- 新聞Yahoo財經
胡‧說樓市｜放水刺激新盤銷情轉旺，《施政報告》還會出招嗎?
內地推出一系列措施救市，刺激港股回升。減息後的首星期，本港樓市原本沒有太大反應，但到了第二周，一手新盤開始熱銷，市場開始有人形容樓市擺脫了陰霾。地產建設商會執委會主席梁志堅更認為，本港樓市已見底，預期將會慢慢反彈，新盤價格亦止跌回升。 減息後的第一週，本港樓市並未見顯著反應，反映該周市況的中原城市領先指數報135.8，按周下跌0.97%，更創下逾八年的新低，回到了2016年8月底水平，也使今年以來的樓價累計下跌7.71%。這意味著二手市場的買賣氣氛，進入減息周期後，並未使業主心態顯得強硬，目前賣家多數選擇減價出售。 市場焦點都落在了一手新盤市場。其後內地降準及下調7天期逆回購利率，也引導銀行將「存量房貸利率」平均降低0.5厘，本港股市率先反彈，扭轉之前的悲觀情緒，市場氣氛達到高位，恒指錄得過千點升幅，成交額數千億元，創下歷史新高，發展商自然借著利好消息迅速推出項目。 繼英皇的跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」和新地元朗站的「The YOHO Hub II」以低價熱賣後，新地啟德站的「天璽‧天」首日有多少賣多少；就算是交通不便的元朗「尚柏」，在100元印花稅也有選擇的吸引下，亦售出94個單位，接近售罄首輪貨源的98個單位。 但需留意幾點，除了發水票因素會推高銷售外，早前幾個熱銷的新盤依然以劈價推售。麗新的「尚柏」兩張價單共98伙，預計套現約2.9億元，但該地皮的地價已達2.098億元，尚未計入任何建築成本，發展商大有可能以蝕讓價推售項目。 之前提到需關注新地「天璽‧天」未來的定價策略。由於「天璽‧天」的定價接近地價成本，次輪銷售雖然提高了均價，但發展商表示原價加推。首輪套現15.6億元，次輪推出120伙，折扣後共獲得8.8億元。這樣兩輪共售出22%單位的「天璽‧天」，將共套現約24億元，尚未達到地價成本251.61億元的10%。 目前新盤在銷售量上有不錯成績，市場對新盤定價的承受底線也初步浮現，但目前出售的多為減價盤，發展商暫未有條件加價，樓市可能短時間站穩，但未能確定能否進一步上升，可能還要觀望一段時間，尤其是內地的救市措施持續多久，真正有多少資金流入本地市場，仍需多加注意。 未來幾天的《施政報告》會否配合中央，再推出強力措施救市。此外，關注發展商會否像二月全面撤辣一樣急於求量而劈價推盤？
- 新聞Yahoo財經
胡‧說樓市｜中美齊放水，新盤戰場主宰後市發展
香港跟隨美國減息後的首個周末，二手成交依然疲弱，但接下來的第二周，兩個新盤的開售卻打破了這一狀況，因為售樓處出現了久違的萬人空巷景象。英皇國際在跑馬地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市場人士形容樓市迎來小陽春，情況是否真是這樣呢？ 首先，我們要認清一點，傳媒拍到售樓處人山人海，未必真正代表樓市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累計收到大約2,000個認購登記，以首批85個單位計算，超額22倍。若每位買家最多提交兩票，扣除發水因素，意味著約有1,000人希望認購這個樓盤。 之所以出現人山人海，乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改變了以往新盤的銷售手法，要求所有準買家同一時間在售樓處集合，抽籤後即場銷售。結果包括親友與地產代理在內，短時間內大量人湧至售樓處，形成了人山人海的效應，成為了推動銷情的「人肉佈景板」。 這種做法與以往新盤在截票後、開售前一天進行抽籤並公布結果不同。因若手持後號的準買家，知道揀樓機率極低，通常選擇不出席；今次手法則逼使所有入票的買家同時到場，某程度上是一種營銷造勢策略。 但撇除以上因素，減息後開售的兩個樓盤，初步銷情亦交出理想表現。