• 【胡.說樓市】換樓先賣後買如何保障自己?
    Yahoo 財經9 日前

    【胡.說樓市】換樓先賣後買如何保障自己?

    上集提到業主陳太被游說『先買後賣』,覺得是代理一種促銷手法。但換樓人士選擇『先賣後買』,又是否最心安理得?擔心「先買後賣」難套現,業主李先生睇中屯門大單位,都堅持賣走舊有物業才買入。但求無縫交接,怎料在簽正約前,買家表示銀行可能拒批按揭未能成交,一旦舊有物業買家撻訂,會連累新物業也需撻訂收場。李先生稱,雙方交易到尾聲期間,經紀好像不太合作,拒寫同意書,亦無人可以確認到買家的按揭是否可以做到預批。先賣後買,要最穩妥是在簽署「正式買賣合約」後才買下一層物業。或在臨約階段時已列明必買必賣條款,若買家拒絕,可以要求提高訂金比例。現時而言,臨時買賣合約所支付的臨時訂金,一般是佔樓價3%至5%為主,有些買家或者業主希望訂金收取更多

  • 【胡.說樓市】代理催業主先買後賣谷生意?
    Yahoo 財經12 日前

    【胡.說樓市】代理催業主先買後賣谷生意?

    要釋放換樓鏈,政府放寬退稅期限至一年,但作用大不大?其實,換樓客考慮又豈止以上這點。而代理亦擅於用不同方法去誘發業主放盤。業主陳太七年前新婚買入馬鞍山雅濤居兩房,但隨著兩個小朋友出世,連同工人,人多雜物多,想搬大屋。她稱,暫時放盤,每一個代理都是催促你去睇其他單位,不斷帶你看這裡,看那裡,很少跟她談及放賣的單位。觀乎叫價、750萬並不過份,皆因估價最高的匯豐估到746萬,其餘差幅不算遠,拉勻只是有10萬元差距。為何無客?誘使業主「先買後賣」,對一批需要先套現才有能力換樓的業主,會構成無形壓力。如果退稅期前都未能轉讓,預繳15%雙倍印花稅會「凍過水」,到時自然割價,變相釋出盤源。擔心樓價升、選擇先買後賣

  • 【胡‧說樓市】樓價爆升被錯估!?
    Yahoo 財經15 日前

    【胡‧說樓市】樓價爆升被錯估!?

    樓價指數愈升愈有,但為何仍有觀眾向我們反映,自己屋苑升幅無那麼誇張?究竟是樓價指數的錯,抑或觀眾自己計錯數?其實由少數成交推動的樓價升勢,往往容易出現錯估。五十個指標屋苑,去年近半跑贏大市,均價升過15%。頭五位升勢最凌厲屋苑,舊年均價升幅直指25%以上,青衣『盈翠半島』是其中之一,平均呎價年尾接近16147元,跟年初12835元呎相比,一年間推高逾3000元。面數看似誇張,但抽出個別成交,原來又未必有如此升勢。盈翠望向青衣城的單位,年尾以850萬賣出,類近單位年初成交價800萬,計及呎價升幅只有7%。事實上,盈翠去年全年僅促成60宗買賣,佔全盤3465伙的1.7%。至於全年升幅兩成幾的『譽港灣

  • 【胡‧說樓市】樓市小陽春提前爆發!?
    Yahoo 財經18 日前

    【胡‧說樓市】樓市小陽春提前爆發!?

    樓市有所謂小陽春,農曆年前例淡的局面,過年後買賣雙方會歸位。加上花紅刺激,錢多動作多,成交量自然轉旺。但這個『傳統智慧』在2018年是否仍然存在?扭轉慣例,小陽春提前農曆年前爆發,包括放盤不足一百伙的『麗港城』,一月首半個月竟然開了27張單,量數多過去年12月全月水平,一口氣創十六個月新高。跟過去大旺市,雖然未能相提並論,但換樓之選『將軍澳廣場』成交按月翻1.75倍,與調景嶺『維景灣畔』齊錄雙位數,都創出屋苑十六至十七個月高位。大行雖然看淡,但代理看法背道而馳,因為租值升,有能力的準買家首選仍是入市。麗港城上月最平單位盛惠638萬,四成首期、六成按揭,月供16515元,表面上較同類單位租值16300

  • 【胡‧說樓市】政府供地數據有蹺蹊 - Numbers do lie!
    Yahoo 財經22 日前

    【胡‧說樓市】政府供地數據有蹺蹊 - Numbers do lie!

