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    胡‧說樓市|MONTARA入伙驗樓! 玻璃崩花要換窗!

    近期日出康城多個新盤入伙,包括長實「Sea to Sky」、會德豐「Marini」及「Montara」,合共近4,000伙,市場不斷湧出租盤。租客除了看租金是否相宜,也值得參考物業質素才決定是否租住。今集我們會參觀其中一個屋苑「Montara」,將參觀一個2B座高層A室,500多呎的兩房單位,馬上入屋看看。 屬於康城站七期的「Montara」,是會德豐投得港鐵上蓋的發展項目之一,屋苑共分兩期發展,第一期為2A及2B座「Montara」;第二期則為同一屋苑的1A及1B座「Grand Montara」。一期「Montara」由616個單位組成。單位面積由342至816呎,一至三房單位均有提供,但以兩房佔全盤多數,會再細分兩房開廚、兩房梗廚、兩房連儲物室幾款則。我們驗樓單位為兩房梗廚,面積528呎,單位外望都是樓景為主,主要望往「Sea to Sky」及「LP10」的方向。 今集開箱的是一個528呎的兩房單位,入屋玄關有點三尖八角,業主需要訂造一組打對角的鞋櫃,單位設計梗廚,後,感覺跟玄關有點相似,這裡也有點三尖八角,廚櫃背板是斜角,呈三角形,感覺有點不規則,除此以外,驗樓師在廚房內發現一個問題,就是這塊磁磚,因為磁磚有兩個很明顯的針孔補口,需要發展商跟進。 客飯廳外接是一個22呎的露台,露台外望,現在也可望到頗開揚的海景,但日後當康城站最後一期落成時,都會遮擋了海景,只能透過樓與樓之間望到罅海、以及跨灣大橋。 單位的洗手間屬光廁設計,打開氣窗,外面是冷氣機散熱器平台,但驗樓師建議業主,要檢查冷氣機散熱器平台底部,因為冷氣機散熱器底部積聚了不少碎石,如不清理,隨時會堵塞去水喉。 主人房,外望景觀跟客飯廳同向,可以望到相同景觀,而且主人房有很大幅玻璃窗,所以採光也頗充足,但這裡有一道超過1.2毫米的崩花,驗樓師建議必須更換,不過我們其後再跟業主聯絡,業主卻跟我們說,執修部對於更換玻璃窗有意見,未必願意更換。 我們之後再向發展商查詢,發展商最終答應業主更換主人房的玻璃窗,並指正排期使用吊船更換玻璃,將另行通知業主落實安排,而客廳玻璃崩花則符合標準,若打磨或會有玻璃滲水風險,故決定不再跟進。而直至1月13日截稿為止,業主亦表示執修部承諾,客房的玻璃花痕,將會透過打磨執修,有別於驗樓師的更換建議,而主人房的更換玻璃程序,初步要排期至2月中才能完成。 最終單位發現的問題不算嚴重,只是較多瑣碎的甩漏,當中鋪磚、窗、潔具、地板腳線扣分較多,評分的十五個項目中,只得批盪、盪地台、家電及假天花取得滿分,驗樓師給予單位81分,貼近B級尾的界別。 「MONTARA」還有兩點也值得一提。首先,物業樓層高至70樓,但每座卻只有三部電梯,當日我們去到電梯大堂時,有一部電梯更是暫停使用,結果苦等良久也沒有電梯,連業主也說有同感,擔心日後繁忙時間未知電梯是否可負荷。 第二,就是大堂的郵箱,現場看見貼了很多黃紙,大部份都說壞了而未能使用。兩個如此細微的地方,卻大大影響走入大廈的第一觀感。

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    胡‧說樓市|政府設最低面積地皮,納米樓會絕跡嗎?

