香港股市 已收市
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    胡‧說樓市|撤辣後的全新環境! 遠期樓花成輸家

    未知道撤辣有沒有成效,但政府估算在沒有辣稅支持下,印花稅收入也有710億元,比今年度實收500億元,不跌反升42%,足見他們對此很有信心。究竟新稅制及新按揭成數下的樓市,會迎來什麼轉變? 今集我們一起分析。 在炒家角度,無額外印花稅,等於即買即摸的環境再度成型。觀乎近期中小型住宅的租務回報都達到3.5厘以上,對炒家亦多了一份底氣,因為一旦短炒無人承接,起碼把物業放租也能收到3.5厘回報,雖然回報較銀行定存少,但也不排除部份炒家會勇於嘗試。 當然炒家除了考慮樓價是否存有水位之外,還會多考慮兩個因素,包括究竟成交期是否夠長,令他們有足夠空檔摸一轉。以前在長成交期支持下,炒家有足夠時間尋找下一手買家,以及有足夠時間令樓價升值,故半年以上成交期的物業,對他們特別吸引。只是對照今天樓市,長成交期是否一定確保有樓價升幅,大家也未必知道,但起碼拉長時間總較短成交期來得安全。 不過,炒家考慮的第二個因素,還有佔成本一大部份的印花稅。印花稅何時支付,對他們尤其重要。90年代,當時印花稅是在簽署轉讓契約時才須支付,換言之,若炒家以確認人身份轉讓物業,並不會由他簽署轉讓契約,大可跳過支付印花稅的責任,變相只需要籌足首期及訂金,便能夠刀仔鋸大樹。 及後有段時間,因為炒風太過嚴重,政府要求買家在簽署正約後便要繳清印花稅。1999年,因應樓市回落,時任財爺曾蔭權在《財政預算案》中,把住宅樓宇買賣印花稅延至交易完成後才需繳付,而這項措施一直維持十年至2010年,政府才通過修訂《印花稅條例》,取消價值2,000萬元以上延遲繳付印花稅;並在2011年,連2,000萬元以下的物業也被取消延交申請。此後,買家必須在簽署合約後的30天內繳付印花稅。如果相關政策沒有放寬,或印花稅沒有進一步下調,對炒家仍是一重枷鎖。 全面撤辣迎來另一個轉變,會出現在長樓花期的新盤上。以前買家熱衷購入樓花項目,是因為只要放低少量首期,就可以在樓花期睇到尾,待落成時才上會;部份發展商會利用長成交期,配合付款辦法吸引炒家,如提供首兩至三年「供息不供本」等方案。 對炒家來說,若開售價格具有合理水位,或當時樓市處於上升軌,如此安排的確有一定吸引力,畢竟「額外印花稅」的禁售期,是由簽署臨時買賣合約一刻計起,故基本上到入伙時已經鬆綁,可以沽貨賺取差價離場。 從今天起,類近樓花期放盤再沒有相對優勢,因為不論什麼物業,即日起已經再沒有任何綑綁期,反之購入樓花項目的物業,則由以前最受惠變為最不受惠。事關一手樓在落成前不得作任何轉讓或轉售的安排,並沒有轉變。 我們向「地政總署」及「一手住宅物業銷售監管局」查詢,究竟新盤樓花期內能否轉讓,以及舊契物業是否受到限制? 地政總署回覆指,未建成住宅物業在簽訂轉讓契約前不得轉售,相關規定會列於買賣合約標準格式內,並會在發出售樓紙時明確列出。至於「非同意方案」的發展項目,也就是舊契樓並不受制於「同意方案」的規管,而一手住宅物業銷監管局回覆指,以確認人轉讓的方式轉售一手住宅物業並非《一手住宅物業銷售條例》的規管範圍。 當其他物業在全面撤辣後,已經可以自由買賣,長樓花期的項目仍受制於樓花身份而不能轉售。這對於一些持有長樓花期項目的發展商來說,除非給予更大幅度的折讓,或提供新穎的付款辦法,否則跟現樓相比,可能會稍欠吸引力。 第三個轉變,是以前千方百計換取「首置客」身份的買家,日後不用再煩惱。以前一些換樓客,他們總會苦惱如何釋出「首置客」名義買樓。因為「首置客」在稅務上可獲取最大優惠,以最便宜的第二標準稅率計稅,故不少兩夫婦也要作內部轉讓、或者甩名,然後再以首置身份入市。在全面撤辣後,「首置客」與「非首置客」的待遇已經完全相同,劃一均以第二標準稅率來繳稅,故也不用大費周章處理甩名問題。 當然還有更多變化,包括對樓市是否真正有刺激、成交會否回升、樓價會否止跌等,這些還要配合市況變化、大市氣氛,以及息口環境等,我們仍有待觀望。

