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    胡‧說樓市|你個物業交地租定地稅?

    對於土地契約「2047大限」,很多人都有戒心,近日,發展局局長黃偉綸回覆議員查詢,表示大部份到期契約均毋須補地價,只須每年繳付地租,便可獲得續期。雖然如此,但這只是過去慣常處理手法,而非恒常機制。不過,原來購入「999年期」地契的物業,背後也有一些鮮為人知的問題。我們《胡.說樓市》早前收到一名谷友的實際案例,可跟大家分享。 這個有趣案例,源於五月初,當業主購入一層土瓜灣物業後,收到「地政總署」寄出的繳費通知書,要求業主繳付「地稅」。其實「地稅」跟「地租」概念差不多,都是政府在徵收地價以外,向承租人徵收的一筆費用。 只是我們慣常接觸的都是「地租」。「地租」由「差餉物業估價署」徵收,只要購入的物業屬新界續期用地、或在1985年5月27日後獲批、或在這日子後續期的土地契約,每年差估署也會按照物業「應課差餉租值」徵收3%。也因為「應課差課差餉租值」在每個財政年度會被重估,隨著近幾年樓市水漲船高,租值不斷向上,故「應課差課差餉租值」也會跟隨上升,小業主也要支付較高昂的「地租」。 谷友個案中的「地稅」則由地政總署負責,因為這類土地都是在1985年5月27日《中英聯合聲明》之前批出,故谷友並不是繳付「地租」而是「地稅」。「必嘉坊.曦匯」罕有的999年期地契情況也相同。跟「地租」不同,「地稅」的金額不會波動太大。因為實際要交多少「地稅」,視乎原本地契內指明的金額。假如用地於1985年5月27日前曾經續期,金額則鎖定於續期時「差課差餉租值」的3%,而該金額會維持不變,所以一直的說法是「地稅」比「地租」相宜得多。

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    胡‧說樓市|新盤收樓前改樓書,買家只能逆來順受!?

    隨著愈來愈多新盤推售,涉及買賣的投訴也隨之而來。近期,我們《胡 ‧ 說樓市》都收到不少關於執修的問題外,亦有業主反映新盤交樓標準不符要求,部份指出樓底跟樓書所描述不同;部份指用料有變。面對這個情況,準買家是否只能逆來順受? 位於掃管笏的「OMA by the Sea」,由兩座物業組成,共提供517個單位。發展商在2020年5月開盤,當時推出首批108伙,扣除最高折扣13.5%後,即供均價每呎12,547元,最低入場價不到400萬元。原本預計關鍵日期定於2022年6月,其後通知業主要延遲至今年年底。最近有一名業主聯絡我們,表示早前收到發展商信件,稱單位內部裝置有改動,查問發展商是否有權更改。 涉及單位為「C2室」。從發展商寄給準業主的信件中表示,單位共有五個地方會改動,包括主人房睡窗設計有改動、靠近主人房的化妝室門會加裝百葉、露台原本的玻璃欄杆會更改,工作平台金屬欄杆及混凝土底座會更改,以及冷氣機散熱器平台的鐵門裝置會移走。 我們《胡.說樓市》編輯部對照了「Oma by the Sea」第一版樓書、及最新一版樓書,關於「裝置、裝修物料及設備」一欄中,發現有改動的單位,原來不止於「C2室」。最明顯是浴室及化妝室門。在2020年第一版樓書,原本「1座B8、C8室」及「2座6至17樓B8及C8室」的浴室門,以及「1座2樓A1及A2室」的化妝室門均標示會設有百葉;但最新一版的樓書卻不翼而飛;反觀,原本在第一版樓書中,「1座B2室、C2室」及「2座B2、C2室」化妝室門,本來也沒有安裝百葉,但最新一版樓書卻標示會加裝百葉。如此改動,跟當初買樓時不同,小業主是否可以拒絕呢? 業主是基於第一版樓書而入市,期內樓書資料有改動,準業主是否一定要接受? 大前提就要看該改動是否《條例》容許。因為根據《一手住宅物業銷售條例》附表5第23條,列明發展商保留權利在有需要時可更改「建築圖則」;如果更改「建築圖則」,並對物業有影響,需在改動後的十四日內通知買家。 至於買家能否因改動「建築圖則」,追討賠償? 這要視乎改動後,單位尺寸有沒有改變。如果有改變就需要按比例調整售價;但如果超出了物業原面積的5%,買家可選擇踢契,發展商需要賠償訂金以及期內利息支出。準業主也必須在發出更改通知的30天內提出,否則便被視為接受改動。 另一個容許裝置、裝修物料及設置改動,就是必須跟「不可抗力或其他理由」而未能取得該裝置有關。發展商可在「認可人士」證明下安裝相若的裝置代替。究竟「OMA By the Sea」是否屬於上述情況呢? 我們去信發展商永泰地產,回覆表示單位更改與「建築圖則」有關,並按《條例》要求,在法定時間內通知業主。

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    胡‧說樓市|御半山勁蝕$119萬成交,原來有水份!?

    早前我們曾經分析新盤「早買早享受」或「新盤首張價單一定有水位」的迷思,有新盤過了額外印花稅禁售期要劈價賣樓,固然反駁上述說法,但我們也不應忽略市場另一觀點。當市場有大幅劈價蝕讓時,也不要一面倒以為蝕幅驚人,因為這亦隨時成為市場人士對價格舞高弄低的手法,值得聆聽以下個案。 早於2018年開售,位於屯門的「御半山」,當年推售首批188個單位,扣除折扣後,即供平均呎價15,348元,當時收票高達5,200票,超額近27倍,並於首日沽清全數可發售單位。有買家以面價873.97萬元購入「1A座中層J室」,實用面積455呎,扣除發展商提供的12%折扣,單位在合約上列出的「樓價」為769.09萬元。 相關價錢也反映在「一手成交記錄冊」,及後也反映在「土地註冊處」上。經過三年額外印花稅禁售期,業主選擇轉手,卻不幸地最終只以650萬元售出,故錄得蝕幅高達119萬元。我們《胡.說樓市》早前收到一名谷友INBOX表示,打算放售手持的屯門「御半山」單位,正因上述蝕讓個案被準買家不斷鋤價,覺得很無奈。但如此減幅的背後,有幾點值得大家留意。 表面上,一宗蝕讓120萬元的案例,在目前市況不太明朗下,絕對有條件令準買家向業主施壓,但實情相關價格並非實質蝕幅。因為細心研究這宗成交,你會發現當日這名蝕讓業主的買入價並非769.09萬元,而是更低,所以此消彼長之下,蝕幅並沒有120萬元之誇。 雖然翻查「一手成交記錄冊」,這個單位登記以「769.09萬元」售出,但毗鄰的「支付條款」一欄卻列出了「7(e)(i)(a)」。「7(e)(i)(a)」代表什麼呢? 拉到「一手成交記錄冊」的底部,這名蝕讓業主購入一手樓時,原來獲取發展商回贈「印花稅」。 若當時業主屬於樓換樓買家,則可獲相當於「樓價10.5%」的印花稅回贈;如果本身屬於首置客,則最高可獲「上限8%」回贈,相當於涉及61.5萬至80.7萬元。如果我們把這筆回贈金額計算在內,其實質售價為688.39萬至707.59萬元,故今次轉售的蝕幅應為38.4萬至57.6萬元,而非120萬元。