    要解決土地荒,靠政府改劃210幅「政府、機構及社區」(GIC)用地,是中短期措施之一,而涉及31萬個單位當中,9.1萬伙是私樓,以一年供地量18000伙計算,足應付五年供地量,但實況又是否如此?位於元朗工業區邊皮、山貝河隔離的地皮是其中一幅GIC地,但這個命名為「映御」的項目,早於16年2月已開售,全盤523伙,至今僅賣剩15伙,明明售出並已落成入伙,為何仍可視為土地供應一部份?我們逐一翻查210幅改劃地,「映御」並非單一例子。原來前後已有六幅地批出發展權,涉及2642伙已經以預售樓花方式開售。南豐屯門震寰路『豐連』、宏安馬鞍山恒光街『薈晴』更是全盤沽清、一件不留;信和13年11月中標的『康村路

  • 【胡‧說樓市】供應假象 - Numbers do lie!
    Yahoo 財經25 日前

    【胡‧說樓市】供應假象 - Numbers do lie!

    全港「潛在土地供應」包括政府招標土地、鐵路上蓋、市建局重建項目,還有發展商補地價項目,翻查過去四年紀錄,每年都有30000伙以上。不過,這數字不等於政府每年盡推30000個供應出來,「實質推地量」其實只是18000伙,但究竟此數據能否反映實況?有沒有想過,為何推地量是萬八伙、不是兩萬八,不是三萬八、或者四萬八? 「需求預算」,是由「長遠房屋策略委員會」制訂,但委員會已經解散,現在由運房局接手每年更新。透過四大基準,再扣減市場空置單位,得出「需求預算」,但當社會不斷轉變,這些準則是否仍能反映實況? 連前長策會成員許智文都指,未必可以。其中一個元素,是評估每年香港新增住戶。最新估算未來十年新增234400

  • 【胡.說樓市】君譽峰消失的8呎!?
    Yahoo 財經29 日前

    【胡.說樓市】君譽峰消失的8呎!?

    樓價高處未算高,單位面積低處未算低。要迎合購買力,發展商剁細單位壓縮樓價,這個就是今年首個納米樓。是恒基北角馬寶道「君譽峰」,單幢物業,全盤281伙。香港人買新樓,一係住得貴,一係住得細。但就算住得細、是否也可以住得精明一點? 一層十三伙,過半229至288呎一房的「君譽峰」J、L室兩個一房布局相若,大門旁設開放式廚房,厠所屬客套兩用設計,但實用面積卻有八呎差距,J室258呎,L室250呎。 實情兩個單位內櫳呈「上窄下闊」,浴室至開放式廚房闊度,J室比起L室略長。不過,度一度平面圖,實質得2厘米差異,又未至於令單位出現八呎差距。真正令J室比L室大八呎,是J室靠近門口這截厚牆身,會計入實用面積售予小業主

  • 【胡.說樓市】君譽峰對換樓客有幾吸引?
    Yahoo 財經上個月

    【胡.說樓市】君譽峰對換樓客有幾吸引?

    政府落實放寬換樓退稅期限至一年,遠期樓花新盤會受惠!因為退稅日期,由入伙時開始計起。即是點?好似恒基北角「君譽峰」三年後落成,由入伙一刻計一年退稅期限,意味前後有四年過渡期讓業主舊換新。問題是這個盤對換樓客又有多大吸引?全盤281伙的「君譽峰」,最大兩房面積353-417呎,但都只屬上車格局。全盤比例最高是一房,之後是開放式。開放式最大205呎,最細181呎,登上新例後最細單位頭十位。開放式單位,扣除露台、洗手間及開放式廚房,可用空間85呎。一個標準車位面積是135呎,這裡還要細多50呎。愈剁愈細的單位,就是要針對首期不足的上車客,而非換樓客。上車客實力不足,可能要借盡上會。選用「即供」付款,雖可取盡最高折扣額

  • 【胡.說樓市】300萬可以買咩盤?
    Yahoo 財經上個月

    【胡.說樓市】300萬可以買咩盤?

    400萬以下才能申請九成按揭,措施是否名存實亡?今日走入新界區,去到大型屋苑找400萬樓下的貨源已經絕跡。堅持將銀碼壓縮至300萬元,又會是什麼質素? 別以為入到新界區,一定找到平價上車盤。要不介意二線位,甚或乎舊式公屋,才可壓縮銀碼。 屯門『山景邨』在自由市場放賣的公屋單位,業主索價300萬,雖然平均每呎過萬,但手持首期30萬還可勉強上車,連按保上會月供10600元,要過到加息三厘壓力測試,月入32000元比較穩陣。 上車客追價追到氣咳,皆因有樓揸手的業主不愁出路。大型上車盤嘉湖山莊,上個月錄得17宗租務成交,翻查業主平均買入價是196萬,對照今日租值,回報達到7.6厘。大興花園、沙田第一城之類

  • 【胡.說樓市】說好的九成按揭呢?
    Yahoo 財經上個月

    【胡.說樓市】說好的九成按揭呢?