    政府落實提高人均居住面積,在即將推出招標的一幅屯門官地,加入「最低面積」條款,規定每個單位最少要有280呎。以現時每戶私樓平均居住2.8人計算,人均面積等於100呎,仍遠低於「2030+」希望做到237呎的目標。可能大家會說,政府很難一步到位,但政府有決心回應小市民「住大啲」的訴求,又是否等於提升了生活質素呢? 今集我們想跟大家探討這個議題。 首幅提高單位面積的地皮,就是一幅位於掃管笏「Oma by the Sea」旁邊的住宅用地,這幅地佔地36.3萬呎,以最高3.6倍地積比率發展,最高可建樓面131萬呎。政府估計,這裡可提供2,020個住宅單位,但最細面積要有280呎。表面上,政府似乎回應了小市民要「住大啲」的訴求,但又是否代表納米樓會絕跡呢? 答案並不是。 因為這並不代表未來所有用地都實施「最低面積」條款。最起碼,契約修訂及舊樓重建項目不受限。近年政府在土地供應上達標,很大程度由契約修訂及舊樓重建推動。以2021年度為例,政府說全年有20,080伙供應,但當中10,990個單位來自契約修訂及舊樓重建項目,佔比高達55%。 佔比高達55%,是政府自主動推地後的第二高,僅次於2017年。近五年,契約修訂及舊樓重建佔總供應量的比例,長期徘徊於20-30%以上。而且要留意一點,就是舊樓重建項目,往往受制於地盤面積所限,發展商很難設計面積較大的單位,也成為納米樓的供應重鎮。如果其他土地供應上不設「最低面積」條款,「住大啲」只局限於部份單位,餘下單位仍然會傾向納米化、迷你化,是否真的可達到「住大啲」的原意? 可能有人說,政府帶頭要求單位建得大一點,發展商繼續興建納米樓,就等於引火自焚,長遠納米樓不會有市場。問題是,政府希望大家「住大啲」,但「住大啲」與「可負擔」卻是兩回事。 發展局局長黃偉綸當日在回答傳媒時,表示不相信會令小市民選擇減少,反而認為市區新樓,呎價30,000元以下,還是有相當多選擇。如果以每呎20,000多元計算,280呎的單位,售價未過800萬元,首置客仍可以申請80%至90%按揭。政府言下之意似乎是:280呎單位,售價達800萬元也算合理。 如果一層280呎的單位,樓價800萬元,假如準買家申請90%按揭,支付首期10%,也就是80萬元;餘額90%,相當於720萬元連同按保上會,拉到最長30年還款,每月供款29,871元,最低要有71,541元的入息才夠還款。 月薪71,000元,年薪就等於850,000元,參考稅局資料,全港190萬納稅人中,年薪低於800,000元的人有160萬,佔當中的84%,樓價會超出絕大多數打工仔的負擔。 結果會怎樣呢? 對他們來說,眼前有三條出路。最簡單,就是選擇在私樓市場租樓,第二個選擇,就是申請新居屋。但申請新居屋有入息限制,單人最高月入33,000元,二人或以上家庭最高月入66,000元,還未考慮能否抽中。第三條出路,就是將價就貨,繼續尋找樓價稍低的「納米樓」。 當政府力谷「最低面積」條款,以迎合「住大啲」的訴求,但樓價又沒有受壓,一批受惠不了的買家只能繼續選擇納米樓。如果納米樓供應真的如市場期望般壓縮,現時二手市場的納米樓會否變得更吃香?;又或者,不受限制的舊樓重建項目會否繼續推「納米樓」、「迷你戶」? 究竟納米樓會否再無市場? 抑或成為渴求上車的「避難所」呢?

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    胡‧說樓市|分析三大新盤付款辦法利與弊!

