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內媒分析香港發展商 為什麼錯過了深圳

近日有文章探討香港發展商,為什麼錯過了深圳。
近日有文章探討香港發展商,為什麼錯過了深圳。 (Getty Images)

港人北上消費常態化,日前戴德梁行甚至提醒本港商戶需要反思消費模式轉變,直指港人北上以及內地品牌南下融入本港市場的趨勢將會持續。港人加劇到深圳消費,令本地商場受累,領展日前公布業績時亦承認,北區居民周末會北上消費,對旗下商場略有影響。

依去年《深圳新聞網》引述的估算,港人單月在深圳消費至少36億元,問題是,港商港企又能否從中受惠?近日內地有一篇關於港企多年來在深圳發展的文章,便探討此一問題。

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本港發展商在內地不乏標誌性項目,例如北京三里屯太古里、上海國金IFC(圖)
本港發展商在內地不乏標誌性項目,例如北京三里屯太古里、上海國金IFC(圖) (SOPA Images/LightRocket via Gett)

不乏內地標誌性項目

新鴻基、九龍倉、太古、瑞安、新世界、恆基、嘉里、香港置地等香港發展商,在內地發展多年,「為何集體錯過了深圳」?

本港各大發展商,在內地不乏標誌性項目,例如北京三里屯太古里、上海國金IFC、上海恒隆廣場、廣州太古滙等等,上海恒隆廣場早於2001年便開幕,可謂奠定了國內名店商場格局,上海國金IFC的蘋果專門店開張時,也引起國內一時佳話;據恒隆2023年全年業績顯示,「高級辦公樓組合」收入提升 5%,其增長基礎,升幅主要也是由上海恒隆廣場辦公樓租金上漲所支持,港商於內地的商場投資早有貢獻多年。

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港商業績少提及深圳

不過「深圳」過往卻鮮見於香港發展商的計劃當中,該來自媒體「獨角Mall」的文章通過搜索年報業績的關鍵詞,發現恒隆的2023年報中,「深圳」只出現過4次,九龍倉2023年報只提及過1次「深圳」,而新地雖然提過9次之多,但只是因住宅宣傳提及,並非有甚麼深圳投地大計。

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翻查資料,以2023年全年銷售額增長計算,深圳有多個重點商場人流增幅超過兩成,包括福田星河COCOPark、深業上城、印力中心、龍華壹方天地、卓悅滙、KK ONE等等,很多都是近年大受港人歡迎的購物點,當中以龍華壹方天地增長最強,銷售額按年增加46%。壹方天地是內地企業鴻榮源集團所經營,鴻榮源成立於1991年,屬深圳開放改革年代初期的一批新企業,是本港發展商的「後輩」,專注於商業不動產的投資、開發與管理,如今已經是大型綜合企業集團。

今天深圳的「好生意」商場,似乎都不是港資營運。

上世紀80至90年代,深圳「還只是一個正在開發中的小漁村」,就像現在的三線城市
上世紀80至90年代,深圳「還只是一個正在開發中的小漁村」,就像現在的三線城市 (Corbis via Getty Images)

時機與地理不對

根據該文章分析,上世紀80至90年代,深圳「還只是一個正在開發中的小漁村」,就像現在的三線城市,對比上海和北京,時機上可能因此令港商沒有選擇到深圳;而地理上也構成港商甚少投資深圳的原因,文章認為當時的香港,本就是購物天堂,深圳業務有機會變相影響香港商業項目的發展與消費;至於深圳向來是本地人投地更具優勢,特別是華潤「一家獨大」,情況今天也持續,加上招商蛇口、華僑城、鴻榮源等實力強勁開發商,本地的越來越強勢,外來的要加入也並不容易。

文章最後引述太古最新稱「積極在深圳尋找新機遇」,直指港商似乎開始關注深圳的潛在業務前景,又指新世界即將達成港企「零的突破」,深圳太子灣項目K11ECOAST即將開幕,深圳因此迎來第一個「頭部港企開發的高端商業項目」。

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港商直接購入商場?

之不過,文章卻並沒有提到港商有直接購入商場的例子,根據Yahoo財經去年一篇《港商場勢掀拋售潮?》的分析文章,現時港人愛到深圳食買玩熱點商場之一的領展中心城,便是領展在2019年初以66億人幣代價收購深圳福田新怡景商業中心後的翻新之作,只是今天的深圳商場都估值不菲,以一個華潤置地深圳萬象城便估值達164.3億元人幣,是否值得港商手入就是另一條數學題了。

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