• 【胡.說樓市】知己知彼 代理新盤佣金點樣計?
    Yahoo 財經6 日前

    【胡.說樓市】知己知彼 代理新盤佣金點樣計?

    曾買新盤的業主,或者曾聽過有代理會以回佣手法鼓勵買家入票,但其實佣金是代理主要生計,回佣不單會令代理收入減少,還有可能令準買家蒙受損失。 雖然部份發展商,會在整間代理行促成一定份額後,再提高佣金比例,行內稱為「跳BAR」,但未必一定有。而且按基本佣金2.5%計,買家每購入一層600萬物業,代理有15萬元佣金,並非全數落入代理口袋,還要跟公司對分。 目前全港38,908個持牌代理,以過去五年一手吸納量、按月平均15,812宗成交計,亦非個個有單開。所以就算有機制,準買家不宜濫用。 引伸問題,佣金回贈應否全面取消,或由局方出手監管呢?目前《地產代理條例》無明文規定代理可否將發展商佣金回贈給買家。地監局曾發出指引

  • 【胡.說樓市】回贈佣金爭議 - 如何減低爭拗?
    Yahoo 財經6 日前

    【胡.說樓市】回贈佣金爭議 - 如何減低爭拗?

    辣招影響下,交投側重一手市場,相信有購買新樓經驗的買家,都會聽過代理有時會回贈佣金鼓勵買家入票。不過,回贈佣金始終無清晰列明程序,雙方如何減低爭拗? 新地屯門「御半山」準買家,陳太跟先生都有入票認購,但經地產代理簽好文件後,與朋友商討才知道,原來不少買家均向代理索取回佣。不過,當他們向代理查詢時,代理回應指要等發展商售出物業才知道回贈佣金數目。 然而,根據過去做法,業主欲向委託的代理申請回贈佣金,須在入票時先簽好一份「回贈佣金證明書」,這是監管機構對業界的一項指引。 其實入票後才提出回贈,代理有權拒絕的。業主崔小姐去年底,透過地產代理購入大圍樓花盤「薈蕎」,入票前曾向查詢回佣,但得不到正面回應。

  • 【胡.說樓市】買村屋破解辣稅秘技
    Yahoo 財經12 日前

    【胡.說樓市】買村屋破解辣稅秘技

    全城樓價破頂,村屋也不例外。全港平均每間村屋,去年價格已經攀升至428萬元一間,按年升超過46萬元,是有紀錄以來的新高。如果加埋辣稅,買家擔子更加百上加斤,不過這個盤卻有秘技,避開辣稅追擊! 這個位於錦田「下輋村」的村屋,雖則每呎計7,000元,比起藍籌屋苑嘉湖過萬元呎價顯得甚為相宜,但實情看銀碼的話,全幢接近1,500萬元。 正常情況下去承造按揭,無一半首期700零萬在手,基本上行人止步。若非首置客上車,還要額外繳付15%雙倍印花稅,這裡又要224萬元,加埋差不多要千萬元。 見招拆招,這間村屋的發展商,就巧妙在興建每幢村屋時,都由一間公司持有,在建成後透過「股權轉讓」方式賣股份,就可按股份價格交

  • 【胡.說樓市】呎價僅$7000的獨立大屋!
    Yahoo 財經14 日前

    【胡.說樓市】呎價僅$7000的獨立大屋!

    樓價癲狂,連上車樂園嘉湖山莊呎價都破萬,呎價1萬樓下仲有冇貨?「我見過,我真係見過!」仲有前後花園,究竟邊到? 實用2100呎,三層高的典型村屋,這裡叫「萬兆豐花園」,位於錦田「下輋村」,全村人口800人,常住人口僅500。 項目負責人陳嘉福稱,搬進來後,即使不是該村村民,過年時還可有盤菜吃,感受圍村氣氛。 整座獨立屋有足夠空間停泊兩輛車,後方另闢小天地,草地設泰式戶外木餐桌,外圍環境感覺寫意。二樓打上睡眠區,有兩間特大睡房外,還闢出大半層為家庭廳。 不過要入屋苑,必先經村口這段路,部份屬公家、部份屬私人,但發展商起樓時已處理好路權問題,所以業主不用交路費。唯一雜費是屋苑管理費,每幢每月3,000

  • 【胡.說樓市】有佢起牆,人人都好砌得!
    Yahoo 財經18 日前

    【胡.說樓市】有佢起牆,人人都好砌得!

