元朗樓平過深圳樓 事關銀行落雨收遮？

以220萬元成交單位，位於元朗安寧路民祐樓。

港樓撤辣後新盤二手樓均繼續劈價，但逾六百呎單位以220萬沽出仍相當震撼，更有報道形容屬於「公屋價」兼平過深圳。港樓大單位低見「兩球」，除了價錢反映質素，亦可能關乎銀行「落雨收遮」難題。

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三大因素 成就私樓「公屋價」

以220萬元成交單位，位於元朗安寧路民祐樓。據報原業主原叫價300萬，外區客睇樓議價後，原業主劈價80萬元沽出，以單位647方呎計，成交呎價僅3,400元，不單平過深圳樓更媲美二手公屋成交價。

這個單位跌至「公屋價」，至少涉及三大因素。一是物業屬於高齡，民祐樓樓齡已屆53年，不少買家會憂慮這類高齡物業是否需要支付高昂維修保養成本；二是物業本身是不設電梯唐樓，單位位處中層，入住後每日上落行樓梯，對用家而言是一大心理關口；三是物業位置，安寧路是元朗舊區中的舊區，民祐樓同一條街有一列舊樓，對面街有大型私樓屋苑，四面都有樓宇包圍之下，單位缺乏開揚景觀。另一難題是這條街不單嘈吵，更是區內知名掃黃熱點，即使區外客，在附近走一圈觀察環境後，都要有一定勇氣才可以拍板入手。

民祐樓所在的路段不單嘈吵，更是區內知名掃黃熱點。

除了物業本身的條件，另一關鍵因素是銀行「落雨收遮」行動。本地銀行按揭業務開始調整策略，由「求量」改為「求質」，除了削減按揭現金回贈，月前個別銀行已暫停村屋及唐樓按揭申請。承造唐樓樓按銀行買少見少，原本已屬於另類之選的唐樓，就更缺乏準買家問津。此情況下，唐樓要甩手就唯有靠平，吸引有本事一炮過置業的投資客。

不過唐樓業主即使肯劈價，未來仍要面對納米樓業主的劈價威脅。事關銀行「落雨收遮」行動持續擴大，近日據報有大型銀行收緊納米樓按揭並上調息率，部分按揭申請更批出P加1厘封頂息，即封頂息達6.875厘，較市場一般封頂息高2.75厘。納米樓按息負擔加壓，本來已難甩手的納米樓單位，業主要沽貨離場唯有再重手劈價，高齡且要行樓梯的唐樓，面對樓齡新有會所有電梯納米樓的競爭，恐怕成交價會再創新低，甚至有機會平過同區二手公屋價。