴，步行至「荔枝角道」則有較多選擇，西往蘇屋、美孚等路線；東往旺角、尖沙咀、黃埔等。另外附近「北河街市政大樓」亦被很多人視為價錢最平的街市之一，純粹從生活角度看，「映岸」算不過不失。 景觀方面，「映岸」西南方，雖然有基座墊高可避過橋底景色，剛好可高於前方天橋，但天橋上方卻是車輛風馳電掣的「西九龍公路」，除了塵土飛揚之外，車聲噪音也會對低層住戶有影響。高層單位則可透過公路望前方「通州街公園」，遠眺南昌站及昂船洲海景，但由於聲音會向上走，故仍難逃公路噪音影響。 假如選擇西南方以外單位，例如選擇樓盤向東北面，理應可望到深水埗鬧市景，高層能遠眺獅子山景色，但也因為「映岸」跟「愛海頌」2座及「海珀」方向距離很近，所以就算望到鬧市景，但打側也少不免受樓景阻擋；以至選擇樓盤東南方，亦會被轉租為售的「West Park」以及「愛海頌」3座阻擋。
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胡‧說樓市｜貴價貨尾都去到貨!? 盤點三大清貨奇招!
政府全面撤辣後，樓市展現全新面貌，全新盤低價搶灘成功吸走購買力，但一些曾在轉角市前高價開售的貨尾盤、又或曾開錯貴價的項目，要跟全新盤競爭就要各出奇招，歸納近期貨尾盤的賣樓手法，即使手法是舊酒新瓶，但當中仍有不少伏位，值得大家溫故知新。 其中之一，就是由價單賣樓改為招標出售。由樂風集團發展的旺角Elize Park，共提供52個單位，面積介乎240至440呎，原本在今年一月，就是《財政預算案》宣讀前率先開價，推出首張價單30個單位，但折實的平均呎價卻高達26,688元，較去年何文田區的新盤還要貴約27%，最終銷情捧蛋下，發展商改以招標出售。 招標賣樓，跟價單出售並不相同，是由買家向發展商入標出價，再由發展商審視標書才決定是否接納，但缺點卻是令買賣的透明度大減。由於以前有一段時間，多個發展商也常用招標形式賣樓，頓時成為風氣，促使地產建設商會在2019年發出指引，規定三房以上、實用面積753呎的單位才可招標發售，但這只是指引，而且只會規管地建會會員，對於一些非地建會會員來說，他們有權不跟從。 正因為規管招標賣樓並非法例，只是自願跟從的指引，對準買家來說，如果選擇以招標方式入票買樓，由於在入標過程中，不單要預備好本票及填好「要約表格」，當中標結果出爐，本票就會成為訂金一部份，也意味買家一旦中標就會成為買方，這跟我們平時入票抽新盤是完全不同。 催谷貨尾的第二種手法，就是「先住後付」，尤其一批貴價樓花去到現樓落成時，為了吸引買家，都容許買家先支付少量首期，就可取鎖匙入住，等待一段時間後才繳清尾數。近期在九龍城、由裕泰興發展的「城軒」，提供了720天先住後付計劃，就是容許買家在簽署臨時買賣合約支付半成訂金後，便可申請入住，之後再按時繳付一定比例首期，720天後才繳付樓價餘額。 這類「先住後付」的賣樓手法，對於換樓買家來說，可以有一段換樓的過渡期，爭取時間把舊居出售套現外，亦可以避開同時供兩層樓的財政壓力，但值得留意的是，部份新盤的「先住後付」計劃需要收取「暫住費」，雖然部份發展商容許該筆費用在成交時用來繳清尾數，但無論如何，也要先預繳一筆費用，變相對減輕供樓壓力的幫助不大，而且許可佔用期內，買方仍需要支付管理費、地租、差餉等雜費，這些都不容忽視。 還有一招常見的賣樓手法，就是「回力鏢」，意思就是發展商向代理支付極高佣金，並透過代理回佣給買家，來達至「保面價、實減價」的銷售手法。早前我們曾報道近期較誇張的例子，就是在長沙灣的「睿峰」，回佣的金額可達至樓價30%以上，達到一個極誇張的水平，但對準買家來說，用這種方法入市，由於佣金回贈也需要向銀行申報，以扣減貸款額，若向銀行申報，等於可借貸額將因此減少；若選擇不申報，則等於失實陳述，可能被銀行追收差價或控告。