    只要用心,積木都可以砌牆,但積木咁細粒,砌幾耐先可以「成牆」?放心,唔使靠叮噹的「放大電筒」,自從Lego的組裝專利到期後,同類型產品應運而生,今次呢塊放大版Lego,更可活用於家居之中! 這種「積木砌牆」概念源於美國一名從事地板生意商人Arnon Rosan,受兒女對積木喜好而觸發設計靈感,在15年起面世,現時有14種顏色可隨屋主喜好挑選。 而積木物料為聚丙稀共聚物,物料堅硬,防紫外線,且曾做抗火測試,適合戶外使用。不過,牆身隔音沒有傳統石屎牆般理想,厚度也多1.2倍,而且不能封到頂。 但勝在靈活多變,隨時可以推倒重來,起牆速度也可以很神速。我們《胡.說樓市》全組三個人,就決定砌幅4呎乘4呎的牆身

  • 【胡.說樓市】景峰二手盤有咩揀?
    Yahoo 財經23 日前

    【胡.說樓市】景峰二手盤有咩揀?

    屯門新盤「御半山」即將開售,其位處的景峰區樓價一直較市中心低水,但想要呎價更相宜的單位,區內二手盤又有冇選擇? 以偉景花園A座中層B室為例,此單位實用408呎,開價490萬,跟市中心「瓏門」、「屯門市廣場」比,這裡多坐兩個站,但均價低一、二千,仍屬兩成首期可上車界別。 這件現成貨色,「空間闊落」四個字概括全屋賣點。呂字型客飯廳好駛好用,近大門一邊做飯廳,另一邊作客廳,距離足以放兩座位梳化,對面牆設組合櫃。「御半山」廚房呈開放式,這裡屬傳統梗牆格局,洗手間不屬黑廁。兩間眼鏡房,雖設斜角窗台,但面積絕不欺場,外望景觀最遠望到屯門市中心。 不過貪樓價低水,都要留意「景峰區」配套。因為鄰近「兆康」周邊正興建大量公屋

  • 【胡.說樓市】新盤奇遇記 -「消失的8呎」重現?
    Yahoo 財經25 日前

    【胡.說樓市】新盤奇遇記 -「消失的8呎」重現?

    還記得我們1月時播放「消失的8呎」嗎?事隔3個月,人類總是犯著同樣錯誤,即將開售的屯門新盤「御半山」,兩個內櫳相若的單位,同樣出現「消失的8呎」問題,究竟揀盤有咩蹺妙? 1A座10樓B室實用304呎,跟毗鄰A室312呎對比,看起來分別不大,度度平面圖,內櫳並無差異,即是說「消失的八呎」又再重現。 只因面數較大的312呎單位,設於整座最側邊,這截厚牆身並未能與毗鄰共享。同呎價的話,記住「揀細不揀大」。 除「消失的8呎」外,這個「御半山」最的骰單位還有一項「奇則設計」,該單位需要外推的露台門,足足佔據全個露台空間。 另一邊廂,雖然「御半山」首期由兩座組成,但實情兩座內部互通,一層19伙高密度設計,只倚賴四部電梯

  • 【胡.說樓市】香港遊牧民族
    Yahoo 財經29 日前

    【胡.說樓市】香港遊牧民族

    想上車,好多港人仍然掙扎求存,為求於香港搵到一個容身之所,但曾為《男兒當入樽》三井壽配音的「呂SIR」呂永霖,多年前已避走香港,為的是一個400餘呎的空間。 深圳類近兩房兩廳的單位,18年前月租900元人仔,今日飛升至4000元人仔,但2000年已來深圳定居的呂永霖說,怎計也較香港划算。 他指,在深圳的住所,冬天不開冷氣,連管理費、水、電、煤,每個月雜費只是300元人民幣,生活使費遠比香港低得多。 租金雖然低於香港,但樓價卻截然不同,去年深圳福田平均一個兩房高達489萬元人民幣,相當於超過600萬港元,冠絕整個深圳區,手持揸住同一銀碼,返香港可以住嘉湖三房。所以,除非租屋住,現在才買深圳樓未必划算