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    胡‧說樓市|租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步?

    《財政預算案》宣讀前,地產界人士不斷施壓,要求政府全面撤辣,中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾,最終也能全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順,繼續有蝕讓成交、繼續有劈價貨。當樓價愈跌愈殘,卻偏偏愈來愈多人租樓避市,導致租金逆市上升。「價跌租升」看似不尋常,但更不尋常的是,當租務回報愈高,反而愈不能吸引買家入市,我們該怎樣解讀這現象? 去年年中,我們已跟大家談論過類近議題。去年八月,中小型住宅的租金回報重上三厘水平,是自2017年以後首見,而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天,差餉物業估價署資料顯示,當一層45平方米的中小型住宅,最新平均樓價回落至579萬元時,租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元,回報率達3.58厘。 價跌租升,會引起用家反思應否重新考慮買樓,因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候,既然我們始終也要找一個安樂窩居住,又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態,當上車客有充足資金考慮是否入市。問題是,究竟目前是否已重回「供平過租」的時代? 最容易出現「供平過租」的屋苑集中在細價樓,因為這類銀碼細的單位,往往租值也不菲,所以我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部也特意檢視幾個上車屋苑,包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」,最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交,原業主本身以457萬元買入,等於跌價157萬元離場,蝕幅達34%。 這個單位面積269呎,假設業主借取90%按揭,手持30萬元首期,以現時息口4.125厘計算,拉到最長30年還款期,每月供款大約13,369元,但如果選擇租樓住,同一層物業現時市值租金12,000元,也就是說,做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息,而減息幅度達一厘以上,在租值不變的前提下,這個單位才會出現「供平過租」。 又好像「沙田第一城」早前都震出一宗細單位蝕讓案例,一個304呎的單位,以383萬元售出,較原業主買入價495萬元,跌價112萬元離場,假設新業主同樣借取90%按揭,以現息口計算,月供17,000元,但類近單位市值租金卻只是13,000元,則下半年必須減息最少兩厘,才能出現「供平過租」。 雖然租金升、樓價跌,租務回報率高企,似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現,但如果純粹抽出租金,再跟供樓的利息成本作對比,則即使在現時的高息環境下,有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金,利息部份取不回,這跟租金本質異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例,業主分別月供13,369元及17,000元,但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元,其餘全數償還本金,如此看來,明顯比租樓吸引。 但為何在此前提下,仍然未能令上車客心動? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有,自然都會抱著遲買愈便宜的心態,也生怕倉促入市,隨時「低吸變高追」,即使明知在高息環境下,部份屋苑仍出現「供平過租」,但仍然沒有信心入市,對於投資者來說,其實都一樣。 租金回報進一步升溫,意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算,雖然對照最安全的定存,現時大致維持4厘水平,磚頭還未達到非買不可的地步,但顯然兩項回報的差距正逐步收窄。 所以投資者都會問,究竟什麼情況才促使資金從定存轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力,因為這是定存所不能發揮的作用,但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落,對投資者來說,等於賺息蝕價,而且買樓還涉及其他額外支出,包括管理費、雜費及物業稅,所以現時中小型住宅的3.58厘回報,也只屬於表面回報,淨回報要再打折扣。 除非息口回落,對投資者來說,定存再無吸引力;又或者對用家來說,供樓成本進一步減輕,供本多過供息的效應,進一步凸顯「供平過租」,以至市場信心慢慢恢復過來,否則即使在價跌租升,租務回報趨升的情況下,似乎磚頭仍足未以打動買家。

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    胡‧說樓市|預算案前瞻–壓測都要調整來救市!?

