香港股市 將收市,收市時間:4 小時 43 分鐘
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    胡‧說樓市|按揭101:按保申請注意事項!

    預算案放寬印花稅的威力,令本地樓市走出去年尾陰霾,中下價物業市場特別受惠,亦帶動了高成數按揭申請。原本一面倒悲觀看淡的市況,氣氛突然180度轉變,上車買家睇樓搵盤要格外留神之外,對高成數按揭有需求的準買家也要留意各項細節,今集我們會跟大家探討相關議題。 究竟現在的高成數按揭申請算多,還是少? 今年首兩個月,香港按揭證券公司批出的按保宗數有上升趨勢。二月份,按證公司批出的按保金額,按月增加45%至258億元,創出8個月新高;期內新批出的個案亦增加52%至4,759宗,同樣創出9個月的高位。 當然,你可以說這個數字只反映按揭證券公司批出按保的情況,準買家最終未必會提取,但亦有數字反映,二月份新提取的按保貸款,按月回升21%至72億元,涉及1,261宗,比一月份高出24%。 上述數字,當然反映樓市成交量回升,否則買家不會對按揭產生需求。只是早前消化了大量劈價盤後,逐步扭轉買家強勢、業主弱勢的局面後,部份業主已慢慢把議價空間收窄、甚或企硬鐵價不二,準買家可能要再追價入市。此時此刻,部份上車客可能會思考,去年樓價僅僅回落15%,今日已開始反彈,樓市是否跌完? 是否真正復甦? 有如此考慮,是因為一旦樓價再下跌,期內已申請高成數按揭的買家會最尷尬。 上屆特首林鄭月娥、及財爺波叔先後放寬按保,上車客可用較低首期買樓,但實情也製造高槓桿效應,若樓市轉升為跌,這一群買家會面對最沉重的壓力。數字反映,取用高成數按揭佔整體取用按揭的宗數,近年比例愈見上升。由2018年全年按保申請8,355宗,僅佔整體宗數少於10%,佔比其後反覆上升至2019年的10%,直至2020年後,一律貼近30%界線。 至於新取用的按保金額,以前僅佔整體貸款額10%,好像2018年全年提取的按保金額為324.6億元,而同年總按揭金額為3,431億元,比例僅為9%,但自從2020年打後,相關水平便超過了30%界線,以2022年為例,比例更達至35%。一旦借取高成數按揭的買家供款有困難,下一步就等於影響銀行體系,特別是原本為銀行提供防禦的「壓力測試」已被放寬,由以前要用加息三厘作基礎計算,現在放寬至加息兩厘,跌市風險也一併轉嫁至銀行。 入市與否,當然各人有不同盤算,因為大家對後市也有不同看法,以至你打算持有物業的時間長短、入市價位等,亦影響你的入市決定和時機,所以很難一概而論,如果大家有意放眼高成數按揭,就要留意一些申請程序及細節。很多谷友都曾向我們查詢這類問題,我們藉此一併解答。 如果透過香港按揭證券公司申請高成數按揭,即在傳統銀行批出50%至60%按揭的基礎上,再向按證公司申請20%至30%的按揭,審批同樣由銀行進行,程序上通過銀行審批後再遞交按證公司。有意申請80%以上按揭,例如90%按揭,則必須符合三個條件,包括沒有在港持有其他住宅物業、買入單位作自住用途、以及是固定受薪人士,否則最高只能借取80%按揭。

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    胡‧說樓市|按揭101:如何計算可負擔樓價?