  • 【胡.說樓市】三井壽 - 安西教練,我好想上車!
    Yahoo 財經上個月

    【胡.說樓市】三井壽 - 安西教練,我好想上車!

    「安西教練......」下一句會係咩?「我好想打籃球」?但係今次三井壽同你講,「我好想上車!」呢句除咗係三井心聲外,又係唔係你嘅心聲? 《男兒當入樽》三井壽、《頭文字D》阿樹、《過江龍》洪金寶,這些都是「呂SIR」呂永霖的作品。自1986年開始參與配音工作的「呂Sir」,6年前開始開設配音班授徒,奮勇工作,但求渴求上車。 呂永霖早於2000年,已來到深圳福田,這個叫「漁農村」的地區定居,由環境荒蕪、住到今日高速發展。「呂SIR」坦言,曾有一刻想過回港居住,但始終都找不到好理由說服自己,皆因深圳物價終究較香港低。 據規劃署統計,2015年來往中港兩地跨境旅客,再錄得按年7%升幅,去到平均每日648,800

  • 【胡.說樓市】新居屋又要煩裝修?連首期30萬同你搞掂佢!
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】新居屋又要煩裝修?連首期30萬同你搞掂佢!

    新居屋最平150萬可以上車,但居屋交樓標準都係清水樓,點樣先可以將空間發揮得淋漓盡致?點樣可以避開設計陷阱?今次我地教你連首期用30萬,已經可以打造兩口子的安樂窩!今期新居屋樓價最平、位置最吊腳,百五萬有車上的最細單位是「東涌裕泰苑」。實用278呎,聽起來不算很細,但望望平面圖卻是的的骰骰。入門口玄關近20呎,扣除廚廁,實質整個開放式空間僅長6米、闊2.3米,計埋百五呎空間顯得相當窄長,全屋只有單邊窗,起間隔牆去改善窄長布局,反而會阻擋光線,起牆成本亦動輒過萬,並不划算。設計師Shin Ng模擬單位做3D圖,不建牆用捲簾,向上拉起可以將寢區及客飯廳融合,放下來則可以保持私隱度,也可隔一隔光線。設計也運用高度

  • 【胡.說樓市】懶人包!抽新居屋三大要點!
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】懶人包!抽新居屋三大要點!

    飛雲,機會嚟喇!新盤入場最少4球唔緊要,無父幹唔緊要,因為新居屋今日起接受申請!入場最低球半,仲有市區盤可以揀,如果你仲十五十六諗緊申請未的話,不如入嚟睇呢三大要點,因為你分分鐘忽略咗!想中獎,就要避免用「白表單身客」申請,皆因月入上限28500元,資產限額98萬,較二人家庭門檻低一半。最長25年供款期,用盡整副身家上會,長沙灣及啟德居屋都有單位跌出門檻,單身客僅得樓花期最長、位置最偏遠的東涌「裕泰苑」,才戶戶可選擇。要點一:連同家中長者申請?所以最直接是化身二人家庭,尤其連同家中長者,以白表家庭申請,可獲最高優先權。要點二:申請公屋凶宅換居屋?過往有人會透過「特快公屋編配機制」攞公屋,再用綠表換居屋

  • 【胡.說樓市】新盤奇遇記 - 車位面積都夠住?
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】新盤奇遇記 - 車位面積都夠住?

