香港股市 已收市
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    胡‧說樓市|樓市急回,今日估價實況係點?

    很多人把今日樓市,跟以往的股災相提並論,只因今日的香港,不單股票市場動盪,經濟環境也大不如前。樓按息率愈升,樓價愈跌,準買家入市心態自然愈趨審慎。雖然市場籠罩悲觀情緒,但若把今天樓市跟2008年金融海嘯相比,我們也會發現當中的分別,特別是銀行處理借貸的取態。 2008年金融海嘯,樓價能在短短一季內回調30%,背後跟銀行落雨收遮有莫大關係。當時銀行除了上調樓按息率外,還在短時間內把物業估值大幅收緊,有買家在購入物業時明明估足價,怎料上會期間卻遇上估價回調,要不自己補差價上會,否則就要撻訂收場,結果加速樓市調整。 2022年的今天,息口的確有顯著變化。自今年九月以來,本港銀行已兩度上調最優惠利率,例如龍頭行「滙豐銀行」的最優惠利率,已由原本的5厘,上調至5.375厘,實際樓按息率亦攀升至3.125厘,跟未加息前,長期保持2.5厘相比,前後加息幅度達25%,跟2008年金融海嘯的加息期也有點相似。 但不同的是,今次銀行卻沒有刻意大幅收緊估值。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出十大屋苑,由9月尾加息後至11月中,累計促成的200宗成交,並進行一次全面估值,發現當中僅有72個單位估價不足,相當於成交量的36%。這一點,跟2008年金融海嘯時,百分百單位出現估價不足,並不完全相同。 紅磡黃埔花園期內錄得22宗買賣,有10宗估價不足,佔成交比例達45%,已屬眾屋苑之冠;繄隨其後的美孚新邨、嘉湖山莊及映灣園,估價不足比例佔買買超過40%,已屬較嚴重的例子。反觀其他屋苑,如太古城、麗港城、新都城等,佔比也維持30%以下。 十大屋苑在2008年金融海嘯前促成的買賣,接近上會時的估值,卻平均低於成交價超過10%,超出銀行可接受範圍。反觀2022年的今天,若我們抽出估價不足的成交個案分析,平均估價不足的幅度僅7.5%。

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    胡‧說樓市|綠置居2022實地考察(2)! 錦柏苑 VS 清濤苑!

    「綠置居2022」還有兩個項目,一個為馬鞍山「錦柏苑」,另一個為上水「清濤苑」,又會否面對同一問題? 今日我們跟大家一同實地考察,第一站先到馬鞍山「錦柏苑」。 屬於公屋「欣安邨」二期的「錦柏苑」,位於馬鞍山86B區恒泰路,政府在2014年12月成功改劃「住宅甲類(8)」,單位數目原本規劃為1,600個至1,900個,計劃於2023至2024年落成。房委會亦跟社會福利署商討,會設置弱智人士輔助宿舍、特殊幼兒中心、早期教育及訓練中心、長者日間護理中心及安老院舍等。另外亦會興建天橋接駁至新居屋「錦駿苑」。 「錦柏苑」距離港鐵恒安站約5分鐘步距,只是部份路段無瓦遮頭,若夏日炎炎或者滂沱大雨時,就會有點狼狽。 除了選擇港鐵外,樓盤對出有三輛巴士接駁至九龍及新界不同地區,準買家可乘坐「43X」經沙田第一城、城隧轉乘站轉駁至葵涌及荃灣西,全程車費9.6元;亦可乘坐「81C」經獅子山隧道,連接九龍塘、何文田、油麻地直出尖沙咀,車費9.4元;又或者,可以選擇「89C」經大老山隧道,前往九龍灣、牛頭角及觀塘,車費9.1元。 「錦柏苑」一共由三座組成,合共提供1,896個單位,面積由184至473呎。位處新界區,「錦柏苑」的景觀劃分很簡單,向東望馬鞍山山景,向西望公屋欣安邨。雖然向東望山景,但也因外面是車輛高速飛馳的「馬鞍山路」,長期受到噪音影響,大部份朝此方向的單位需進行噪音緩解措施,所以揀望公屋方向單位,反而可能較寧靜。 還有一點要留意,由於「錦柏苑」跟油塘「高宏苑」相同,均設有絕細的開放式單位,而且連同細一房佔全盤過半,相信未必受綠表家庭客歡迎。當然因為有提供開放式單位,加上位處新界區,故也成為三個綠置居屋苑中,售價最相宜的樓盤。 至於上水「清濤苑」,距離港鐵上水站約10分鐘步距,當然你也可以選擇乘搭其他公共交通工具。「清濤苑」靠近「清曉路」方向,設有「清河邨公共交通交匯處」,設有巴士接駁至上水港鐵站及粉嶺港鐵站。 鄰近「清濤苑」的「清河邨」地下有商舖,有超市、便利店、餐廳,簡單配套也能應付居民需要;但附近沒有濕街市,最近要行至「石湖墟」街市。日後「清濤苑」基座也設有零售設施,能否補足居民所需,還要拭目以待。 雖然如此,但這個樓盤都有兩點較「錦柏苑」及「高宏苑」優勝,第一,就是其落成期。第二就是其開則。已經興建十多層的「清濤苑」,其預計關鍵日期為2024年12月,是三個樓盤中最早落成的屋苑。至於開則,「清濤苑」由一座物業組成,合共提供776個單位,並沒有提供細到不能間房的開放式戶型,最細單位都由細一房開始,面積277呎起步,如果放眼換樓,可把焦點放於大一房,以及兩房單位。