    谷友不時向我們查詢可以負擔的物業價格、可以借取按揭金額等,其實這個議題,我們斷斷續續曾在以前的影片分享,可能沒有獨立一條教學影片,所以大家都容易忽略。今集我們決定用一條片的時間,教大家計算供樓負擔能力。 究竟怎樣推算可貸款能力? 如果你向銀行借取100萬元,以現時息率3.625厘計算,攤分30年還款期,你每月需要向銀行償還4,561元,供款佔入息不多於50%的原則,入息要有9,122元才過到第一關。之後還要過第二關。因為在審批按揭時,你需要通過加息兩厘的壓力測試,也就是在3.625厘的基礎上,調高2厘,即以5.625厘計算你的抗壓能力,供款必須低於入息的60%,故月入有9,595元便可通過壓力測試。 因此倒轉推算,你向銀行借取100萬元,你最少要有9,595元月入才能過關。如果你借200萬元,則可以乘二計算,即19,190元,如此類推。用自己入息計算出銀行貸款額後,餘額就是首期。兩者相加,等於你可以負擔的物業價格。假設你本身有300萬元首期,而入息約有19,190元,等於你可以借取200萬元貸款額,把300萬元首期及200萬元貸款額相加,等於你可應付500萬元的物業。 如果你已成為其他人物業擔保人、或者在購買物業時,本身已有按揭,計算銀行貸款額時,亦會有不同處理手法。因為按揭成數、供款佔入息比率、及壓力測試須同步收緊10%。 假設借取100萬元貸款額,以現時息率3.625厘計算,攤分30年還款期,第二套房買家的供款佔入息比率,不得多於40%,入息要有11,402元才可通過第一關。至於第二關壓力測試,因為需要同步收緊,供款不得多於入息50%,入息要有11,514元才可通過壓力測試。

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    胡‧說樓市|實地睇何文田站瑜一! 分析周邊發展與景觀

    趁樓市氣氛回暖,發展商都積極開售新盤,包括由華懋及港鐵合作發展,位於何文田站上蓋的「瑜一」。這個項目共分三期發展,合共提供844個住宅單位,屬於市區較罕有的項目,三期均已獲批預售樓花同意書,今集我們來到現場實地考察,了解樓盤優缺點。 「瑜一」屬於何文田站上蓋二期(發展項目),鄰近新地早前發展的豪宅「天鑄」,港鐵在2018年10月推出項目招標,當時共吸引八個財團入標。項目補地價金額74.86億元,可建樓面63.9萬呎,相當於每呎11,709元,表面上打破了港鐵站上蓋項目地價,但這僅為面價,因為當時港鐵的招標條款列明收取固定分紅25%,當時發展商能否取得標書,取決於其支付的一筆入場費高低。因此,我們很難評估其實際地價金額。 打算購入千萬元物業,駕車不用跟大家迫港鐵,但鐵路旁的住宅車位一向不足,都是既定事實,否則附近的「天鑄」,也不會出現670萬元的新高車位價格,車位售價暫為全港第四高,僅次於Mount Nicholson過千萬元、以及寶珊道1號的690萬元價位。地盤附近有沒有其他車位供應呢? 似乎沒有。同樣地,日常生活消費要前往愛民邨才有超市、又或者行斜路到紅磡附近,才會有較多選擇。 「瑜一」共分三期推出,1A期「1及2座」、以及1C期「5座」,均設於整個地盤的兩個單邊,其中「1C期」地盤較貼近鷹君的「何文田站上蓋一期」住宅項目,要視乎鷹君的開則才知道對「1C期」的影響。不過,今次發展商先推出夾於中間的「1B期」。 而「1A期」旁邊的地盤將興建理大學生宿舍及校舍設施,根據申請圖的描述,這裡預計興建兩座大樓,一座為樓高83米、提供1,279個宿位的學生宿舍;而另一座則為樓高69米、合共13層的綜合用途大樓,根據平面圖,樓高約比旁邊「李嘉誠樓」高四層,有意購入「瑜一」的住戶,都可以實地視察景觀因素,但相信校舍對1B期的影響相對小。 今次推出的「1B期」為三期中,提供最少單位的一期。對發展商來說,可以用來測試市場水溫,同時也營造出供應有限的矜貴效果。例如最細一房336呎,僅提供10個單位;兩房則佔多數,一共有123個單位,面積介乎422至576呎之間,但實情會再細分兩房開廚、兩房梗廚及兩房連儲物室間隔,餘下還有三房連儲物室,及四房連儲物室,分別有46伙及4伙。 發展商已公布「1A期」的間隔,也跟「1B期」大同小異,但論單位一共有447伙,對照「1B期」來說算是倍增;而且緊隨還有「1C期」214個單位,所以買家不應被罕有、「賣完就無」的氣氛影響。反而要看開價,同時也值得跟二手市場貨比三家。