    車位你肯肯定見過唔少,但有冇諗過車位面積係可以住到人,而且可以放一張雙人床、開放式櫥櫃、廁所,講緊嘅唔係白鴿籠,而係即將開售嘅納米新盤。呢個盤除左考大家財力外,仲要考大家想像力,喺有限空間裡變魔法。愈住愈細的納米樓,是全盤得142伙、位於香港仔田灣的「南津.迎岸」,164呎是新例後港島區第二細位。開放式佔全盤近70%,最大200呎都無,但最平353萬元上車,16個單位跌入按保門檻。有市場,只因田灣區蚊型二手貨色,都飛升至四百萬過外,今年僅得兩宗400萬內成交,最新放盤已經要480萬,無兩成首期、過百萬在手也難上車。壓縮面積去迎合銀碼,奈何「南津.迎岸」實用性,除了被「內櫳牆身」厚度蠶食外,單位也要攤分不少

  • 【胡.說樓市】用65萬買主力牆  公平咩!?
    Yahoo 財經2 個月前

    【胡.說樓市】用65萬買主力牆 公平咩!?

    香港唔止以「李氏力牆」聞名,仲係以主力牆聞名,點解?狗年新盤頭砲 – 康城站五期「MALIBU」,低層三房單位中,業主要硬食5幅厚力牆,當中包括一條闊度達80釐米的厚柱,總共盛惠65萬,相當於單位售價約5%,但5幅厚牆究竟用來幹甚麼?唔通又用黎做Feature Wall...... 上述單位的「主力牆」,最厚去到425毫米,比一般屋苑主力牆300毫米厚得多,測量師解釋,法例規定主力牆最少要有250毫米,但卻沒有規定厚度上限,由於低層單位需要承受上層重力,故通常其主力牆會較厚一點。 但由於這個單位處於大單邊,加上主力牆均設於單位間隔內,故業主要硬食其面積,業主改間隔的空間亦較小。 我們根據樓書資料

  • 【胡.說樓市】單身狗置業悲歌
    Yahoo 財經3 個月前

    【胡.說樓市】單身狗置業悲歌

    「咁你單身狗人人都歧視架啦,少個人呀嘛......」呢個係單身狗的心聲。上車靠政府資助房屋得唔得?居屋?白居二?對唔住,都唔係針對單身客而設。狗年,睇黎依然唔屬於單身狗的一年,要擺脫命運,怕且都要靠人領養......政府今次「白居二」(白表居屋第二市場)2,500個名額,講明家庭客跟單身客九一比,意味得10%配額留給單身客,但有幸躋身單身白表客,要成功揀樓都不容易。因為就算單身客有樓揀,都未必買得起。在樓價高企時期,即使單身客秏盡成副身家上會,以供款佔入息一半推算,頂盡只能負擔475萬,去年1,600宗成交,得1,100伙符合門檻。當中還未剔除樓齡偏舊一批,實情居二成交,部份銀行貸款年期用「30

  • 【胡.說樓市】庫房又水浸  財爺點算好?
    Yahoo 財經3 個月前

    【胡.說樓市】庫房又水浸 財爺點算好?

    上屆財爺經常被指「守財奴」,今年會不會一反傳統做財神?下星期預算案會揭盅。其實政府不是無條件派錢,因為今個年度土地預算達到破紀錄的1010億,而最終肯定不止這個金額。即是有多少?查實政府有條件開倉,因為庫房真是「浸到瀉」。事關全年土地收益會達到破紀錄1552億,肯肯定打破1010億?估算。1552億元是一個甚麼概念?以每人派六千元計,這筆錢夠派給2587萬人,等於3.5個香港總人口。皆因今個年度,已非單靠內房搶貴地谷高土地收益,本地發展商都積極補地價。全年補地價總額至少481億,佔土地收益近30%。全年實質推地量24280伙,當中15600個單位,相當於總額64%來自「契約修訂」項目,比例同創政府主動推地後新高

  • 【胡.說樓市】換樓先賣後買如何保障自己?
    Yahoo 財經3 個月前

    【胡.說樓市】換樓先賣後買如何保障自己?