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    胡‧說樓市|綠置居2022實地考察! 油塘高宏苑有轉型概念?

    新一期「綠置居」共推出三個屋苑,合共提供約4,700個單位,分佈於油塘、上水及馬鞍山,其中位於油塘「高宏苑」成為唯一市區之選,項目共由兩座組成,提供2,021個住宅單位,會否成為落選居屋的綠表買家的後備選擇呢? 我們到現場實地考察。 「高宏苑」位於油塘欣榮街,佔地約1.11公頃,原屬於政府用地,長有樹木及植被的「綠化地帶」,毗鄰為鯉魚門邨第一至三期,政府建議改劃為「住宅甲類」用地,交由房委會興建「鯉魚門邨第四期」,並發展為「高宏苑」。畢竟其位置在油塘站附近,交通及配套也成為樓盤最大賣點。 除了交通及生活配套,對「高宏苑」的憧憬還在於轉型步伐。油塘工業區附近已劃為「油塘工業區綜合發展區」,並已經有發展商進駐,會折卸部份工廈建屋;同時油塘灣亦會改劃住宅,並改劃為「油塘灣綜合發展區」。雖然建屋時會沙塵滾滾,但當私樓群進駐後的油塘,周邊環境會否改善,對附近居民也有利。 看完實地環境,無論如何,除了市況影響揀樓氣氛,「高宏苑」本身也有缺點。因為兩座物業組成的「高宏苑」,共提供2,021個住宅單位,面積介乎185至489呎,折扣後售價由84萬元至271萬元,計算供款,綠置居5%首期,連同厘印等雜費,手持5萬多元可上車,而月供也不過是3,800多元。買入全場最貴的單位,手持約28萬元,月供12,000多元;但樓盤佔過半屬於開放式、以及勉強可間一房的細一房,未必適合綠表換樓客要求,特別是開放式單位。 所以揀樓上都有大揀大,包括「A座13室、16室、20室、24室」、「B座6室、14室、21室」,當然還要視乎景觀。「高宏苑」向南的單位才屬於全盤一線類別,因為其地勢較前方私樓群高,向南單位低層單位可能望樓景,但高層卻可避過樓景阻擋,望向三家村避風塘景色,也屬於樓盤的一線之選。至於其他方位的景觀,依次序則為向西,會望社區設施及三家村遊樂場方向;向東望公屋及山景,以及樓盤向北望油塘中心及公屋。