    在負面消息籠罩下的香港樓市,新春期間十大屋苑竟然是零成交局面,即使愈來愈多業主願意減價,但明顯準買家仍然沒有入市心情。政府會否全面撤辣救市,數日後的《財政預算案》自有分曉,但實質作用有多大,正如我們之前所說,市況仍有待觀望。事實上,除了全面撤辣外,早前也傳出金管局正研究調整壓力測試。 壓力測試是2010年樓市相當熾熱時,金管局推出的逆周期措拖,要求買家在申請按揭時,除了供款佔入息不得多於50%外,還須額外進行一個測試,就是將現水平按息上調兩厘後,供款佔入息不多於60%才可批出貸款。其後因樓價繼續反覆向上,金管局決定進一步提升門檻,把壓力測試由原本上調兩厘的基準,加辣至上調三厘,並一直沿用至2022年。 2022年9月,基於銀行上調最優惠利率,考慮到當時的按息狀況,金管局決定把壓力測試鬆綁,重回2010年時只須假設加息兩厘的基準,只是鬆綁至今超過一年,樓市卻仍未有任何起色,令市場討論是否仍須進行壓力測試。 2024年2月28日後,如果壓力測試全面取消,究竟按揭供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例,今天樓按息口4.125厘,攤分30年還款期,月供就是4,847元。要在4.125厘上模擬加息兩厘,即樓按息口上調至6.125厘下,每月供款則為6,077元,供款佔入息不得多於60%,月入大約要有10,127元才可通過壓力測試。 如果真的取消壓力測試,而僅以供款佔入息比率上限50%作為審批基準,以現時供款4,847元計算,入息有9,694元便可獲批貸款。換言之,每借取100萬元貸款額,壓測下要有過萬元入息支持,就算無壓測,高息環境下也要有逾9,600元入息,實情相差並不算很大。 因此,若認為取消壓力測試,就等於馬上幫助準買家上車,這個定論未免過於草率,因為背後還要視乎減息周期會否重現,才能彰顯其成效。假設我們把息口推回至2022年的2.5厘計算,同樣借取100萬元貸款額,按同一個供款年期30年計算,月供為3,952元,要通過壓力測試,入息要有8,445元,但若取消壓測,在供款佔入息比率上限50%的前提下,月入只需7,904元便可通過壓測。 換個角度看,在壓測環境下,我們借取100萬元,要有10,127元的入息支持,但如果取消壓測後,息口同時回到2.5厘的水平,究竟同一筆入息可把貸款額擴大多少? 答案是增加至128萬元,貸款能力可增加約28%,當然沒有減息因素下,相關效力是難以發揮。 還有一點,就是現行的壓測對換樓客亦過於苛刻,故不斷被批評遏抑了換樓活動。因為在現行政策下,若借款人本身已有按揭貸款,再申請新的按揭貸款時,其供款佔入息比率、以及壓力測試比率均要收緊10%,即是供款佔入息比率降至40%,而加息兩厘後的壓測要收緊至50%。 舉例,同樣借取100萬元的貸款額,在現時息口4.125厘,攤分30年還款期下,二套房買家的供款額同為4,847元,只是供款佔入息比率卻要用較嚴謹的方式計算,上限必須縮減至40%以下,就是月入必須要有12,118元才能通過第一關,要通過壓測,則要在加息兩厘後,供款佔入息不得多於50%,故月入起碼要有12,154元。 如果取消壓測,則要視乎是否仍保留供款佔入息上限40%的要求,倘若仍保留這個要求,則在未減息的前提下,對換樓客沒有太大的誘因。如果配合全面撤辣,取消二套房預繳劃一15%新從價印花稅,大家不用再擔心「先買後賣」急趕退稅等問題。在兩道高牆也拆除下,無疑對換樓客比較有利,但無論如何也要還原基本步,究竟換樓放盤有沒有承接? 這就是另一話題。