    上集提到業主陳太被游說『先買後賣』,覺得是代理一種促銷手法。但換樓人士選擇『先賣後買』,又是否最心安理得?擔心「先買後賣」難套現,業主李先生睇中屯門大單位,都堅持賣走舊有物業才買入。但求無縫交接,怎料在簽正約前,買家表示銀行可能拒批按揭未能成交,一旦舊有物業買家撻訂,會連累新物業也需撻訂收場。李先生稱,雙方交易到尾聲期間,經紀好像不太合作,拒寫同意書,亦無人可以確認到買家的按揭是否可以做到預批。先賣後買,要最穩妥是在簽署「正式買賣合約」後才買下一層物業。或在臨約階段時已列明必買必賣條款,若買家拒絕,可以要求提高訂金比例。現時而言,臨時買賣合約所支付的臨時訂金,一般是佔樓價3%至5%為主,有些買家或者業主希望訂金收取更多

  • 【胡.說樓市】代理催業主先買後賣谷生意?
    Yahoo 財經3 個月前

    【胡.說樓市】代理催業主先買後賣谷生意?

    要釋放換樓鏈,政府放寬退稅期限至一年,但作用大不大?其實,換樓客考慮又豈止以上這點。而代理亦擅於用不同方法去誘發業主放盤。業主陳太七年前新婚買入馬鞍山雅濤居兩房,但隨著兩個小朋友出世,連同工人,人多雜物多,想搬大屋。她稱,暫時放盤,每一個代理都是催促你去睇其他單位,不斷帶你看這裡,看那裡,很少跟她談及放賣的單位。觀乎叫價、750萬並不過份,皆因估價最高的匯豐估到746萬,其餘差幅不算遠,拉勻只是有10萬元差距。為何無客?誘使業主「先買後賣」,對一批需要先套現才有能力換樓的業主,會構成無形壓力。如果退稅期前都未能轉讓,預繳15%雙倍印花稅會「凍過水」,到時自然割價,變相釋出盤源。擔心樓價升、選擇先買後賣

  • 【胡‧說樓市】樓價爆升被錯估!?
    Yahoo 財經3 個月前

    【胡‧說樓市】樓價爆升被錯估!?

    樓價指數愈升愈有,但為何仍有觀眾向我們反映,自己屋苑升幅無那麼誇張?究竟是樓價指數的錯,抑或觀眾自己計錯數?其實由少數成交推動的樓價升勢,往往容易出現錯估。五十個指標屋苑,去年近半跑贏大市,均價升過15%。頭五位升勢最凌厲屋苑,舊年均價升幅直指25%以上,青衣『盈翠半島』是其中之一,平均呎價年尾接近16147元,跟年初12835元呎相比,一年間推高逾3000元。面數看似誇張,但抽出個別成交,原來又未必有如此升勢。盈翠望向青衣城的單位,年尾以850萬賣出,類近單位年初成交價800萬,計及呎價升幅只有7%。事實上,盈翠去年全年僅促成60宗買賣,佔全盤3465伙的1.7%。至於全年升幅兩成幾的『譽港灣

  • 【胡‧說樓市】樓市小陽春提前爆發!?
    Yahoo 財經4 個月前

    【胡‧說樓市】樓市小陽春提前爆發!?

    樓市有所謂小陽春,農曆年前例淡的局面,過年後買賣雙方會歸位。加上花紅刺激,錢多動作多,成交量自然轉旺。但這個『傳統智慧』在2018年是否仍然存在?扭轉慣例,小陽春提前農曆年前爆發,包括放盤不足一百伙的『麗港城』,一月首半個月竟然開了27張單,量數多過去年12月全月水平,一口氣創十六個月新高。跟過去大旺市,雖然未能相提並論,但換樓之選『將軍澳廣場』成交按月翻1.75倍,與調景嶺『維景灣畔』齊錄雙位數,都創出屋苑十六至十七個月高位。大行雖然看淡,但代理看法背道而馳,因為租值升,有能力的準買家首選仍是入市。麗港城上月最平單位盛惠638萬,四成首期、六成按揭,月供16515元,表面上較同類單位租值16300

  • 【胡‧說樓市】政府供地數據有蹺蹊 - Numbers do lie!
    Yahoo 財經4 個月前

    【胡‧說樓市】政府供地數據有蹺蹊 - Numbers do lie!