    樓價400萬以下,即跌得入九成按保門檻的二手成交,去年全年只得10,705宗,佔二手成交比例不斷萎縮,由2013年佔二手成交一半,逐步跌至舊年不足30%。因此,將九成按揭門檻上調至500萬,是近期市場聲音,但政府出手拆牆鬆綁,最怕帶出鼓勵準買家高位上車信息,經濟逆轉時引發的金融風險,是政府的責任。要上車的準買家,但不符合政府資助房屋門檻,眼前兩條出路,一是侷買、一是侷租。不過鬆綁後,會否進一步推高二手藍籌細價樓是另一問題。鬆綁後推動細價樓升溫,環環緊扣又會導致中價樓再上,但如果經濟狀況無大變,按目前二手市場走勢,業主實在無甚減價賣樓的條件。在這個貧者愈貧、富者愈富的2018年,未上車的準買家又有什麼選擇

  • 【胡.說樓市】2018年重貨區在哪裡?
    Yahoo 財經上個月

    【胡.說樓市】2018年重貨區在哪裡?

    雖然今年新盤重貨區會大執位,但唯獨這一區多年來都高踞全港供應榜首,是哪一區?將軍澳「康城站上蓋」,繼續是今年供應重心。會德豐推出「康城站五期」,3座53至57層高、合共提供1600伙,連同隔離六期、及商場上蓋七期,總數5246伙,成為18年供應量最高企地區。戰線拉闊至油塘、觀塘,2018年的東九龍更加壯觀。在這個人口排全港第二高、收入排第二低,年齡中位數達到44歲的觀塘區,會有個大型重建計劃。皆因裕民坊重建地盤,市建局將發展權批予信和、華置,會起四座2000個單位。這個項目最大賣點,是距離觀塘港鐵站僅三分鐘步距,但贏位置、輸景觀,因為一邊會面向舊樓林立的協和街。另一邊則望開揚市景,跟觀塘港鐵站架空路段相隔

  • 【胡.說樓市】2018年大發展商主要戰場
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】2018年大發展商主要戰場

    雖然2017年美國加息,但無阻業主大豐收,發展商賣樓都賣個滿堂紅。去年長實憑藉荃灣「海之戀」、中環「MY CENTRAL」吸金超過525億,按年翻五倍半,將全年套現480億的新地逼至第二位。2018年全港一手新供應高達23,618伙,兩大發展商又會在哪一個區交手?深水埗「海壇街」重建項目是長實今年最大型新盤,四座物業共提供877伙,最快2019年落成。項目總樓面61.7萬呎,由三大地盤組成,佔地最廣的一幅,夾在「通明大廈」及「悅海軒」之間,是未來三、五座所在。跟「海壇街」項目正面交峰,有新地南昌站上蓋「匯璽三期」。 項目正申請預售,共有1,188個單位,同樣2019年落成。雖然環境不一定較長實「

  • 【胡.說樓市】2018樓市點睇?
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】2018樓市點睇?

    2017年政府無減辣,購買力唯有繼續側重高成數按揭新盤。二手卻繼續冰封,繼續價高量少,全年埋單,二手成交低位徘徊於44,257宗,但成交金額高見3,068億,圍起每宗二成交693萬,較16年彈升16%。傳統智慧指,樓市十年一個循環,即將來臨的2018年,究竟升定跌?高成數按揭支持,購買力繼續側重新盤市場,二手注定捱打,傳統一二手比例都是二八比,17年萎縮至三七比。二手跌至冰點,全年44257宗買賣,等於一個月四千宗都無,淡靜程度仿如03沙士時。十大藍籌屋苑總伙數99511伙,但全年只得1,862個放盤,比例1.8%。即是說,100個業主裡面,只得兩個業主有放盤意欲,當中還未剔走叫天價的一類。不過

  • 【胡.說樓市】2017 樓市之最
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】2017 樓市之最

    2017年樓價升幅驚人,有樓揸手基本上都是大贏家,因為全年樓價至少進帳15%,全年一手成交創十三年新高,超過18,378宗,註冊金額2,361億,平均每宗金額比2016年再掃高163萬,達到破紀錄1,285萬,即是就算收入升至「家庭入息中位數」的26,600元,不吃不喝也要儲足40年錢,才買得起一手樓。究竟全港最貴的一手樓,貴到甚麼水平?東半山豪宅「MOUNT NICHOLSON」一間實用9,179呎的洋房,連3,342呎花園,今年成交價達11.64億,平均每呎183,174,再創香港新高。手持同一筆錢,走入新界夠你橫掃450個單位,買起一整個屋苑。全年一手最平之選,盛惠257萬1千。是沙頭角禁區

  • 【新節目預告】《胡.說樓市》12月29日首播
    Yahoo 財經2 個月前

    【新節目預告】《胡.說樓市》12月29日首播

    2017年即將過去,Yahoo財經繼續為大家帶來好節目,12月29日起,逢周五與資深地產主編胡國威合作,推出「胡.說樓市」專題版,以用家角度貼地全方位分析樓市。