雅虎香港財經 家辦手記｜與高銀金融國際中心「擦身而過」｜瑭芯
近年，以大型地產項目抵押作貸款的結構性收息產品，於機構性投資者、家族辦公室圈中迅速走紅。有趣的是，高銀早前售出的九龍灣啟祥道17號全幢甲級商廈（前稱高銀金融國際中心），其實曾向外作抵押貸款，我們團隊對此項目虎視眈眈。
當時我們及外資的機構性投資者有意以50幾億港元作為貸款額，以期奪得這塊「肥豬肉」。萬事俱備，準備拍板之際，大樓被賣走，最終以近70億港元售出，成今年最大宗單一物業交易。雖然此宗交易近日仍存在變數（買賣雙方未達共識，入稟高等法院），但我們確實與此抵押借貸項目擦肩而過。從來投資市場講的就是時機，機會一瞬即逝，「手快有，手慢無」大抵是民間智慧。如果我們運氣好一點，高銀時間多一點，或許這就能成為我們打響名堂的重磅貸款項目了。
成也蕭何 敗也蕭何 - 高銀過度擴張 終變賣資產
說起高銀金融國際中心，可謂目前東九龍著名地標之一，也為半途出家地產業務的高銀金融(530) 發展東九龍地產業務擔任主要角色。
近年高銀於地產業務大展拳腳，加上手風順、籌碼多，2016年高銀金融便以63.81億港元價格，競獲九龍何文田常盛街一幅佔地面積約9074平方米土地；又於同年12月，擊敗「老大哥」長實在內的5家香港本地財團，勇奪觀塘延線何文田站上蓋項目首期發展權；及至2018年12月，高銀系公司迅富國際有限公司以約89億港元的價格，將啟德新九龍內地段第6591號地塊收歸囊中，風頭一時無倆。
6個月後，高銀金融再從長實、新鴻基地產、會德豐、鷹君、信和置業等傳統港資地產商中脫穎而出，斥111.24億港元中標啟德第6546號地塊。
時至今日，外間盛傳潘蘇通財困，曾多次反復抵押高銀金融中心和其高銀系相關企業股權，槓桿高達400億港元。最終變賣「王牌」高銀金融中心，令市場嘩然。或者，當日潘蘇通強吻阿Sa的財閥氣焰，就隨其資金鏈斷裂而一同熄滅。
FO「疫」市機遇 ── 在大地產商口袋中分一杯羹
近年經濟下行，陸續有企業願意抵押旗下優質物業以獲取資金作其他用途。上面提過的高銀金融國際中心正是一例子。此類結構性收息產品，個別息率高達十厘或以上，同時相關物業以折讓價做保護，安全性遠高於一眾出事中的無抵押上市內房債。今年市場陸續出現一些「大碼」的地產項目，包括維港兩岸享優越海景的甲級寫字樓、半山豪宅以至整棟地標性商廈。部分由私募基金將項目打包，以不同結構方式，銷售給專業投資者，我們團隊正是其中之一。本港投資者對磚頭信任度極高，加上香港作為國際金融中心，優質物業有價有市。此類項目在目前市場已佔一席位。
對我們而言，失落上述項目無疑十分可惜。幸而，市場上仍有不少極具潛力的抵押物業項目正在放售，我們亦積極篩選當中。由於每個項目的風險水平不一，投資者不容輕視，更不能盲目跟風，否則將跌至焦頭爛額。
所謂「魔鬼在細節」，投資此類項目前，應先注意其物業位置、估值、按揭手數及借貸成數等細節。假若不幸成為銀主盤，就看閣下的追索債務位置了。當然，有關項目的借貸比例、行政使費和管理費用等，都會影響投資者最終是否能全數追回借貸。所以此類較複雜的抵押物業結構性產品，一般只適合專業投資者、家族辦公室等或擁有自家專業分析團隊的參與者。期待以後跟讀者們分享更多家辦點滴。
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