    要解決土地荒,靠政府改劃210幅「政府、機構及社區」(GIC)用地,是中短期措施之一,而涉及31萬個單位當中,9.1萬伙是私樓,以一年供地量18000伙計算,足應付五年供地量,但實況又是否如此?位於元朗工業區邊皮、山貝河隔離的地皮是其中一幅GIC地,但這個命名為「映御」的項目,早於16年2月已開售,全盤523伙,至今僅賣剩15伙,明明售出並已落成入伙,為何仍可視為土地供應一部份?我們逐一翻查210幅改劃地,「映御」並非單一例子。原來前後已有六幅地批出發展權,涉及2642伙已經以預售樓花方式開售。南豐屯門震寰路『豐連』、宏安馬鞍山恒光街『薈晴』更是全盤沽清、一件不留;信和13年11月中標的『康村路

  • 【胡‧說樓市】供應假象 - Numbers do lie!
    Yahoo 財經4 個月前

    【胡‧說樓市】供應假象 - Numbers do lie!

    全港「潛在土地供應」包括政府招標土地、鐵路上蓋、市建局重建項目,還有發展商補地價項目,翻查過去四年紀錄,每年都有30000伙以上。不過,這數字不等於政府每年盡推30000個供應出來,「實質推地量」其實只是18000伙,但究竟此數據能否反映實況?有沒有想過,為何推地量是萬八伙、不是兩萬八,不是三萬八、或者四萬八? 「需求預算」,是由「長遠房屋策略委員會」制訂,但委員會已經解散,現在由運房局接手每年更新。透過四大基準,再扣減市場空置單位,得出「需求預算」,但當社會不斷轉變,這些準則是否仍能反映實況? 連前長策會成員許智文都指,未必可以。其中一個元素,是評估每年香港新增住戶。最新估算未來十年新增234400

  • 【胡.說樓市】君譽峰消失的8呎!?
    Yahoo 財經4 個月前

    【胡.說樓市】君譽峰消失的8呎!?

    樓價高處未算高,單位面積低處未算低。要迎合購買力,發展商剁細單位壓縮樓價,這個就是今年首個納米樓。是恒基北角馬寶道「君譽峰」,單幢物業,全盤281伙。香港人買新樓,一係住得貴,一係住得細。但就算住得細、是否也可以住得精明一點? 一層十三伙,過半229至288呎一房的「君譽峰」J、L室兩個一房布局相若,大門旁設開放式廚房,厠所屬客套兩用設計,但實用面積卻有八呎差距,J室258呎,L室250呎。 實情兩個單位內櫳呈「上窄下闊」,浴室至開放式廚房闊度,J室比起L室略長。不過,度一度平面圖,實質得2厘米差異,又未至於令單位出現八呎差距。真正令J室比L室大八呎,是J室靠近門口這截厚牆身,會計入實用面積售予小業主

  • 【胡.說樓市】君譽峰對換樓客有幾吸引?
    Yahoo 財經4 個月前

    【胡.說樓市】君譽峰對換樓客有幾吸引?

    政府落實放寬換樓退稅期限至一年,遠期樓花新盤會受惠!因為退稅日期,由入伙時開始計起。即是點?好似恒基北角「君譽峰」三年後落成,由入伙一刻計一年退稅期限,意味前後有四年過渡期讓業主舊換新。問題是這個盤對換樓客又有多大吸引?全盤281伙的「君譽峰」,最大兩房面積353-417呎,但都只屬上車格局。全盤比例最高是一房,之後是開放式。開放式最大205呎,最細181呎,登上新例後最細單位頭十位。開放式單位,扣除露台、洗手間及開放式廚房,可用空間85呎。一個標準車位面積是135呎,這裡還要細多50呎。愈剁愈細的單位,就是要針對首期不足的上車客,而非換樓客。上車客實力不足,可能要借盡上會。選用「即供」付款,雖可取盡最高折扣額