    相比二手樓,一手樓的付款辦法多一點彈性。隨著2022年繼續有大盤推出,發展商要搶佔購買力,都要從付款辦法著墨;但對消費者來說,這又是否糖衣毒藥? 趁著2022年開年之初,跟大家重溫這個議題。 當一手樓平均售價高企於1,298萬元時,可能你都會問,什麼人買得起? 其中一類就是換樓客。因為換樓客可以售出舊居,套現資金換新居。舊換新之間做到無縫交接,都是換樓客希望做到的地方,尤其不少換樓客都要透過沽出舊居,才能籌集足夠資金上會,所以付款辦法能否配合,顯得相當關鍵。 近年愈來愈多現樓新盤提供「先住後付」,接受準買家在支付少量首期後,便可以取鑰匙入住,入住三至五年後才付清尾數。例如英皇在西半山的「半山捌號」也有推出類近計劃,買家支付10%樓價後先入住,餘額在1,100日後才付清。對於換樓客來說,可先遷往新居,並騰出舊居放售,同時又不用擔心即時要上會的問題。 這類付款辦法,表面看並無不妥,但選用「先住後付」,發展商一般都會徵收「佔用許可費」及「佔用物業金」,前者類似佔用時的按金,後者類似佔用期間的月租。雖然現時計劃,多數發展商會在成交時,把這些費用以現金回贈方式退還,但對於仍然要供樓的換樓客,這卻沒有減輕換樓期間的財政支出。 以「半山捌號」為例,買家選用「先住後付」,要先繳付樓價2%的「佔用許可費」,然後每月要支付樓價0.25%的「佔用物業金」,在正式成交時,發展商才以現金回贈方式退還買家。 部份發展商選擇提供「供息不供本」計劃,一般按揭供款,月供的一部份會支付利息,一部份用來償還本金;但選用這計劃,首三至五年只支付利息,不用償還本金,每月供款額會減少,表面上看似財務更輕鬆。 例如有九龍塘新盤提供首三年「供息不供本」計劃,全期貸款25年,首年息率1.88厘、第二年2.88厘、第三年3.88厘,第四年起則跳升至7.88厘。因為首三年息口不算高企,如果選購一層1,298萬元的物業,則首年每月供款20,335元,第二年及第三年分別為31,152元及41,968元,但這只是「先甜後苦」的糖衣毒藥。 因為當三年期「供息不供本」完結後,買家根本沒有償還本金,如果真的要轉至傳統銀行承造按揭,樓價需要醞釀龐大的升幅,才不需補差價上會。以剛才的例子,如果物業期內無升值,物業最新估值停留於1,298萬元,則銀行最高只會借出一半按揭,相當於649萬元,若轉按時餘額不足以清還原有貸款,則需要自行補差價。 有些新盤則「賣大包」,提供一些只「供本」、但豁免利息的計劃,例如新地的元朗「The YOHO Hub」,則推出類近計劃,接受申請人透過擔保人以「金融資產」作證明,可借取最高80%按揭,貸款為期五年。只要期內準時還款及付清手續費,五年內利息全免,也等於「供本不供息」。 跟「供息不供本」的最大分別,就是買家在五年內償還較多本金,即使五年後要轉按至銀行,樓價未必需要醞釀很大升幅。一層1,298萬元的物業為例,按計劃每月償還0.38%本金,相當於每月償還49,320元,五年後已償還296萬元本金,連同已支付的20%首期,屆時償欠貸款額僅為742萬元。 不過有沒有伏位? 也有。在商言商,發展商旗下財務公司不會做蝕本生意。除了要符合特定樓價才可使用此計劃外,還要支付手續費。根據上述計劃,「The YOHO Hub」首三年手續費由貸款額0.5%至1.5%不等,尾兩年則為貸款餘額的2%至3%。雖然提前還款有回贈,但若以1,298萬元樓價計,扣除回贈後的五年手續費,累計33.6萬元,相當於每月支付5,598元。 站在另一角度看,付款辦法愈複雜,證明發展商愈絞盡腦汁;付款辦法愈刁鑽亦證明市場購買力愈買少見少,才要透過不同方法誘發出來。對2022年的新盤是否有另類啟示呢? 都值得我們深思。