跑馬地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」以區內七年新低的價格開售，結果85個單位連同招標單位，共售出95個，佔全盤123個單位的77%。 「The YOHO Hub II」共收到4,300個登記，推售第六座120個單位，售價較上一期低28%。雖然首日未能完全售罄，但累計售出114個單位，佔首批貨源的約95%。 實際成交顯示，在目前市況下，當價格降至一定水平，市場有一定數量的買家接納。未來樓價能否穩定，需觀察這波購買力消化後的市場承接力，尤其是新地「天璽 ‧ 天」的銷售表現。同時，新地在「天璽 ‧ 天」首輪推出後，價格會如何調整，以及下一個新盤的定價策略，均是重要參考。 今日的情況與二月時全面撤辣也有相似之處。雖然減息如同撤辣般有利樓市回穩，但面對十萬伙供應壓力，當中超過80%為即售現樓及樓花餘貨。發展商需要把握時機清貨套現，若未能減磅至合理水平，能否維持此次降幅推售，是減息成效的真正考驗。 還有一點是，二月全面撤辣時，發展商尚未打起價格戰，但隨著後來的新盤逐個劈價，近年購買新盤的買家由平手變輸錢，乃至最悲觀的負資產，換樓購買力也因而消散，這直接影響後續的購買力。 不過，與二月全面撤辣不同的是，今次美國公布減息後一周，中央政府多個部委大規模放水救市，包括降息降準及資金注入內地股市及樓市，政策與往常的去槓桿完全相反，超出市場預期，刺激本港股市成交額連日創歷史新高。在財富效應與熱錢推動下，能否進一步刺激樓市交投，也是未來樓市發展的重要指標。
- 新聞Yahoo財經
胡‧說樓市｜減息周期重啟，簡述對供樓的影響
美國聯儲局減息，香港銀行是否跟隨減息，被視作本港樓市能否走出谷底的重要因素之一。如今美國真的減息，香港銀行跟隨，但實質上對樓市的影響有多大呢？ 今次美國聯儲局宣布減息半厘後，滙豐銀行也緊隨其後下調了最優惠利率0.25厘，使最優惠利率回落至5.625厘，而實際按息由原本的4.125厘回落至3.875厘，置業成本也有所減輕。例如，現時一個45平方米，相當於實用面積484呎的中小型住宅，平均樓價為545萬元。未減息前以4.125厘計算，若買家支付10%首期，其餘90%向銀行借貸，每月供款為24,367元。以家庭入息中位數41,000元計算，供樓負擔比率為59%。 當減息0.25厘後，以按揭利率3.875厘計算，同一貸款額的每月供款會減少至23,642元，供樓負擔相對減輕了3%。若以相同的家庭入息中位數推算，供樓負擔會回落至57%，供樓負擔相對略為輕鬆。 當最優惠利率下調時，受惠的不僅是尚未置業的準業主，連已經供樓的業主的供樓負擔也會減輕，但這並不代表他們會更容易套現，因為他們持有的物業估值早已下降，部分甚至跌至負資產的境地。 當物業已經淪為負資產，業主需要補差價才能離場。因此，即使減息帶來正面影響，業主也只能繼續供樓，這對激活由下而上的換樓活動無太大幫助。聲稱減息能紓緩小市民供樓負擔而帶動成交的說法，若將實際樓價下滑的前題一併考慮，則未必有顯著效用。 減息0.25厘後，市場高呼「供樓比租樓便宜」的時代重臨，但若只計算供樓和租樓開支，似乎我們仍未做到「供平過租」，因為一個484呎的中小型住宅單位現時月租約17,775元，不論減息前月供24,367元或減息後月供23,642元，供樓都比租樓貴5,800至6,500元之間。 不過，減息0.25厘後，息本比例有所逆轉。如果只計算供樓開支中不可取回的利息部分與租值比較，目前大致能做到「供樓比租樓便宜」。以剛才的例子，減息前月供24,367元中，每月有17,147元支付利息，只有7,220元償還本金，利息和本金的比例為七三比。月供需支付17,147元利息，但租樓支出為17,775元，供樓和租樓大致相同。 減息後，息本比例逆轉的效應更加明顯。在供樓支出23,642元中，利息部分約佔68%，即16,102元，餘下32%，即7,540元償還本金。對照租樓支出17,775元，供樓肯定比租樓划算。然而，這裡未計算樓價是否會進一步下跌的因素。如果樓價持續下滑或租金升勢放緩，這將淡化息本比例逆轉的效力。尤其在面對逾十萬伙供應的發展商在減息後推盤的策略和定價，亦成為直接影響樓價波動的因素。
